昌平三大热盘 PK：星寰时代 & 国贤府 PARK & 龙樾海序，全解析！

全城视野，择优置业！昌平 2026 年三大纯新盘同台竞技，未来城星寰时代、中建国贤府 PARK、龙樾海序各有亮点，刚需、刚改、改善群体该如何选择？今天帮选房团队用直白的话，把三大楼盘的核心卖点、交通、户型面积、空间使用率一次性说透，看完就知道哪盘最适配你的需求！

中建国贤府 PARK：北五环湖岛洋房，政企共建全能盘

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核心买点

北五环临朝阳，归属新北苑 2.0 板块，近 10 年板块无新地，房源极度稀缺；昌平政府主导打造约 64 万㎡歇甲国际公园湾区，北京首个 “先规划后开发” 城市级湖岛综合体，配套先行无兑现风险；中建智地 + 未来科学城集团国央企联手，2025 年中建智地居北京住宅权益销售额 / 面积 TOP1，交付品质有保障；容积率仅 2.07 低密社区，南北双湖景 + 三进归家园林，自带体育 / 文化场馆 + 全龄泛会所，湖居改善质感拉满；全龄段教育规划，小学拟引进清华附属集团校已官宣，教育资源亮眼。

交通

1. 地铁：距天通苑东站约 700 米步行可达，17 号线 + 18 号线双轨已通车，17 号线 1 站到未来科学城、3 站到望京，直通朝阳 / 国贸；18 号线天通苑东始发，9 站到上地软件园，海淀通勤友好，17 号线支线规划中。
2. 自驾：二横四纵路网（北清路、北五环 + 立汤路、北苑东路、来广营北路、京承高速），无缝衔接主城各大商圈。

户型面积

77㎡三居（少量稀缺）、99-144㎡主力户型，刚需到改善全覆盖：

• 77㎡三室两厅一卫：洋房边户，全区仅 88 套；
• 99㎡三室两厅两卫：主流家庭爆款户型；
• 110㎡三居 / 四居：灵活百变，洋房 / 小高层双版本；
• 119/122/144㎡四居三卫：改善一步到位，122/144㎡为南北区楼王户型。

得房率居板块前列，使用率最高达 97%，无空间浪费：

1. 77㎡ 三室两厅一卫（洋房边户）
   • 使用率约 97%，为纯洋房产品，赠送面积较多，空间利用率高，适合刚需上车。
2. 99㎡ 三室两厅两卫
   • 使用率约 94%，南向三面宽约 9.9 米，客厅面宽 3.7 米，各房间尺度感强，兼顾居住舒适与总价，是主力户型。
3. 110㎡ 三室两厅两卫（洋房）
   • 使用率约 94%，南向面宽 10.3 米，配备中西厨岛台、独立家政间，空间尺度全面，适合改善家庭。
4. 110㎡ 四室两厅两卫（小高层）
   • 使用率约 90%，采用四叶草格局，多出空间可作多功能室，楼间距大，景观优势明显。
5. 119㎡ 四室两厅两卫
   • 使用率约 94%，南向约 11.5 米二面宽，客厅面宽 4.5 米，主卧套房 4 米，适合多孩家庭。
6. 122㎡ 四室两厅三卫
   • 使用率约 94%，南向双套房设计，储物空间优化，为楼王户型。
7. 144㎡ 四室两厅三卫
   • 使用率约 92%，南向四面宽约 14.7 米，客厅 4.7 米，观景厨房，是顶格改善户型。

未来城星寰时代：未来科学城核心，超高得房率成熟自住盘

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核心买点

占位未来科学城能源谷核心，板块配套全落地无需等待，地铁、商业、医疗、公园均为现成资源；昌平少见四代住宅设计，户户全景落地窗 + 边户 270° 转角窗，首个室外花池阳台，刚需价享改善居住质感；得房率 93%-97% 居三盘之首，72㎡做纯三居，同面积段比竞品多 1-2 个功能空间，小户型利用率极致；楼面价仅 2.32 万 /㎡，定价有安全垫，自住降价风险低；距 17 号线未来科学城站约 500-600 米，纯地铁盘无工地干扰，日常出行便利。

交通

1. 地铁：距 17 号线未来科学城站步行可达，17 号线直达望京，朝阳北部 / 望京通勤时间稳定可控，无堵车依赖；
2. 自驾：紧邻未来科学城核心路网，衔接立汤路、北清路，快速通达海淀、朝阳主城。

户型面积

78-128㎡全三居至四居设计，主打刚需刚改，无两居低配户型：

• 78㎡三居一卫：片区入门级三居，刚需一步到位；
• 92㎡三居两卫：项目王牌户型，稀缺三面宽设计；
• 110/112㎡四居两卫：经典四叶草格局，适配多人口家庭；
• 118/126/128㎡三居 / 四居两卫：小高层边户，宽幕采光，改善舒适度拉满。

空间使用率

含赠送面积得房率 93%-97%，为三盘最高，小户型空间利用极致：

1. 78㎡三室一卫
   • 主力户型之一，占比约27%，适合刚需家庭，配备独立家政间，北向两个卧室可打通，赠送面积约14㎡。
2. 92㎡三室两卫
   • 占比约35%，户型方正，主卧面积较大（约16.5㎡），南向三面宽全明格局，赠送面积约14.49㎡。
3. 112㎡四室两卫
   • 占比约21%，采用四叶草布局，主卧套房设计，南向阳台外赠送60公分宽花池，赠送面积约17.32㎡。
4. 118㎡三室两卫
   • 占比约6%，边户设计，客厅面宽达6.65米，带270°转角窗，赠送花池，得房率约93%。
5. 128㎡四室两卫
   • 占比约11%，最大户型，四室双卫+独立家政间，南向双卧宽敞，赠送面积约17.325㎡。

使用率（得房率）

• 不同户型得房率略有差异，整体得房率在93%-99%之间：
  • 78㎡、92㎡户型因赠送面积较多，得房率可达97%左右；
  • 112㎡、118㎡、128㎡户型得房率约93%-94%。

龙樾海序：东小口三区交汇，海淀通勤高性价比刚需盘

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核心买点

占位昌平、海淀、朝阳三区交汇核心，紧邻西三旗板块，海淀外溢第一选择，通勤西二旗 / 上地 / 望京效率居三盘之首；北京城建龙樾系品质背书，国企开发，精装交付无烂尾风险；容积率 2.8，打造 8 栋首层架空 + 双下沉庭院 + 会所 + 风雨连廊，社区配套高配；400 万起低总价门槛，69㎡两居 / 70㎡三居均可低总价上车，对比周边二手房性价比突出；规划 12 年一贯制教育用地，未来教育配套可期，5000 亩公园环伺，生态居住氛围佳。

交通

1. 地铁：近在建 13B 线建材城东站（2027 年通车），通车后 5 站到西三旗、3 站到望京，互联网产业园通勤直达；
2. 自驾：京藏高速、立汤路、北五环主干道环绕，快速串联中关村、国贸、西二旗等核心区域，海淀通勤效率远超另外两盘。

户型面积

66-150㎡二至四居，覆盖单身、刚需、刚改、终极改善全客群：

• 66/69㎡两居：顶层退台设计，轻资产配置 / 单身首选；
• 70-83㎡三居：爆款刚需，70㎡全南 / 76-83㎡通透双版本；
• 90-96/94-120㎡三居：品质刚改，三面宽 + 主卧套房；
• 110-140/140-150㎡四居：改善顶配，2 梯 2 户私密入户。

空间使用率

得房率约 90%-95%，标配拓展空间，刚需户型利用率突出：

• 两居户型：约68-72㎡，主要为南向两面宽设计，适合刚需购房者。
• 三居户型：约76-95㎡，包括76㎡、79㎡、84㎡、95㎡、98㎡等规格，多为南北通透布局，部分户型带飘窗或设备平台。
• 四居户型：约108-122㎡，分为108㎡A/B/C/D款、112㎡、122㎡等，南向面宽较大，部分边户带飘窗或花池。

使用率（得房率）

• 整体得房率因户型和楼栋位置而异：
  • 南向户型（如68㎡两居、76㎡三居等）因阳台、飘窗等赠送面积较多，得房率可达90%-95%左右。
  • 北向户型或4号楼部分2T4产品，因采光和布局限制，得房率约为85%-90%

三大热盘一句话总结：谁最适合你？

• 中建国贤府 PARK：适合望京 / 海淀 / 国贸通勤，追求低密湖居、央企品质，看重规划潜力，预算 400 万 - 900 万，刚需上车 / 改善置换的全能型买家；
• 未来城星寰时代：适合未来科学城内部 / 17 号线北段通勤，优先考虑现成配套、超高得房率，纯自住不追涨幅，预算 400 万 - 600 万的刚需刚改买家；
• 龙樾海序：适合西二旗 / 上地 / 望京海淀核心产业区通勤，追求低总价、三区交汇区位，能接受地铁 2027 年通车，预算 400 万起的刚需 / 海淀外溢买家。

三大楼盘各有侧重，配套、通勤、产品各有亮点，想要精准匹配户型、楼层、价格，获取专属选房建议，可添加帮选房团队V15701333621，，即可获取一手资料、样板间实拍及专属带看服务，安全选房不踩坑！