澳洲租房负担力跌至历史新低！澳洲建筑业拉响警报：政府目标不可能完成！

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澳洲租房负担力跌至历史新低！年薪$7.5万仅能租起2%房源

随着住房成本飙升速度达到收入增长的两倍，澳洲租房负担能力已跌至历史最低点，普通租房者的处境愈发艰难。

根据REA Group最新发布的租房负担能力报告，在2025年7月至12月期间，年收入处 于中位数水平（12.4万澳元）的澳洲家庭，仅能负担市场上37%的待租房源。相比之下，年收入略低于7.5万澳元的普通收入者面临的形势更为严峻，全澳仅有 2%的房源在他们的承受范围之内。

从地域来看，新州依然是全澳租房负担最重的州，紧随其后的是南澳。

在这两个地 区，典型收入家庭分别只能承担25%和19%的租赁房源。此外，西澳仅有24%的待租房源被视为可负担，昆州的情况略好，但也仅有29%的房产属于可负担范畴。

值得注意的是，维州成为过去12个月中全澳唯一租房负担能力有所改善的州，目前已转变为全澳租房压力最小的地区，且领先优势显著。

REA Group高级经济学家 Angus Moore 指出，由于工资水平完全跟不上房价涨幅， 过去10年间租房负担能力大幅下滑，澳洲租户正面临自2008年以来最艰难的境地。

据 Moore 介绍，自2020年疫情爆发以来，全澳租金飞涨55%，而平均工资仅增长了约25%。

全澳平均周租已从四年前的420澳元飙升至如今的650澳元，给家庭预算带来了沉重打击。

最令人担忧的是，较低端市场的廉价房源涨幅更猛。

在2018-19年度至2025-26年度之间，低价房周租从280澳元猛增至450澳元，涨幅高达61%。

Moore 强调，低价房产的租金增长速度反而更快，这使得低收入租户的处境尤为艰难。相比之下，年薪约为19万澳元的高收入家庭，仍能负担市场上80%的待租房源。

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澳洲建筑业拉响警报：120万套住房目标恐难完成

尽管政府雄心勃勃地提出五年内建造120万套住房的目标，但最新报告称，由于建设成本激增，届时恐将面临38万套住宅的巨大缺口。

中东冲突触发的燃油价格剧烈波动，正让澳洲建筑业全线紧绷。

业内普遍担忧，新冠肺炎（COVID-19）疫情期间供应链断裂、成本疯涨的噩梦将再次上演。

澳洲建筑商协会（Master Builders Australia）首席执行官 Denita Wawn 坦言，行业内部正笼罩在成本增加的阴影之下。

Wawn 透露，协会已收到大量供应商通知，称受燃油附加费影响，运输成本正全面上调。

她指出，无论是大型土木工程还是往返于工地间的皮卡车（utes），均高度依赖柴油，成本压力已不言而喻。

与此同时，虽然开发商在疫情后变得更加谨慎，但项目审批周期长达半年甚至两年，这意味着突如其来的燃油溢价根本无法预先纳入预算。

为此，Wawn 敦促政府尽早介入，考虑为建筑施工这一基本服务行业提供燃料豁免。

她强调，即便未来不得不实行燃料配给，建筑业也必须列入重点保障范围。

针对这一局势，总理艾博年（Anthony Albanese）目前尚未采取燃料配给或行业豁免措施，而是呼吁公众保持冷静。

艾博年于周四证实，燃料交付尚未中断，政府已成立专项工作组协调全国分配。

他 重申目前供应安全，但强调必须做好“超前准备”。

能源部长 Chris Bowen 随后透露，已向新州、昆州等地区释放5.19亿升紧急储备燃油。

他严正警告公众切勿恐慌性抢购，否则将给脆弱的供应链带来双倍压力。

Wawn 警告称，运输与材料成本的双重挤压，将直接威胁《国家住房协议》 （National Housing Accord）的推进。

据悉，自协议启动以来已积压了7.5万套住 房缺口。

如果政府不拨动正确的政策杠杆，当前的燃油危机将使房屋建设形势加速恶化。

澳洲城市发展研究所（UDIA）本周发布的《土地状况》（State of the Land）报告描述了更为严峻的前景：受成本飙升、劳动力短缺等因素综合影响，到2030年澳洲将面临38万套住宅缺口，预计仅2026年的产量就将大幅下滑11%。

反对党住房事务发言人 Andrew Bragg 批评称，建筑业早已深陷高成本泥潭，此次石油危机无疑是雪上加霜。

他引用证券投资委员会（ASIC）的数据指出，2025年已发生3596起建筑业破产案例，足以证明该行业目前脆弱至极。

在日益高昂的经营环境下，开发商与建筑商的生存空间正被极度压缩。

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伊朗新领袖坐拥数亿资产！专家：澳洲房产或成其洗钱“避风港”

伊朗新任最高领袖 Mojtaba Khamenei 此前一直生活在阴影之中，鲜少公开露面或发声，几乎未留下任何足迹。然而，他在全球范围内编织的巨额资产网络却打破了这种低调。

多家媒体报道显示，与 Khamenei 有关联的资产遍布全球，包括奥地利阿尔卑斯山的滑雪胜地、伦敦带随从的豪宅、马略卡岛高尔夫水疗中心以及法兰克福的多家酒店。虽然目前尚不确定其在澳洲是否有直接投资，但专家警告称，相关风险不容忽视。

本月早些时候，在前任领袖于美以联合空袭中丧生后，56岁的 Mojtaba Khamenei 继位并被推向聚光灯下。

据 SBS 新闻整理的已知资产清单显示，其净资产可能高达数亿澳元。

墨尔本大学政治学高级讲师 Dara Conduit 博士指出，由于 Khamenei 庞大的家族财富已是公开的秘密，外界为其取了“裙带领袖”的绰号。

据报道，这位新领袖的金融帝国盘根错节，从波斯湾货运生意延伸至瑞士银行账户。

Conduit 博士表示，最高领袖父子从国家攫取巨额财富在政治上极其敏感，因此这 些资产通常藏匿于全球各地的壳公司和前台机构之中，难以确切统计，而这类财富 报道引发了伊朗民众的强烈不安。

近年来，伊朗深陷经济危机，货币自2020年以来贬值近800%，去年底通胀率高达 42.5%。

尽管德黑兰官方将其归咎于美国制裁，但民间的愤怒已引发大规模抗议。

Conduit 博士认为，这与伊斯兰政权在1979年革命时许下的“保卫被压迫者”和“重 新分配财富”的承诺完全背道而驰。

她指出，政权官员长期试图将 Khamenei 家族塑造为清贫虔诚的形象，但现实中秘密出访与奢侈投资的传闻，让这些政治口号显现得极其虚伪。

在追查 Khamenei 资产的过程中，调查人员发现这些资产很少直接登记在个人名下，而是通过壳公司持有，且常关联到一个关键人物：伊朗银行家 Ali Ansari。

据《彭博社》和《金融时报》披露，这些资产矩阵包括迪拜富人区的别墅、法兰克福高档酒店、巴黎和多伦多的顶级公寓等。

英国透明国际证实，与伊朗政权有关的人士在英国购买了价值超过2亿英镑（约 3.78亿澳元）的房产。

Conduit 博士分析称，持有这些海外资产不仅是为了享乐，更是政权的“B计划”。

只要经济利益相关者能持续获利并保有后路，就能维持统治契约的稳固。

Ali Ansari 因涉嫌为伊朗伊斯兰革命卫队（IRGC）提供财政支持，已于去年10月受到英国政府制裁。虽然澳洲将 IRGC 视为恐怖主义支持者，但尚未对 Ali Ansari 实施制裁。

澳洲国立大学法学高级讲师 Anton Moiseienko 指出，威权政权通常利用代理人网络隐匿投资，旨在规避银行和调查人员的监管。

这些资金一部分用于资助区域代理组织，另一部分则用于腐败和私人洗钱，而房地产是后者的主要渠道。

据悉，Ali Ansari 曾拥有伊朗 Ayandeh 银行及全球最大的购物中心之一 Iran Mall。

尽管他否认所有指控，但他持有的圣基茨和尼维斯等多国护照，为其在全球范围内规避监管提供了便利。

近年来，伊朗政权规避制裁的行为已引起澳洲当局警觉。

2025年10月，一名悉尼男 子因涉嫌通过汇兑公司向伊朗受制裁银行非法转账逾64万澳元而遭到起诉。

澳洲伊朗裔社区对该政权及 IRGC 成员在澳持有房产或生意的担忧由来已久。

“澳 洲联合声援伊朗”组织发言人 Rana Dadpour 表示：“这绝非空穴来风，Khamenei 本人或其支持者在澳洲拥有资产的可能性极高。”

澳洲外交部对此回应称，制裁法旨在防止受限个人或实体接触澳洲资产，目前已有 318个相关对象受到金融制裁。

出于惯例，官方不对潜在的制裁行动发表评论。

透明国际澳洲分会首席执行官 Clancy Moore 警示称，由于洗钱防御机制存在漏 洞，澳洲房地产行业始终面临“脏钱”流入的风险。

悉尼地产业内人士 Arash Jafari 也指出，利用信托或壳公司买房可以隐匿真实受益人，对于有意隐瞒财富的人来说，澳洲当前的制度确实提供了空间。

为了填补漏洞，澳洲将从今年7月起扩大洗钱监管范围。

届时，房产中介、律师和 会计师等职业将被要求执行严格的客户尽职调查。

澳洲交易报告及分析中心（AUSTRAC）负责人 Brendan Thomas 表示，房地产长期 以来被公认为洗钱的主要渠道。

新法将房产中介纳入监管，旨在提高交易透明度， 阻断非法资金流入。此外，专家警告称，伊朗政权还在利用加密货币和臭名昭著的“影子船队”销售石油来套现。

区块链机构报告显示，2025年有超30亿美元加密货币通过关联地址转出，用于支持区域武装。这些隐秘手段与海外房产共同构成了这个庞大帝国的经济命脉。

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搬家不如装修？！悉尼人狂砸钱改造旧房，能省$7万印花税还免税增值

如果你察觉到悉尼四处都在动土装修，这绝非错觉。

最新数据显示，悉尼人正引领全澳装修热潮，旨在将老旧房屋变造成价值数百万澳元的免税资产。

专家指出，生活成本压力与高昂的印花税，正促使新州民众产生“与其搬家，不如翻新”的心态。

无论是为了改善自住环境，还是看准增值潜力待价而沽，翻新房产已成为当地人的主流选择。

National Clutter Report调研了2021年至2025年间的超6.1万份垃圾箱租赁订单。

结果显示，新州的装修活跃度高居全澳榜首，预订量达9317份，其中装修废弃物占 比高达56%，略高于维州的52%。

Mobile Skips首席执行官Jacob Spencer表示，悉尼集中了大量历史悠久、高价值的成熟住宅，房产持有周期长。

在这种背景下，投资改良现有房产远比重新购置更为明智。

他透露，不少客户在大型翻新工程中会重复租用垃圾箱多达五次。

Jacob Spencer 进一步分析道，高昂的印花税是阻碍悉尼人换房的关键——以一套典 型的160万澳元家庭住宅为例，印花税成本就超过7万澳元。

为了节省这笔开支并省去搬迁费，房主们纷纷转向挖掘现有房屋的增值潜力。

目前，这类垃圾箱通常用于浴室、厨房或露台等中小型改造工程。

高昂的印花税被认为是促使新州房主选择“原地装修”而非搬家的主因。 此外，装修类真人秀的流行以及Bunnings等零售巨头的便捷性，也在文化层面上推 动了DIY热潮。

虽然疫情期间供应链受阻导致成本飙升，但随着莫里森政府2.5万澳元Homebuilder 计划的结束及市场调整，目前的成本压力已有所缓解。

LJ Hooker研究主管Mathew Tiller认为，尽管早前的政策刺激了需求但也推高了劳动力成本。

如今，面对新州极高的搬家成本，改造现有房产以满足家庭成长需求已成为大势所趋。

不过，Mathew Tiller也提醒房主警惕“过度投资”。

他建议与其简单更换五金件，不如考虑增加房间或实用性扩建，在当前价格增长放缓的市场环境下，这才是更稳健的增值方式。

居住在 Kings Park的Mark Green就是典型的“装修达人”。

自2006年入住以来，他通过不断翻新将旧屋焕发新生。

他表示，由于刚买房时预算有限，他选择分阶段翻新，近年完成了新露台和景观美化工程。

过去两年中，他已先后租用了6、7个垃圾箱来清理装修废料。

The Agency房产合伙人Cary Giezekamp分析称，目前的装修人群主要分为职业炒房 客、内城区拥趸以及长期自住者。

值得注意的是，如果将装修房作为主要居所数年后再出售，可以依法免征资本利得税。

“在当前经济收紧、财富增值途径受限的背景下，通过翻新自住房来实现资产保值增值，已成为一种有效的致富手段，”Cary Giezekamp 说道。

他指出，首次置业者完全有潜力通过改造，将一套150万澳元以下的房产运作至300万澳元的水平，从而避免被挤向远郊。

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