“二代”千亿豪赌，三十年房企走向“自杀式”终局？

房地产行业的风险出清行至深水区，温州起家的民营房企大发地产，正试图以一场近乎“自杀式”的操作，走向最决绝的结局。

有消息称，在近日的一次内部会议上，公司宣布即将全员解散。公司实际控制人以及多名核心高管都被带走的消息也同步传出。

也就是说，如果消息属实，这家1996年成立的房企，在成立三十周年的2026年，选择了解散公司。

在深陷债务风波的房企中，他们走出了除债务重组、破产重组外的第三条路：公司解散，“自杀式”逃债。

一旦大发地产开了这个头，接下来也许还会有更多经营陷入困难的房企步其后尘，走向公司解散的终局。

不过，目前大发地产并未发布针对上述传闻的正式公告，也未得到司法机关、监管部门的官方证实。

但是，由于公司出现核心管理层异常失联，多名高管无法正常履职等情况，公司运营已经是近乎停摆的状态，据说内部沟通的渠道也已经基本关闭，这也导致员工人心惶惶，难以安心工作。

大发地产，1996年由温州商人葛和凯创立，最初以温州为大本营。是的，就是炒房团兴起的温州。

2001年，温州炒房团在上海“大杀四方”的时候，大发地产也将总部迁到了上海，开始深耕长三角房地产市场。

创始人葛和凯据说经营风格以稳健著称，当时大发地产的发展思路是“利润优先，规模其次”，把赚钱放在第一位，企业规模放在第二位。

在2014年之前，大发地产平均每年只拿一块地，公司规模也长期维持在百亿左右。

2006年，葛一旸以“管培生”的身份加入大发地产；2012年，葛和凯将大发地产总裁一职交到儿子葛一旸手上。

命运的齿轮开始转动。

在扶上马送一程后，2015年，葛和凯就辞去了公司的职务，“二代”葛一旸正式进入公司核心。

1983年出生的葛一旸，海外留学多年，敢想敢干。他继承了父亲的企业，却摒弃了父亲稳健的经营风格，在行业大浪潮的裹挟下，走上了激进拿地、加杠杆融资的扩张之路。

从2017年开始，大发地产明显加快了扩张的步伐，并引进了一大批曾经的地产明星经理人。

2018年，曾经龙湖、世茂等房企任职高管的廖鲁江加入大发地产，并喊出了5年冲3000亿的豪言壮语，令业界哗然。

2018年全年，大发地产的权益销售金额是205亿元。5年3000亿，意味着增长超过10倍！那真是一个“人有多大胆地有多大产”的疯狂年代。

也正是靠着这个当时听着是豪言壮语、现在看着像笑话一样的目标，大发地产于2018年10月11日成功在香港联交所挂牌上市。

葛一旸掌舵仅三年，大发地产就成功在港上市，距离5年3000亿的目标再向前了一步。

那一年，也差不多是内地房企赴港上市最后的疯狂。当年，有12家内地房企提交了赴港上市申请，最终有6家成功上市。其中也包括了公司实控人被采取强制措施的正荣地产。

上市后的大发地产，一发不可收拾。很快就走出深耕多年的长三角城市群，向全国范围扩张布局，一路从浙江、上海走向南京、苏州、无锡、南通、重庆、成都以及合肥等全国31个城市。

2021年，大发地产实现合同销售金额约376亿元。葛一旸大概没有料到，自己5年3000亿的宏伟目标，会止步于此。

这一年，大发地产虽然销售额达到历史巅峰，但也首次出现了8亿元的业绩亏损。

2021年底，大发地产已经感受到资金压力，开始启动集团与区域的裁员，涉及客研、投资等多个部门。

2022年初，那个喊出“5年3000亿”的职业经理人廖鲁江离职，以此为起点，那些明星职业经理人都先后出走。

紧接着，3月初，大发地产就宣告暴雷了！还成为在港上市的内地房企中，首家被呈请清盘的房企！

但是！与其他房企“无奈”暴雷不同，大发地产的暴雷也有点“自杀式”的意味。

起因是，有债权人在2022年2月18日就本金额度为1500万美元的未偿还优先票据向香港高等法院分别提交了针对大发地产及其子公司的“清盘呈请”。

此前，大发地产曾接连通过对美元票据要约交换和同意征求相结合的方式，以避免债务违约，但这部分债权人没有同意，于是就向香港高等法院提交了“清盘呈请”。

债权人的态度，激怒了大发地产。于是，大发地产就在3月2日宣布，一笔2227.5万美元债的到期利息不付了！正式宣告暴雷。

大发地产董事会当时给出的理由是：由于此前“清盘呈请”的缘故，公司有必要避免选择性偿付以确保其所有债权人得到公平对待，因此公司于宽限期届满未付款。

所以说，当时的大发地产不是付不起这笔利息，是不付了。

从财务上看，大发地产当时的债务状况也算不上是捉襟见肘。以“三道红线”的标准看，大发地产净负债率56.4%，剔除预收账款后的资产负债率是69%，总现金短债比维持在1.4倍，一条线未踩，是妥妥的绿档房企。

但是，仔细研究一下就知道，大发地产的融资成本太高了。当时公司流通的3笔境外债券，票面利率都在12.375%-13.5%之间。当时境内债的平均利率只有4.26%，境外债平均利率也不过5.97%。

也就是说，大发地产的融资成本是行业平均水平的两倍以上！这大概也是大发地产“绿档”之下最大的“雷”。

暴雷只是开始，接下来的4年，大发地产彻底“摆烂”：

• 2022年，财务状况持续恶化。截至2022年6月底，公司总资产382.1亿元，总负债312.75亿元，净资产69.35亿元，资产负债率进一步上升至81.85%。
• 2023年2月、3月，建设银行（亚洲）和海通证券先后向香港法院申请对大发地产进行清盘呈请。
• 2023年4月，因未能按时刊发2022年度业绩，大发地产正式停牌。
• 2024年3月，葛一旸因个人健康情况辞任所有职务，2020年6月刚加入公司、年仅34岁的高山仓促接棒，怎么看都是一次“金蝉脱壳”的安排。
• 2024年1-8月，大发地产合同销售额大幅缩水到只有5.74亿元。
• 2024年10月29日，大发地产退市。

今年，是大发地产成立30周年。没有庆功宴，没有新规划，只有一场全员解散的内部会议。

这家从温州走出来的民营房企，在“二代”的千亿豪赌之下，用最决绝的方式，画上句号，这是悲剧吗？也不一定。时代的浪潮永远向前，不会因为任何人而停下。你可以选择站在原地，怀念过去的辉煌，也可以选择跟着浪潮，找到新的方向。

而大发地产“自杀式”的逃废债，对整个行业也是一个警示：楼市的狂欢终会落幕，盲目冒进的代价，从来都是粉身碎骨。