来广营198套回迁房要入市？5万/㎡是捡漏还是踩坑？一文看清！

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来广营的家人们，近来，咱来广营最火爆的房产事件莫过于网传世华泊郡有198套回迁房将于4月入市的消息，预计5万/平米的单价，比隔壁便宜近1万，比同小区商品房便宜10%+！这样的价差，就像“天上掉馅饼”让人瞬间上头！但真的可以闭眼冲吗？别急！看完今天小编对这批房源的具体介绍，您再决定不迟！

说到世华泊郡，咱来广营人都不陌生。它位于新北苑水岸南街与清河营南街之间，由北京城建开发，2013年建成，共17栋楼，2404户，是一个绿化率 60%，拥有8万平米下沉式花园，人车分流的中高端社区。

世华泊郡北侧的12栋楼为商品房，已于2014年正常销售入住，而南侧的5栋楼，即9-13号楼是保障性住房，具体说是回迁房。

↑这5栋回迁房原始总量约300套，因历史原因空置10多年，至2025年年中，进行过一次内部团购，消化了约100套房源（当时团购价约5.5-6万元/㎡，比即将上市房源的预估价5万元/㎡ 略高），现剩余198套，即将上市出售。

本次上市的198套房源，全部集中在南侧的9-13号楼中，具体分布和户型如下：↓

↑图源：@蜗牛新家

• 9号楼：33套房源，总高5层， 61㎡一居和 82㎡两居

• 10号楼：3套房源，总高2 层，集中在低楼层，小户型为主

• 11号楼：10套房源，总高27层，69-106㎡多种户型

• 12号楼：24套房源，总高4层，61㎡一居和 82㎡两居

• 13号楼：128套房源，总高16层，90㎡小三居、88㎡两居

弄清楚了这198套房源的来历和属性、具体分布和户型，加上世华泊郡周边经过10多年发展形成的成熟配套，这5万/平米的预估价，确实充满诱惑，让人无法忽视！

但是，常识告诉我们，没有无缘无故的便宜，天上也不会掉馅饼，这198套回迁房，确实也存在一些短板！小编综合网上信息梳理如下，为您的决策提供一个更全面的参考视角。

以世华泊郡已售的北侧12栋商品房为参照，其2014年均价为4万/平，2022年冲到最高点8.4万/平，2025年回落到6万/平。

位置关系

• 商品房位于小区核心，正对8万平米下沉花园，安静、视野好

• 回迁房紧邻小区南侧，临街，临地铁

装修档次

• 商品房拥有精装大堂、瓷砖楼道，物业维护到位，是经过市场检验的高端改善盘

• 回迁房则是大白墙，档次肉眼可见的降级

供暖设施

• 商品房是舒适度更高的地暖

• 回迁房则是暖气片

其他硬伤

↑图源：@蜗牛新家

• 临高压塔：回迁房位于小区南端边缘，小区南侧奥运会时期留下来的备用电路高压线塔抬眼可见，其中9号楼直面高压塔，12号楼斜对，13号楼正前方有两个高压塔，据说高压塔虽未通电，但影响视觉观感。

• 临地铁：小区南侧临近地铁13号线，其噪音+震动也是许多购房者会高度在意的问题。

销售方式特殊

据网上消息，因这198套属于回迁房，其销售不走二手商品房销售流程，而走阿里资产平台拍卖流程，竞拍前要冻结10%保证金+1%平台费，拍卖成功后不退不换。这样的流程对于大多数购房者来说，更为陌生，可能缺乏安全感。

以上，就是世华泊郡这198套回迁房源的具体情况，对于这些房源的优劣势，尤其需要具体购房者结合自身情况进行权衡考量。对于一些特别在意的问题，购房者不防去现场实地考察后，再做决定。

这批房源网传4月初上架，但之前也曾多次推迟，这次能否顺利开盘，就拭目以待吧！

来广营的家人们，你觉得世华泊郡这批回迁房值得冲吗？快到文中投票区发表意见吧！另外还有什么想说的，也欢迎到评论区一起讨论！

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