天津楼市“小阳春”的真实情况

现在，小阳春的新闻铺天盖地。

无论二手房还是新房，朋友圈到处充斥着火爆的气息。

认购截图、成交喜报持续刷屏。

但也有人质疑，这是真回暖，还是假繁荣？不会是“表演型”小阳春吧？

我们拿到一份贝壳内部的认购数据。

都知道，现在天津新房渠道中，贝壳的份额相当重，甚至有的楼盘签的还是贝壳独家。

所以，它的数据很具真实性。

透过这份贝壳数据，可以得出：

1）市场确实热了。

之前贝壳新房一周的认购量也就二三百套。

而最近两周都在600套以上，上周更是冲上700多套，卖出了一条上扬线。

现在全月贝壳认购量已突破2000套。

是2月份的5倍。

也比1月以及2025年12月等都高。

尤其红桥、河东涨幅最明显，一个暴涨1475%，一个大涨776%。

包括单盘的认购量，不少楼盘也已翻倍。

前两个月卖得最好的也就30多套，而本月已有2个盘卖到了80套及以上。

可见，这波阳春热行情实打实。

毕竟认购数据背后代表的是真金白银的付出。

2）热度只集中在少数热点盘。

贝壳渠道进驻的近300个楼盘中，认购量在20套以上的有59个，占比仅两成。

超过30套的有34个，占比约11%。

这说明，并不是所有楼盘都卖爆，小阳春的热度也呈分化状。

多半海水，少半火焰。

但幸存者偏见，朋友圈活跃的基本都是卖得好的楼盘。

所以才“满城尽是小阳春”。

整体看，能卖出高流量的，大致分三类：

➊现房特惠，以价换量

排在认购榜第一的中储城邦，就是典型，它也是本轮小阳春第一个抢跑的。

洋房第一弹，叠拼第二弹。

接连用降价来换量。

包括路劲太阳城壹号著区、西派国印能卖到50多套，中交春映海河、中交春风景里、中车中环学府30多套，信达听松花园30套……

也是因为价格特惠刺激。

中交春风景里单价1万5，77平米118万起；

中车中环学府一期1.88万-2万；二期1万9上下，90平米170万左右；

西派国印，高层2万-2.1万；

中交春映海河95平米250万起，140平385万起……

当然，有的盘不止有价格。

像路劲太阳城壹号著区，除了售价比原来便宜外，还是现房，带河东实验九年一贯制学校。

可以说，降价、现房、市区、学区，都占了。

目前99平米已售罄，106平米剩余房源也已不多。

➋靠学区，转学也能开绿灯

每年小阳春都是学区季，天津又是“学区城市”。

虽然和平、河西、南开，小学、初中转学，买二手房都需要提前持有满三年。

但都留了一个窗口——新房除外。

更厉害的是，开发商还在此基础上继续加码“开绿灯”。

创意之城，不限户籍，拿着网签合同就可入学/转学！1-2年级可直接转入天津新华中学河西学校，其他年级需河西统筹。

上周六该新政策一出，周末两天就卖了10套。

累计本月已认购54套。

梅江和悦同样有九年一贯制，也能不限户籍，拿着购房合同可入学、转学，转学小学今年大概率也能转入美塘小学。

中海学府源境1-3年级可直接转入桔林学校，其他年级统筹。

学区政策+价格优惠，这两个项目3月都已认购30多套。

其中，中海学府源境超一半的成交都是以教育上学为主。

建投誉河院热度也非常高，虽然不主打学区，但转学入学也有政策倾斜。

天津实验小学红桥学校&耀华中学红桥学校九年一贯制学校明年投用后，1-8年级均可凭购房合同入学、转学。

➌板块或产品有标签

二手房市场的成交活跃，也带动起一波置换潮。

天津金茂府本月已卖50多套。

一是板块势头猛。背靠西站，又是京津冀同城商务区，又是首都都市圈，桥头堡地位已经确定无疑，关键还有肉眼可见的建设速度。

二是产品够硬核，已经立住了标签。

这也是为什么项目卖的最好反而是132、138平米的小高，总价500多万。

要想博得改善下注，就得靠产品。

金地上湾玖峯、新城万青云启也是靠“地段+产品”破圈。所不同的是，前者靠产品色彩更重，后者更多是站上了板块风口。

金地上湾玖峯，是板块首个4.0新产品，架空层、会所、高得房，同时又产品低密，还有河北区少有的洋房。

在河北区一众卖高层的市场环境中，很占优势。

所以它100平米洋房卖得非常好。

新城万青云启，不止产品有后发优势，还成功借到了117大厦的势。

节后人气持续火爆。

到现在已经认购80套。

除此，上东金茂锦棠、城投时代之城也成交不错，已经认购了50多套。

中建理想城认购了47套。

三个盘的共性都是地处分界线上，可以换药不换汤。

时代之城属于“东丽的地、河北的房”，河北区改善过去没抗性。

上东金茂锦棠、中建理想城则都属于“超级新房”，典型的在分界线上做一流产品卖二流价格。

物美又价廉，所以流速一直很不错。

现在上东金茂锦棠101平米已基本没有房了，目前在售的最小户型是116平米，总价260万左右。

无论是靠价格，还是靠学区，抑或是靠产品或板块。

都印证了一点——

这波小阳春行情确实存在。

有需求的买房人，已经行动起来。

注：文中认购数据来自贝壳，仅供参考；文中面积均指建筑面积