亦庄新供地来了？瀛海并没那么乐观

最近亦庄一组新地转正，就在8号线始发站瀛海站旁边，引起很多群友热议。

3月16日，北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块R2二类居住用地进入土地找招拍挂名单，正式挂牌，从预申请到“转正”只有4天。

地块起始价12.18亿元，挂牌竞价截止时间：4月21日。

地块位于大兴区瀛海镇，南五至六环之间，地块东侧就是地铁8号线瀛海站，周边商业瀛海环宇坊、生态：瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。

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地块用地规模约2.59万平方米，规划地上建筑面积约5.18万平方米，容积率2.0，控制高度60米，绿化率30%，竞拍起始价为12.18亿元，折合起始楼面价2.35万元/平方米。

去年1401地块曾位列北京2025年10月“第八轮拟供应商品住宅用地清单”中。不过今年，在挂牌时，1401地块被分成了两部分，本次先上架的是1401-01地块。

这块地位置确实不错，地铁盘。8号线贯穿北京南北，通达性强。始发站有座就很nice，商业也就在家门口。如果能做个小户型刚需上车是不错的选择。

但是还是有一些点需要我们注意：

1. 外部不利因素：噪音是“硬伤”，更是产品力试金石

地铁噪音：紧邻地块线路的瀛海府小区曾因地铁8号线噪音问题引发投诉，物理距离过近，噪音影响对于产品配置与售价预期是核心考验点。

值得关注的是，在本次地块的招拍挂文件中我们也看到：防噪声距离和措施说明

函审意见中提到：

昼间能够达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）中 4a 类（昼间 70dB（A）、 夜间 55dB（A））标准限值，

夜间有不同程度的超标，临近城市次干道超标量为 0.1-5.5dB（A），临近城市支干道超标量为0.9-5.8dB（A）。

但是如文件所示也强调，预测内部的隔音窗等安装后，昼夜噪音是达标的。

同时文件也提到了噪音防治的措施，总结一下：

①建筑退线，合理安排功能布局；

②临近交通干线两侧首排规划建设住宅，要符合规定的室内允许噪音值；

③做隔声窗等建筑隔声设置；

④在规划绿地内设置绿化隔离带缓解噪音影响；

⑤加强小区内绿化，进一步减少噪音；

⑥项目销售时对建设项目隔声及所在地声环境状况进行明示。

大家可以重点关注后续的楼栋排布，建筑退线距离，后续我们也会出这个项目具体能看到每个房间的噪音模拟情况，关注北京新房的同学，可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~

2.土地限制：产品与利润空间困局

地块小：被分割后的1401-1地块占地面积仅2.59公顷，小区内的园林景观施展空间有限，很难做出大的整体性的园林。

容积率2.0，大概率“刚需+刚改”户型配置，产品尺度上可以关注后续，大概率难以突破

产品定位两难：

做纯刚需小户型（70-90平），总价可控（300万+）能快速跑量，但总价与更低的次新房血拼

做刚改户型（90-120平）面对亦庄河西等板块更成熟、学区更好的改善盘竞争

无论哪种，都需在有限的地块和容积率下做出超越市场水平的园林、公区、户型得房率。

3.配建压力：红线外的限性成本增加

土地公告有一条“YZ00-0802街区1304地块规划绿地由竞得人进行认建，建成后无偿移交政府相关部门。”

规划绿地能遮挡噪音，但也会增加开发商成本

4. 市场竞争：面临“次新房海”，价格“天花板”被压制

目前地块所在瀛海板块的二手房价格：均价在3-4万/㎡左右，部分老小区甚至低至2-3万/㎡。

如瀛海家园，今年的成交情况83平两居室最近价188万左右（单价2.2万/㎡），当然已是14年建成的老房子了。

距离瀛海一站地的德茂站，中铁华侨城和园，100多平三居，20年建成的，品质好于老房子，最近的成交价约4.5万/㎡

而本次待出让的地块起拍楼面价约2.35万/㎡，对于未来定价存在挑战，除非产品力能实现“降维打击”。

对于瀛海地块，其直接竞品并非遥远的河西新盘，而是近在咫尺、即将大量上市的同板块次新房。

限竞房解禁潮：瀛海（瀛海府等）及亦庄河西（金隅学府，中铁建国际公馆等）片区将有近万套限竞房解禁入市。

这些房源房龄新（5年内），且当年买入价低，现房，价格优势会对新房市场形成“冲击和强大分流”。

总结：

地块优势明显，劣势隐性。

对于开发商而言，并非一块可以轻松赚钱的肥地，而是需要凭借顶尖的产品，操盘能力让市场认可才能啃下硬骨头。可以说“高难度、低容错”。

对于购房者而言，衡量自身需求，地铁盘，学区等，后面重点关注户型产品力、价格性价比和楼栋户型的选择。

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