全国买家正在涌入上海

上海楼市彻底火了，3月14日二手房单日成交1472套创新高，新政后首个日光盘诞生，各大售楼处人潮涌动。

这波热度背后，最核心的一股力量，是正在大批涌入上海的外地买家。

曾经被限购门槛挡在门外的这批人，借着政策松绑的东风，成了当下上海楼市的成交主力。

以前外地人想在上海买房，外环内购房得连续缴满3年社保或个税，购房资格和工作证明绑定，自由职业者、个体户、全职宝妈这些群体，哪怕手里有资金，没社保就连入场券都拿不到。

这次新政直接放出两个关键大招：

一是社保年限 “3年改1年”，无数之前苦等社保的年轻人，直接提前拿到了在上海安家的资格。

第二个更是历史性的突破 ——居住证满5年就能买房，不用再提供任何社保或个税证明。

这是上海第一次把购房资格和社保完全脱钩，那些常年在上海生活、为这座城市做贡献，却没有固定社保缴纳记录的人，第一次拥有了在上海买房的资格。

除此之外，新政还放开了更多空间：

社保缴满3年的非沪籍家庭，能在外环内增购一套房；

公积金贷款额度大幅提高，首套家庭最高贷款额度从160万直接涨到240万，进一步降低了买房的门槛。

新政效果立竿见影落地后，上海二手房成交量一路攀升。

截至3月18日，3月上海二手房成交已经达到16705套，按照这个节奏，全月成交量很有希望冲击3万套。

其实外地买家早已成为上海楼市的主力，新政只是把这个趋势放大了。

上海新房认购310占比（数据来源：小胖看房）

2024年上海新房认购数据统计，非沪籍购房者占比首次突破60%，达到了63.66%。

也就是说10个在上海买新房的人里，有6个多都不是上海本地人。

反观310开头的上海土著购房者，占比从2021年的48.57%，一路降到了2025年的37.33%，外地人买房的比例，已经远超上海本地人。

顶级豪宅市场，外地买家更是绝对的主角。

总价5000万以上的豪宅，非沪籍买家占比直接达到65.12%，几乎是上海本地买家的两倍。

这些外地买家都来自哪里？以去年5月份开盘的两个顶豪项目为例：

1）上海壹号院，非上海籍买家共计119组，占比约70%。其中，浙江籍买家有29组，占比17.1%；江苏籍买家22组，占比12.9%。

此外，山东籍买家有11组、安徽籍买家有7组，也占据重要位置。

2）绿城·潮鸣东方，总认购191组，非沪籍外地客户认购组数129组，占据了2/3。其中，江浙皖占“大头”；尤其是浙江，有效客源32位，占总客源比重约16.75%。

这次江浙买家的行动力也是拉满，新政落地的第二天，上海安澜上海项目就迎来了温州看房团，现场浙 C 车牌的豪车停了一大片。

很多人在网上抬杠，说上海二手房网签量高，是因为把车位拆分出来网签凑数，这是瞎说。

来源：小胖看房

看真实的成交结构就知道，这波上海楼市回暖，根本不是什么数字游戏，还是刚需买房的人集中上车了。

从整体成交来看，二手房市场呈现出非常明显的低总价倾斜特征，300万以内的刚需 “上车盘”，成了市场的绝对主力。

不少外环外的中介门店反馈，近期总价200万元左右的房源，成交明显上涨。

根据 城市测量师行统计数据，2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比59%。今年2月，升至70%，截至2026年3月15日，进一步增至73%。

换句话说，现在上海每成交10套二手房，就有7套多是300万以下的刚需房源。

大批刚需，趁着新政集中进场安家了。

和二手房市场回暖同步，上海新房市场也摆脱了春节后的低迷。

根据同策研究院新房案场监测数据，受新政影响的买房人群，10组来访就能成交1组，而不受新政影响的客户，27组来访才能成交1组。

新政释放的需求，买房意愿和决策效率都要高得多。

这波涌入上海的外地买家，不是大家想象中的炒房团，大多是真的有居住、改善需求，和上海有着千丝万缕联系的人。

根据第一财经报道，上海外滩瑞府项目，来看房的有位归国定居的华裔张先生，刚退休打算回国定居。

张先生和妻子是加拿大籍，岳父岳母是老上海人，早年因知青政策去了安徽，退休回上海后办了居住证，已经满5年但没有上海户口，按之前的政策，根本没有购房资格。

新政一出，居住证满5年就能买房，张先生一家当天就决定，用老人的名义在上海买房改善全家的居住条件，新政后的第一个周末就开启了看房之旅。

用他的话说，跑遍了多伦多、达拉斯这些全球各大城市，上海的城市治理、居住环境、生活便利度，都在全球第一梯队，自己坚定看好上海。

瑞虹板块的金茂璞元项目，新政后近三天，有三分之一的来访客户，都是限购放松后刚拿到资格的人群。

高端客群总量相对固定，新政大大扩容了顶豪购买力。

“这些新增的外地客户里，最多的还是来自江浙地区，南通、宁波、温州、盐城、金华等城市的买家占了大头。”

这些城市要么制造业、贸易业发达，民营经济活跃，要么和上海地缘相近、联系紧密。

很多人要么在上海有生意往来，要么子女在上海读书、工作，早就有在上海置业的打算，之前一直被社保门槛卡着，现在终于等来了机会。

还有之前非沪籍家庭只能买一套房，现在可以先买再卖，置换房子从容多了。

公积金贷款新政，也让很多公积金较高的事业单位人员下场买房了，比如医院高校等高学历人群。

外地买家大批涌入，是不是炒房团又来上海了？其实根本不是这么回事。

这波外地买家入场，本质上是此前被限购门槛压制的存量刚需和改善需求集中释放，而非无上海就业、居住关联的纯外地投资客大规模涌入。

现在市场的成交主力，是首套刚需购房者，政策依然保留了核心的限购框架，没有全面炒房空间。

说到底，外地买家愿意奔赴上海、涌入上海，本质上是看好这座城市的长期价值。

上海楼市要真正回暖，还需要更多外地买家和新上海人下场买房，置换 。

最后，不论是买房卖房，还是要看长期的趋势，上海楼市当下成交很热，但价格并没有上涨。

而且长三角和全国乃至全球的有钱人，来上海要买房肯定是看头部的好房子的。

那些年代久远，产品力落后，掉墙皮的二手老商品房，户型奇葩的老破大，即便占据核心地段，也吃不到楼市的增值红利了；

而那些长期在上海工作生活的刚需年轻人，眼光也会越来越挑剔，居住需求会被保租房等产品分流。

也就是说，上海很多房子，长期会彻底回归居住属性。

想要买到能保值的房子，还是要下一番功夫。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。