2026房价更新—北京【能建·東誉府】售楼处直销-中介勿扰

————北京【能建·東誉府】————

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东三环CBD现房！能建東誉府，提到这个项目，要追溯到四年前。

中国能建（原葛洲坝）在2021年底以11.4亿底价获取该地块，成交楼面价约2.84万/㎡，拿地时要求住宅全部现房销售！

四年后，2025年9月，终于入市！

项目整体规模较小，商住混居，住宅仅2栋楼，整体产品力一般；然而，在地段+现房两大优势面前，产品力劣势往往是可以被妥协的。

下面是「能建東誉府」的网签实录，供大家参考。

1、项目于2025年9月首开，截止目前共计网签51套，去化率53.68%。

2、目前网签均价10.8万/㎡，已经超过当时期房的指导价10.66万/㎡；

随着最高溢价的130㎡产品逐渐出清，11月全案均价微降。

3、项目体量较小，仅三个户型，其中102户型为东西向布局。

4、整体去化比较理想；其中130三居去化最快，去化率达76.9%；

最大户型160，去化最缓。

5、价格方面，130与160成交均价接近，逼近11万大关；

东西向102户型均价仅为10.46万/㎡，比南北向户型便宜5K左右。

6、分户型月度成交来看，102和130为主力成交；但130仅26套，预计率先出清。

7、各户型网签均价相对稳定。

8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

能建東誉府已经网签56套,网签均价10.78万/平米

1号楼网签22套,还有21套未网签

2号楼网签34套,还有18套未网签

能建東誉府，作为东三环近十年罕见的新增住宅项目，现房销售模式、开盘三个月，网签56套。

项目位于朝阳区西大望路与大郊亭中街交汇处，距国贸直线仅2.5公里，周边500米内是合生汇商圈，2.5公里覆盖富力广场，3公里直达SKP，地铁7号线与14号线双轨交汇，交通与商业配套堪称“顶配”。且该板块近十年无新增住宅用地供应，项目是区域内唯一新房，理论上应“日光”。

然而，现实与理论反差大。项目仅98户，规模小，社区园林仅4300平方米，还被超高写字楼包围，低楼层采光受严重影响。户型上，102平方米三居全朝东西，130平方米三居和160平方米四居虽南北通透，但得房率仅75%-80%，远低于市场主流的90%。装修标准和厨电配置被购房者吐槽“普通”，部分业主打算“全砸重装”。这些短板削弱了居住舒适度。

“地段是硬通货，但产品力是软实力。”一位购房者直言，“我愿为地段溢价买单，但不愿为‘半成品’付高价。”

能建東誉府销售指导价10.66万元/平方米，实际网签均价10.8万元/平方米，略高于指导价。这一价格在周边二手房市场面前尴尬。周边广渠金茂府、住总香榭8号等高端二手房挂牌约12万元/平方米，珠江帝景挂牌约10万元/平方米。能建東誉府单价居中，但考虑产品短板，性价比优势不突出。

今年8月，东誉府95套房源取证。其中，1号楼是7-8层洋房，共计43套，102㎡户型，拟售价格102885.28元/㎡。该楼栋全部是东西朝向。也就是说，如果花1000万买东西向、室内采光通风双拉胯的房子，您愿意吗？

目前，该楼栋网签19套，已预订2套。4层以上房源，基本都已卖完了。但1号楼低楼层因为南侧和西侧都是比较高的建筑，影响采光，且东侧有学校，有噪音影响，成交情况并不乐观。

甚至一层的拟售价格9.58万元/㎡，却仍未有网签记录。102㎡户型的网签均价也从9月108,119元/㎡，降至10月的106,881元/㎡。2号楼是15层小高层，北侧临街，共计52套，南北朝向，边户160㎡四居+中间户130㎡三居，拟售价格109216.97元/㎡。

如果换做是现在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。虽然有点“好饭”晚了，但160㎡四居还是很不错的，南向四面宽，并做到了动静分离。

目前，2号楼网签30套，已预订3套。130㎡中间户和160㎡的1单元，除了低楼层，基本都卖掉了。160㎡的2单元是去化“老大难”，目前仅网签2套，预订1套。

更关键的是，项目未针对户型差异分层定价。102平方米东西向户型均价10.46万元/平方米，比南北向便宜5000元/平方米，但采光缺陷仍让购房者犹豫；160平方米四居总价近2000万元，因得房率低于竞品滞销。反观130平方米三居，因户型方正、总价适中，去化率达76.9%，成唯一“跑量”户型。

即将土拍的松榆里地块距离東誉府也就1.5公里,距14号线北工大西门地铁站仅约100米

松榆里地块为纯住宅用地，无商业、办公干扰，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米）。按套均120 - 180㎡估算，将供应约500套改善房源，是提升生活品质家庭的理想之选。地块呈长方形且正南正北朝向，东西面宽300米、南北进深100米，利于打造大面宽住宅，采光通风佳。预测规划建两排6栋楼，形成“高板+ 小高层”布局，居住舒适。

根据现状我们预测松榆里地块开盘价应该在10万左右,到时候東誉府更卖不动!

抢地大战升级！东三环松榆里地块大揭秘！

2025年北京朝阳土地市场，除了太阳宫地块，东三环松榆里这块地绝对是 “顶流”！

东三环的黄金位置，配套现成不用等，地块下周就要拍了，今天给大家详细聊聊这块地。

一、最新动态：11月25号土拍，8家房企欲抢地

1. 土拍时间和价格

这块地已经定了，11月25号下午3点正式开拍！起始价42.5亿，算下来起始楼面价5.26万。

不过懂行的都知道，东三环的地有多稀缺，周边改善的人又多，肯定会有人加价抢，最后楼面价大概率能冲到 6 万以上，后续房价自然也低不了。

2. 哪些开发商要抢？招商蛇口中建玖合提前备货

现在已经有不少大牌房企盯上这块地了，小道消息招商蛇口、懋源地产、建发房产、金隅地产、中建玖合、保利发展、越秀地产和北京建工地产8家都有明确意向。

其中最积极的得是招商蛇口和中建玖合，已经在准备地块施工的招标了，明显是冲着拿地来的，就等土拍当天出价了。

说白了，这块地位置好、能做高端改善房，不管谁拿到手，只要产品做好，还是比较好卖的，所以房企才会这么拼。

二、位置和配套：东三环成熟生活圈

买房子，位置和配套绝对是硬指标，松榆里这块地在这方面几乎没短板，现成的生活圈直接用。

1. 三环-四环，位置好

地块位于东三环到东四环之间，对面就是北京工业大学，走路就能到。离国贸、东单这些核心商圈也非常近。

周边全是成熟的小区，住的人多，超市、菜市场、饭馆遍地都是，生活气息特别浓，不用等好几年盼配套兑现。

2. 紧邻地铁站，未来还有双轨

地块离地铁 14 号线北工大西门站才100米，步行三五分钟就到，坐14号线能直达望京、国贸、北京南站。

旁边规划了地铁 11 号线，虽然还没确定什么时候建，但地块已经留好了衔接的空间，以后可能实现 “双地铁”，出门选择更多。

自驾也顺畅：紧挨着松榆北路、西大望路这些主干道，上东三环、广渠路都快，不管是去市中心还是通州、亦庄都不绕路。

3. 吃住行学医全搞定，2公里内啥都有

逛街购物：2 公里内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里 ID MALL，不管是想逛高端商场、吃网红餐厅，还是日常买菜买生活用品，都能满足，尤其是朝阳合生汇，年轻人都爱去。

看病就医：周边有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院这些，不管是日常小病还是大病诊疗，都不用跑太远，家里有老人小孩的太省心了。

孩子上学：旁边有垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中，虽然不是那种顶尖学区，但学校都挺靠谱，教育资源均衡。

休闲娱乐：直线 1.8 公里就是北京欢乐谷，周末带孩子去玩特别方便，周边还有松榆里公园、弘善公园，平时散步遛弯也有地方去。

三、地块基本情况：改善型社区，这些小问题要留意

1. 社区规划：低密舒适，能做大面宽好房子

这块地占地大概 2.9 万平米，建面 8 万多平米，容积率 2.8，最高能建 60 米的楼，预计会做 “高层 + 小高层” 的组合，住起来不会太拥挤。

而且地块已经平整好了，开发商拿地就能进场施工，不用等拆迁，交房能早点。

社区里还会配建养老中心、社区卫生服务站、助残服务中心，以后老人看病、日常办事都方便，物业服务也能跟上。

2. 不利因素，买房前要想清楚

没有十全十美的地块，松榆里这块地也有几个小短板，看房的时候得多留意：

旁边有清真寺和消防站：地块西北角是松榆里清真寺，北侧有个小型消防站，虽然不影响正常居住，但可能会有一些噪音或者宗教活动相关的影响，介意的朋友要慎重。

部分楼栋可能被挡光：西南侧和南侧有高楼，以后小区里靠这两个方向的低层房源，可能采光会受点影响，选房的时候尽量选高层或者靠小区中间的楼栋。

有高压线和噪音：东侧有高压线塔，北侧的松榆北路是 40 米宽的主干道，平时车多，可能会有噪音和电磁辐射的顾虑，不过开发商应该会做隔音窗、绿化隔离带这些来改善。

规划地铁的影响：11 号线还没确定建设时间，旁边的楼栋为了预留衔接空间，户型设计可能会受点限制，而且后续施工也可能有短期影响。

四、楼栋和户型猜测：500 套改善大平层

1. 楼栋排布：大概 6 栋楼，东西两个大门

按照地块大小和户型规划，预计会建 6 栋楼，大概率是南北平行排布，这样楼间距能大一些，采光和通风都好。小区会设东西两个大门，方便大家进出，还可能做下沉庭院，提升社区品质。

2. 户型：预计120-180㎡为主，纯改善

这块地主要做改善型房源，大概 500 套左右，户型面积大概率在 120-180㎡，覆盖不同需求的改善家庭：

120㎡左右三居：适合想从老小区换房的地缘客群，总价大概 1200-1500 万，满足基本改善需求。

140-160㎡四居：应该是主力户型，南北通透、客厅面宽会很大，适合三口之家或者三代同堂，总价大概 1700-2000 万，性价比和实用性都高。

180㎡以上大平层：应该会放在洋房里，可能有独立电梯厅、大阳台、豪华主卧套间，针对高收入人群，总价可能超过 2500 万，追求品质的可以等等。

而且地块形状规整，能做大面宽、短进深的好户型，采光和居住舒适度都会不错。

五、周边市场对比：新房竞争激烈，二手房换房需求旺

1. 周边新房：太少了！均价都在 12-15 万 /㎡

朝阳今年和明年，这种位置好的改善新盘其实并不缺。

目前在售的紫京宸园、璞樾、中海万吉玖序等，未来还有大名鼎鼎的太阳宫地块，国贸附近还有几宗住宅用地。

所以，松榆里这块地并不是周边改善的唯一选项。

2. 二手房：房龄老，和新房差距大

周边的二手房大多是 1990-2010 年的小区，比如松榆里小区、垂杨柳北里，均价6.5-8.5万 /㎡，看着便宜，但户型不合理、没电梯、社区环境差。

和松榆里地块新盘相比、各方面肯定差太多了。很多住在周边的人，都想 “以旧换新”，改善居住条件，这些人都会是松榆里地块的潜在购房者。

总的来说，松榆里地块绝对是 2025 年北京最值得关注的改善地块之一，东三环的位置、现成的全维配套、靠谱的户型规划，都是它的加分项。

虽然有几个小不利因素，但只要开发商设计得当，就能最大程度规避。

11 月 25 号土拍结果出来后，房价和产品细节会更明确，想在朝阳改善、尤其是看重地段和配套的朋友，建议可以重点盯着这块地

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