万科项目烂尾

关于万科项目烂尾的问题，这并非孤立事件，而是这家曾经的房地产“优等生”在行业深度调整、自身财务危机、内部治理失序与历史问题集中爆发等多重因素叠加下，所面临的系统性危机的集中体现。

一、 具体烂尾/停工项目案例

目前，万科在全国多地均有项目陷入实质性停工或烂尾状态，其中几个典型案例尤为突出：

1. 四川眉山·万科天府城（36-37号地块）：该项目原定于2024年12月交付，但截至2026年初，工地仍一片沉寂。其直接导火索是一起涉及项目公司高管程林栋与地方政府官员余鹏的砂石资源腐败案。三人合谋侵吞本应属于项目的砂石利润高达4000余万元，导致项目资金链断裂。项目公司已资金枯竭，甚至拖欠地方税款129万元。业主陷入困境：继续等待交房（万科曾口头承诺2027年）可能遥遥无期；走司法程序即便胜诉，也可能因公司无财产可执行而“钱房两空”；断供则会影响个人征信。

2. 深圳·万科三星工业区项目：这是一个位于福田区、总投资约289.6亿元的大型“工改工”城市更新项目。自2022年6月启动基坑工程后，项目推进显著放缓，目前已陷入实质性停滞。这主要归因于万科集团整体陷入财务危机，资金极度紧张，无力支撑此类需要巨额沉淀资金的重资产项目。

3. 西安·万科城市之光：该项目因开发企业陕西隆基帝和置业有限公司陷入严重的合作纠纷而停滞。合作方隆基集团创始人李瑞斌于2026年3月实名举报，指控万科在债务清偿后拒绝归还项目公司控制权，并涉嫌违规挪用项目公司数十亿元预售资金至集团总部，导致项目公司彻底失控。此外，项目还因未取得预售证违法销售被查处，并有房产被司法拍卖。

4. 珠海·万科海上城市三期：该项目6至9号楼已长期停工，地面、公共设施等均未完成，影响了已入住业主的正常生活。万科曾承诺在2026年1月复工，但未能兑现。

二、 烂尾的深层原因：一场全面的“清算”

万科项目的集中烂尾，是其内部治理、财务模式与行业周期共振的结果。

1. 前所未有的财务危机：这是项目停工的根源。截至2025年第三季度，万科负债总额高达8729.88亿元，短期有息负债超过1500亿元，而现金及等价物不足700亿元，资金缺口巨大。2025年，万科预计净亏损约820亿元，创下A股上市公司单年最大亏损纪录。主业毛利率低至2%，几乎无利可图，叠加大规模资产减值，使其根本无力维持所有在建项目的资金需求。

2. 系统性高管腐败与“影子万科”：腐败直接侵蚀了项目资金。四川眉山项目烂尾便是子公司高管程林栋受贿案的直接后果。这仅是冰山一角。自2022年以来，万科已有包括原总裁祝九胜、原董事长辛杰、南方区域城市更新总经理李升阳、济南公司总经理肖劲等多位核心高管被调查或判刑。更严重的是，以祝九胜案为焦点，暴露出万科体系外存在一个复杂的“影子万科”金融网络（如鹏金所、博商资管），涉及表外融资、资金池运作、变相自融等问题，在行业下行期演变为刑事追责的核心，严重动摇了公司信用根基。

3. 合作开发模式的反噬：万科超过六成的项目采用合作开发模式。在市场上行期，各方共享红利；但在市场下行、利润收缩甚至亏损时，复杂的利益分配机制引发剧烈冲突。烟台、武汉、西安等地合作方接连公开举报万科，指控其利用控股地位转移利润、挪用资金、侵害小股东利益。西安隆基集团的举报更是直指万科“债清不返权”、挪用预售监管资金等核心违规行为，反映了合作信任的彻底破裂。

4. 房地产行业的深度调整：整个行业正从“高杠杆、高周转、高增长”的旧模式，转向强调“稳市场、防风险、提品质”的新发展阶段。政策层面强调“控增量、去库存、优供给”，市场成交量价齐跌。在这种宏观背景下，万科过去赖以快速扩张的模式难以为继，历史积累的风险集中暴露。

三、 万科的应对与挣扎

面对危机，万科及其大股东正采取一系列措施自救，但过程艰难。

1. 国资股东持续输血：大股东深圳地铁集团深度介入。2025年，深铁向万科提供了至少11笔借款，合计接近303亿元。2026年1月，深铁再次宣布提供23.6亿元借款，累计已超326亿元。然而，这种输血并非无限，后续新增借款均需万科提供抵质押担保。

2. 推动债务重组与展期：2026年1月，万科成功推动三笔境内债券（合计约68亿元）的展期，方案被称为“割肉式”让步：对每个账户先兑付不超过10万元，剩余本金的40%立即兑付，剩余60%展期1年。这为万科争取了喘息时间，但也严重损害了其市场信用。

3. 出售资产与“瘦身健体”：为回笼资金，万科正在洽谈打包处置北方区域约5个康养项目，意向合作方为新华保险等头部险资。同时，公司进行了近30年来最大规模的组织架构重组，撤销区域公司，设立城市总公司，集团总部重组为专业中心，旨在聚焦主业、降低管理成本。

四、 对业主的影响与风险警示

对于已购买上述烂尾项目的业主而言，他们正承受着巨大的痛苦与不确定性：

• 交房无期：项目停工，复工时间遥遥无望，万科的口头承诺缺乏保障。

• 维权艰难：走法律途径，即便胜诉，也可能因项目公司已成为“空壳”而无财产可执行。

• 断供两难：若选择停止偿还房贷，将面临银行起诉、资产被拍卖并严重影响个人征信的风险。

给购房者的建议：在当前市场环境下，购房应极度谨慎。优先选择现房或准现房，以彻底规避烂尾风险。若选择期房，应优先考虑财务状况稳健、国资背景浓厚的开发商。在购房前，务必仔细核查项目的预售资金监管情况、开发商的债务状况及司法风险。

五、 行业启示：一个时代的终结

万科项目的烂尾潮，是中国房地产行业历史性转折的缩影。它标志着依靠高杠杆、高周转、粗放式合作扩张的旧时代已然终结。未来的行业发展将更加强调：

• 企业治理与合规经营：内部腐败和“影子”操作将带来毁灭性打击。

• 财务安全与稳健经营：过度负债和资金链紧绷的模式不可持续。

• 契约精神与合作共赢：在市场下行期，健康的合作模式必须建立在透明、公平的基础上。

• 产品品质与居住属性：政策导向正推动行业从追求规模转向建设“好房子”，回归居住本质。

总结而言，万科项目的烂尾是其自身财务危机、内部治理崩坏、合作模式失效与行业周期性下行共同作用的结果。这不仅是一场企业的危机，更是对过去房地产发展模式的深刻反思。对于行业而言，这警示着“活下去”不能仅靠口号，更需要彻底的刮骨疗毒与模式重构；对于购房者而言，这更是一次关于风险认知的深刻教育。