北京买房：理清思路，购房建议1828

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我不是北京户口，也未婚，所以不考虑学区，只是纯居住兼顾保值。首套资格，想买房龄新的宜居房子。请问三点：一是新房还是二手房，二是北七家的地段您是否看好，三是如果买了房，从周期讲您建议持有几年？

A：

1、常规建议是如果自住为主+长期自住，那就买新房，怎么的都比二手房的体验好。如果是过几年还想置换，那建议先看市区地段好的二手房，这样换房的时候一般不吃亏。

2、北七家的地段儿也得看具体的小区。或者说以近些年的价格走势看，靠近产业园区的地铁沿线的次新房都挺好的，涨跌波动基本跟随大盘。但其他离地铁远的就是自住为主了，尤其是那些老小区的大户型，包括别墅类的，价格走势都不太强。

3、持有几年？房子是用来住的，这看您自己想住几年呗。我家现在住的房子都十多年了，而且还想再住下去，如果非要加上一个期限，那我希望是向苍天再借500年。

多说一句吧，房子从投资角度讲是长期投资品，是用时间换来的价值提升，这周期一般都是5年以上，10年算小周期，20年才是一个波动的大周期呢。所以还是先别设定持有年限了，走着看吧。

不过前些年北京中介做过统计，年轻人买房的置换周期是7年。很多人都是先买个上车盘小户型，7年之后又攒了些钱，那加上贷款就可以置换宜居改善的了。再或者说很多人是买的婚房，7年之后是孩子差不多上学的时候，也该准备换学区房了。

仅供参考。

二

Q:

我有北京购房资格，手上有点钱，百八万吧，请问如果是您，现在情况下是追投黄金，还是买套公寓收租金？如果是买公寓的话，您对北京像素怎么看？40多平100万之内的。

A：

1、如果是我，那我能俩都不选吗？或者说我首先是肯定不买黄金了，现在这么高的价格不敢追投，也没必要。其次是黄金属于无息保值品，只能是看着高兴+心里踏实，但不产生任何附加值。

2、至于公寓我也不会买了。因为虽然租金收益挺高，但毕竟有隐形的风险，而且是不可能消除的，那也就没必要买了。之所以到目前为止没有机构投资者买公寓，就是因为风险不可控。

再者说了，现在朝阳有很多超跌的小户型呢，租金收益虽然赶不上公寓但也差不太多，那我何必多冒风险啊？所以就算买房的话我也会买普宅，尽量不买公寓了。

3、北京像素从租金收益角度挺好的，现在应该在4%左右了。也就是说这里也算超跌了，至少是有超跌的房源。所以看自己的判断吧，短期有可能从租金和房价上都有收益，但常规建议是别长期持有。

仅供参考。

三

Q:

南三环马家堡的嘉园二里，是李嘉诚开发的吗？怎么感觉挺乱似的，跟九龙城寨似的，能买吗？我想买个小两居，价格合适，但不知道保值如何？另外中介说物业不太好，但有街道办监督，是这样吗？

A：

1、嘉园二里，开发商是当年的“宣武城建”，属于宣武区的拆迁安置房小区。李老板曾经答应投资旧城改造，李泽钜也参加了奠基仪式。但是后来他们放鸽子了，转头投资东方广场去了，这里就由宣武城建独自开发了。

但嘉园的这个名字跟李嘉诚有关，当年为了讨好他，所以叫嘉园。北京之后的嘉园都是模仿这里，确实挺好听的，但和李嘉诚没关系了。

2、感觉挺乱的，整改之后应该好多了吧，前些年确实不是太好。这就是当年的设计理念问题，那会儿都不太懂，只好模仿香港新加坡等地，现在看来这些花里胡哨的设计不适合北方了，但也没办法了。

该买就买呗，典型的自住为主，居住的性价比挺高的，就是户型不太好选，多看看吧。

3、保值普通吧，毕竟是安置房，房龄又老，好几家物业也容易扯皮，否则也不会现在的价格。以后最好的成绩就是跟随板块大盘，别有太高的期望值就行。

4、物业的事儿我不知道，中介说的有可能吧，监督+协调本来就是基层政府的责任。要不您就直接去问问物业，好几家呢，我实在分不清。

仅供参考。

四

Q:

我打算给孩子在京购房，但不懂北京楼市，请问如果单身女孩在首师大附近工作，以300万首付买，哪里的房子合适？小区环境和各种配套怎么样的？

Ps：总价初步预算在600万左右，因为女儿收入2万多，现在除租房和生活开销后能有1万左右结余，我们还可以帮助一些。希望买学区好的三居室，能买到吗？北京据说是讲究南北通透的板楼，希望能推荐次新小区，环境好些的。

A：

1、600万在北京买三居不难，但这“好学区+南北通透”就不容易了。海淀的均价就7/8万，好学区更贵，而南北通透的三居面积基本都100平起步，那这600万就不够了呗。而且您家还希望是环境好的次新小区，那就是商品房的，基本都得千万左右了。

2、所以我建议还是适当降低一些要求吧。比如这学区，既然还未婚，那就没必要提前太早买学区房，至少别买热门好学区的。否则这会儿的溢价仍然不低，在600万里至少占比150左右，在用不上学位的时候就只能是闲置价值，自然降低了居住的性价比，而且这部分溢价还有保值的风险。

我要建议就是往西看看田村的吧，次新小区多，学区不热门也就溢价不算高，各项都算兼顾，但600万买三居也选择不太多，两居还差不多。

要不就再向西看石景山的，这就没溢价了，居住的性价比正常，这总价的选择就多多了，环境交通和配套都不错。

3、我建议您还是先让女儿看看市场吧，去各小区转转，看几次就有概念了。

仅供参考。

五

Q:

我想买房，就是自住，四环内有没有便宜的X产权的，因为资金少，只能买这种。想买个四环内地铁附近的，安全的，有没有？

Ps：我没有投资的想法，就是图个自住，保值角度能跟上大盘就行，也不用学区。

Ps：您先说有哪些房吧，然后再说预算，我得看房子。

A：

1、那就算了吧，感觉您像逗我玩儿似的。

2、不过也回答两句吧。南四环内曾经有过小规模的公寓，朝阳丰台当地都有。但早就应该不能卖了，只是当作违建公寓来出租。另外也曾经有过公司产权的公寓，以租代卖的违规散售，现在是否还有我不知道，大概率是没了。

没有安全的，只要是X产权+规模小，那最终结果都是被强拆。最好结果是拿回原始购房款，不好的结果被净身出户也没辙。能盖这种房的都是地头蛇，有的是各种手段。

3、都X产权了就甭聊保值了。投资的第一前提就是守法，投资三要素是安全性、收益性和流通性。连安全都保证不了，还聊什么保值啊，只能是碰运气。

X产权更没有学区，没产权就无法落户，哪儿来的学位啊？所以说您如果不是真的不懂，那就是逗我玩儿呢。

仅供参考。

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