房市回暖靠老破小，延续行情还得靠老破小

最近连续写了二天老破小的文章，在本轮行情中老破小功不可没；而在接下来的行情中，老破小将发挥更为重要的作用。

不知道你发没发现最近二手房市场一个现象特别有意思。

一二线城市的老破小，突然活了。

成交量蹭蹭往上涨，价格也跟着抬头。谁在买？刚需和学区房的需求直接把这一波行情顶起来了。

天津上周成交了2000多套二手房，创下近年新高。

数字背后藏着一个链条：卖房的这些人，拿到钱之后会干嘛？

答案很简单：相信很多卖主会选择改善。

我给你们捋一个真实的例子。去年大港街和古林街就是这么一个关系。大港老城区去年成交均价四千左右，古林街成交均价到了九千。古林街这个单价，已经可以买塘沽老城区或者开发区的老小区了。

在房叔看来，古林街的房价和开发区、塘沽老城区比，性价比不高，但是去年古林街的二手房销量有着一个不错的成绩，12月份就成交了34套。

很重要的原因就是大港居民卖了老破小，再加点钱去买了附近古林街的改善型住宅。

他们要的不是更便宜，而是熟悉区域中更好的环境，更好的户型，更好的社区。

这就是楼市的传导逻辑。

刚需、学区需求进场，激活老破小；老破小业主套现离场，转身杀入改善盘。

现在一二线城市这波老破小行情，本质上是在给改善需求"输血"。那些卖了房的业主，手里攥着几十上百万现金，他们的下一步，很多人是要换更好的房子。

你们想想，仅最近一周，天津就成交了2000多套二手房，房地产市场中突然多了二千多个手持大理现金的人，他们要么选择二手房中的改善型住宅，要么是新房，一大波改善型需求正在路上。

所以回到开头的问题：刚需靠老破小，改善靠什么？

答案已经很明显了。

改善还得靠老破小。

没有老破小的活跃，就没有改善需求的弹药。没有刚需的接盘，就没有置换链条的第一环。

楼市就像一个蓄水池，水要从底层往上流，必须有人先跳进去。

现在，第一批人已经跳了。

前几年房市往下走，人们对老破小斥之以鼻，因为老破小太难卖了；

记得有位房地产博主说有钱千万不要买老破小，你买了黄金、汽车，甚至是苹果手机，只要你想变现，就能卖出去，但是老破小不行。

当时人们对老破小是多么绝望！现在风水轮流转，老破小成了激活房地产市场的白武士。

最近房叔又看到了塘沽城区一些老小区在改造，改造的项目都是货真价实的，重修路面、加固楼顶、更换下水管、换燃气管，都是费时费钱的大动作，这无疑会大幅提升老小区的居住品质。

你们猜，老破小行情之后，会不会轮到新房和改善型住宅？