上海
最近这个楼市，相当的热闹。
就春节过后，小阳春的过程中，这个热闹程度让我想起了 2023 年的二月下旬到三月份。
但那个时候的宏观背景跟现在不一样。
在2022 年疫情比较严重限制行动，2023 年初疫情防控就解除了，于是受到抑制的购房需求集中在小阳春释放了。
而当前的情境，买房卖房都是自由的。
所以今年小阳春的较高活跃度，我感觉这个势头要好于 2023 年的三月份。
但也有很多的朋友和机构，包括投行，大部分人都认为春季反弹很正常，但小阳春过后，又比如说到了四五月份，楼市会重新回落。
我们回顾一下 2025 年、2024 年、2023 年，甚至是 2022 年的局部地区，都是小阳春冲高一下，然后就回落了。
交易量重新萎缩，房价继续下跌。
经过四年的重复的市场教育，人们就形成了心理惯性了。
但很多人已经不记得了，在楼市繁荣期的时候，比如说 2021 年、2020 年、2018 年、2017 年、2016 年，甚至是 2015 年，每一次小阳春过后，楼市继续上涨，尤其是房价涨幅进一步扩大。
也有些年份，四月份、五月份交易量可能会比三月份回落一点，但是回落的幅度比较小，并不影响市场的景气度。
所以当前认为这次小阳春过后，依然会出现大幅的回落，这就是一个非常典型的惯性思维。
老杨也会受这种惯性思维的影响。
但是老杨同时还在监测着一些更加深度的数据，而且通过模型来综合研判房地产市场的走势。
对于今年小阳春结束之后的这个走势，我认为依然会像过去几年一样出现回落，但是回落的幅度很可能会小于 2025、2024 和 2023 这三年的小阳春之后的回落幅度。
市场的重心，也就是我一直说的房地产市场的景气度，会在这样震荡过程中，重心会慢慢上移。
之所以有这样一个判断，是因为一个无形力量，就是我们看见摸不着的一个力量，在慢慢对于楼市形成一个托底的作用。
这里我们来看一张图，这是全国房地产市场能量守恒指数。
老杨在 2013 年的时候，通过写书第一次提出了全国的房地产市场短周期理论，房地产市场存在着非常鲜明的周期性波动的规律，就像海浪一样，起起伏伏。
如果我们不是看近期的几个月，未来的一两年，而是看十年二十年房地产市场的涨跌，它会围绕着一个市场重心在进行上下波动，就像商品的价格围绕着商品的价值进行波动一样。
涨多了会有房价泡沫，跌多了就会存在着房产低估。
所以长期来看房地产市场，它的涨跌的能量总体来看具有守恒的原理。
通过模型来观察和测量这个能量的变化，进而来预测市场走势。
能量守恒指数最高的时候，是在 2016 年的一季度，但这并不是指代这个时点全国楼市最热、最繁荣，而是意味着此时支撑楼市上涨的能量处于最强状态。
2016年9月底，住建部开会，16个城市被认为楼市过热，之后陆续出台调控政策，甚至有些热门一年出几次新政。
但即便如此，也未能抑制房价上涨，直至2018年四季度，部分城市开始降温了，2021年下半年几乎所有城市房价进入下跌通道（除了京沪杭等个别城市）。
过去多年，房地产市场能量守恒指数的最低位，出现在2022 年到 2023 年的上半年，是一个扁平的底部。
这一时期，抑制楼市的能量达到最大值！也可以说楼市充满着负能量，房价想要上涨几乎不可能！楼市身上压着泰山呢，无力抬头。
2023 年下半年开始，楼市的负能量逐步走弱。
直到最新的今年的二月份，负能量接近于零了。
预计再过几个月，能量守恒指数就会翻红了！
能量守恒指数翻红，也就意味着推动楼市上行的能量积聚到一定程度，出现拐点。
我们之前回顾了 2023、2024、2025 年，小阳春之后都是楼市大幅的回落。
而那个时候楼市的能量守恒指数都是负值，2023 年小阳春后楼市回落幅度最大，是因为当时的楼市负能量是满满的。
今年楼市小阳春之后，我预计还会回落，但未来几个月能量守恒指数很有可能会接近于零轴，甚至是会翻红。
这样楼市冲高回落之后，具有一定的托底的力量。
再讲一句大白话就是，经过过去几年，楼市持续的下跌已经跌到位了，想跌也跌不动了。
但并不是说全国房价都跌不动了，这里是指数房地产市场景气度，比如今年2月的值为-126，处于过冷区间，也即还处于严冬之中。
预计三月市场景气度将明显回落，即便是四五月有所回落，但也将高于今年一二月的水平，大概率也会高于去年下半年的水平。
到了 2027 年，小阳春冲高之后，预计市场回落的幅度会更小。
到那个时候，全国很多城市的房价可能就真的跌不动了。
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