七都一套房，十年财丧尽！温州这个板块太难了

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温州市区，房价跌得最惨的板块在哪？

有人说是瓯江口，有人说是仰义，其实相比于七都，这两个板块已经算幸运了，因为“站得越高，摔得越惨”。

瓯江口和仰义的房价，在巅峰时期也不过1万多/㎡，而七都房价却曾超3万/㎡，尤其在近几年楼市下行中，七都板块失去投资客的支撑，房价泡沫越破越多，甚至到现在依旧没有止跌的趋势。

正如近日，据多家中介挂牌——

【鹿岛万象天地】一套建面约129㎡户型的二楼房源，当前挂牌价8800元/㎡，除去装标，折合毛坯单价仅6300元/㎡。

另一套建面约111㎡户型的三楼房源，当前挂牌总价108万，折合单价9700元/㎡，除去装标，折合毛坯单价仅7200元/㎡，且送一个车位。

这样的价格，是什么概念？

当年，鹿岛万象天地开盘时，二楼与三楼房源平均毛坯售价在1.85万/㎡左右，算上装修，一套下来总价基本要200多万，外加车位也要十几万/个。

若按照当前挂牌价格来看，这两套房少说已经亏了100多万，而从交付到现在仅过去5年，房价平均每年跌幅超20万！

要知道，2024年温州人均收入不过7.3万元左右，如果再算上这些年的房贷利息，则意味着当初如果买了这一套房，到现在就亏掉了普通人十几年不吃不喝的积蓄。

或许可能有人会说：“特殊楼层的房源本来就便宜”，但根据以往温州楼市的经验，只要同小区房价跌破新低，哪怕房源再特殊，也会逐渐影响市场预期，从而导致其他房源的价格难以维持。

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正所谓：“以小见大”。

鹿岛万象天地只是七都板块的市场缩影，当供应远大于需求，二手房之间的互相压价只会愈演愈烈，现在的七都还没真正触底，更何况板块内的新房市场，后续还有天量房源待售。

比如，曾经停工的江著观邸、江海云著近期已经启动，两者存在相加足有上千套房源，再加上本就高企的二手房挂牌量，以及低迷的去化速度，七都板块想要消化这些房源，恐怕三五年时间都未必挡得住。

更何况，江著观邸和江海云著都是开发商手上的房源，这么大的库存想要集中出货，价格肯定要比当前七都二手房的成交价低才好卖。

从地段来看，鹿岛万象天地所在区位的配套成熟度更高，部分房源具备一线江景视野，并且作为交付满两年的次新房，其优势在于免增值税、无需等待即可入住。

而在产品上，鹿岛万象天地的社区体量较大，楼间距普遍在42-57米，最高可达60米左右，许多低区房源的采光也不会很差。

对于刚需改善购房者来说，考虑到地段、品质、价格等条件，鹿岛万象天地已经算七都板块比较不错的选择了，但低迷的成交量，说明市场对于当前价格依旧不太认可。

在这样的市场基础上，江著观邸和江海云著的定价空间非常有限。

尤其是江海云著，不仅没有一线江景加持，而且待售房源体量巨大，其中大部分客群与鹿岛万象天地、金悦澜湾等次新房高度重合，如果当前短期内价格没有优势，一旦被拖进滞销期，开发商愿意“以价换量”的时候，那么七都板块的房价体系很可能将再次受到冲击！

不得不说，泡沫破裂的阵痛，是市场回归理性的必经之路，七都如今的“哀鸿遍野”，背后是供需关系自我平衡的结果，看似惨烈，却未必不是一场“刮骨疗伤”。唯有让泡沫退去，让房产回归真正的居住价值，市场才能回归理性。

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