“抄底”超大城市“老破小”，两个娃的宝妈一年买入8套：目前月租金总额约2.2万元

记者|陈利

编辑|程鹏杨军 杜恒峰校对|陈柯名

拥有2100多万人口的成都二手房热度持续攀升。

成都购房通数据显示，3月23日，成都二手房网签量达到1679套，刷新近一年来单日成交新高；截至当日，3月成都二手房成交量已达到17262套，环比上涨超50%。

《每日经济新闻》记者注意到，在这波二手房成交热潮中，“老破小”（注：主要指主城区房龄较老的小户型住宅）表现尤为明显，更是出现买家批量买入的情况。近期，一位女性买家就因在社交媒体上分享她一年入手成都8套“老破小”的经历而走红。据称，这8套房加原有1套，合计总价440万元，租金总额每月约2.2万元。

“小圆子”分享会 每经记者 陈利 摄

批量买入“老破小”

“从去年到今年初，我买了8套成都的‘老破小’，全部是自有现金，扣除月供，每月纯租金收益超过7000元，平均租售比约5%。”3月22日下午，每经记者在成都市金牛区一茶楼的分享会上见到了“小圆子”，这位因“抄底”成都8套“老破小”而在社交媒体上走红的买家，将自己的投资经历分享给慕名而来的20名已入手或准备入手成都“老破小”的购房者。

在“小圆子”的分享中，成都板块分析、热门区域、租金收益等被分在不同板块，而这些均源于其这两年的购房经历。

2024年，“小圆子”卖掉手上一套房有了一笔钱，对于这笔钱的投向，她当时也考虑了保险、银行存款等理财方式，但在对收益情况进行了一番比对后还是选择了投资房产。“我是成都本地人，之前也有房屋出租的经验，对租房群体有着一定的了解。”此外，作为两个孩子的母亲，她希望为孩子未来提供稳定收入，也为自己储备养老金。

2025年初，“小圆子”就开始线下踩盘，并将购房核心聚焦在：二环内核心地段，看重地铁配套、租赁刚需，同时严控单价在1.3万元/平方米以内。“主城二环内始终都是商业、交通等各种配套最为齐全的地方，租赁刚需稳定，同时又有城市更新的潜在预期，因此低总价、高租售比的‘老破小’具备稳健收益属性。”

为此，她还专门制作详细测算表，将租售比5%作为核心筛选标准，明确40万元左右房源租金达1500元/月以上才能覆盖成本，叠加装修则需租售比达标5%。也是在2025年前两个月内，“小圆子”首付了五六十万元就买下了6套房，此后又于2025年下半年及2026年初分别买下2套。

从其所购房产分布情况来看，均位于成都二环内商业、医疗等配套资源成熟区域，如玉林、华西坝、猛追湾等板块；从其租金情况来看，均超过1500元/月，8套房套均租金超过2800元/月，其中“有两套房目前正处于装修改造中，按照当前区域租金水平来看，等装修完预计租金将超过4000元/月。”

“都是小户型，每套总价都在40万元左右，基本都带租约；所有房子首付只付了15%，最大化了贷款政策。”“小圆子”告诉记者，其所购的房产中租售比最高能达到7%，但其更“看重的是长线持有”。

无独有偶。近段时间，一名成都“90后”妈妈也在第三方平台上分享了自己从去年春节到今年初，花369.9万元在成都买了5套“老破小”，每月收租10600元的故事，其核心逻辑同样是博“城市更新+以租养贷”，购房逻辑也是“只选核心地点的核心‘老破小’”。

此外，就在2026年3月16日，阿里拍卖网上，武侯区华西坝电信路1号一套建面仅48平方米的房子落槌成交，市场评估价大约每平方米1.3万元，起拍价46万元。 经过71次加价角逐，这套房子最终以103万元的总价成交，折算下来每平方米的价格约2.15万元。

随着越来越多买家入场，“小圆子”明显感觉到今年以来成都“老破小”市场出现了一波上涨行情。“房东临时撤牌、涨价的情况时有发生，优质房源很多时候要靠‘抢’。”“小圆子”也提醒道，“老破小”投资适合有闲钱、能长期持有的人群，新手需实地踩盘、理性筛选，切勿盲目追高。

投资“老破小”需警惕流动性风险

记者注意到，随着“老破小”行情走火，不仅是在成都，上海、天津等地也出现了一批“抄底”“老破小”的人群，他们的核心逻辑是“总价比、高租售比（月租金×12/房屋总价）”。

在天津，据媒体报道，市民李先生花了350万元购入7套天津“老破小”房源，“50万元能在天津核心区买一套两室的‘老破小’，月租金2000元，租售比4.8%，每月都可以有固定的现金流收入，将来合适时机还可以卖掉。”

在上海，3月7日，其二手房单日网签量一度突破1324套，刷新近一年纪录。据易居研究院统计，其中200万元以内房源成交占比达50%，300万元以内房源成交占比达70%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，当前“老破小”行情的核心逻辑，是资产定价向“现金流”的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本，是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。多数城市的租售比已超过2%，部分案例甚至已实现“以租养贷”的临界突破。

易居研究院近期发布的一份报告显示，当前重点8城“老破小”平均租售比为2.67%。其中最高的是成都，达到3.8%；其次是武汉、重庆、南京，租售比分别达到3.20%、3.03%、3.0%；上海则是2.45%，但上海市区“老破小”相关个案的租售比普遍在2.3%到3.1%之间。

在严跃进看来，当前租售比已跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。“8个城市平均租售比2.67%高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’已具备一定的类固收属性。”

不过，他也指出，这种“现金流游戏”高度依赖多重前提，如满租无空置、租金持续上涨、月供固定不变、无大额维修税费、政策环境稳定、出租房屋的时间成本低。但现实中，仅空置期、翻新成本、税费等因素就可能显著侵蚀实际收益。

因此，“投资‘老破小’需警惕流动性风险，如部分房龄超过30年的老房子，银行可能拒贷，买家只能全款购买，接盘群体有限；同时还有房价下跌侵蚀本金、租金波动等风险。”

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