地产观潮丨“一人公司”重构写字楼市场生态

当下，“一人公司”（OPC）正悄然兴起，俨然成为各地在人工智能（AI）时代推动创新创业的新焦点。对于写字楼市场，OPC社区的兴起也在重构写字楼市场生态。

OPC社区的办公空间 吴家明/摄

OPC社区与共享办公

目前，多地都在推进OPC社区的建设。此前，《深圳市打造人工智能OPC创业生态引领地行动计划（2026—2027年）》正式印发，提出到2027年底，建成超10家面积均不少于1万平方米的OPC社区，集聚超万名人工智能创新创业人才，让深圳成为全国人工智能创新创业首选地。

那么，OPC社区到底“长什么样”？记者实探发现，OPC社区与传统且“忙碌”的写字楼相比，可以说是两种完全不同的“风格”。

记者在深圳罗湖粤海城的π创空间看到，一个工位或许就是一家公司，创业者之间互相交流，轻松的氛围与传统的写字楼办公区相比截然不同。据了解，π创空间首批已有8家企业进驻，意向入驻企业超10家，聚焦AI营销、具身机器人等领域。π创空间负责人刘文会对记者表示，目前符合条件的企业可以免费入驻。

记者在深圳福田和南山区的几个OPC社区看到，一些OPC社区正在对创业者招租，部分OPC社区的工位月租金多数在600元至1000元之间，这些OPC社区部分由老旧园区改造而来，部分则位于传统的商业写字楼内。不过，与传统的写字楼租赁不同，社区运营方也会举办诸如产业对接、技术交流等活动，而非单纯提供物理办公空间。

OPC社区的兴起，不免让人想起共享办公。在戴德梁行研究院副院长张晓端看来，共享办公更多侧重于小微企业或企业跨区域覆盖的灵活办公需求，更多考虑的是空间利用上的灵活性，还有社区服务配套等，提供相对通用的灵活办公解决方案及企业增值服务。OPC社区聚焦的企业多是小规模创业类的企业，在空间及租约灵活度和成本控制方面也有类似的要求，同时硬科技及AI为主的OPC社区还强调资源的集成以及生态协同，以便个人或核心创业者能敏捷获得供应链的支持及相关集成的服务。因此，超低成本、产业集群、算力支持、政策助力等是OPC社区不同于共享办公的关键要素。

增量需求的培育

目前包括深圳在内，大多数重点城市的写字楼市场仍面临巨量供应与高空置率的难题，OPC社区的兴起似乎成为解决写字楼市场高空置率的“良方”之一。但不容忽视的是，OPC社区与传统的写字楼运营方是否存在“抢客户”问题？

“OPC社区暂时还不会成为写字楼市场的主流。”在深圳南山科技园片区从事写字楼商铺中介工作近10年的常经理表示，近一两年小工位、微型办公的需求的确在增多，过去一些只做“整租”的写字楼开始分割出租，但相关需求还是比较分散。不过，常经理也强调，OPC社区与传统写字楼所针对的客群不一样，但许多小型科技企业也会在目前相对较低租金时期入驻甲级写字楼，传统的写字楼运营方应该及时调整运营策略，给这些创业公司提供更多的服务。

张晓端认为，OPC社区提供的是小而精且灵活适配的低成本空间来支持个体、迷你创业团队在相关领域的创业发展，更重要的是依托产业集群、提供必要的产业资源支持以适配相关产业的初创团队向好发展。传统的高端写字楼则会更多聚焦于有一定规模、租金承受力以及稳定运营的企业客户。“当然，OPC企业并非一直都是轻量化的迷你团队，我认为这是一个发展阶段的问题，科技类企业的成长性和潜力让我们有理由相信，这样的空间里可能正在孵化未来的独角兽甚至龙头企业。从这个角度来看，目前由政府主导的低成本OPC空间对于传统写字楼市场的影响，除了有限的客户分流外，更重要的是对研发、办公市场增量需求的培育。”

中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余凌曲认为，在AI显著降低研发门槛的背景下，个体创业正逐渐成为科技创新体系的重要补充力量。“未来创新结构可能呈现‘大企业+OPC’的协同模式，大企业提供平台和应用场景，个人创业者则成为新的创新节点。”

责编：万健祎

校对：高源

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