迪拜国际金融中心梦碎

文 / 谢泽锋

编辑 / 杨旭然

一场突如其来的战火，让阿联酋政府20多年来苦心孤诣、全力塑造的“国际金融中心”的形象，遭受了极其严重的打击。

3月16日，阿联酋多地遭伊朗至少6枚导弹和21架无人机袭击，迪拜国际机场、重要港口石油设施和阿布扎比一处气田遭空袭或受波及。

在此之前，3月13日晚，位于迪拜和麦纳麦的花旗银行分行遭到了无人机袭击。伊朗军事机构坦白表示，“地区内所有美国银行分支机构都有可能成为其合法打击目标。”

据此前法新社的报道，迪拜国际金融中心（DIFC）一栋建筑被拦截无人机的碎片击中，建筑物剧烈摇晃，随后产生一大团浓烟，警笛声响彻整条街道。

迪拜这座象征奢华生活、开放包容、科技与未来的“沙漠绿洲”，瞬间被推向了整个世界的峭壁边缘。

22年前，DIFC正式成立便迅速崭露头角，成长为全球瞩目的金融和商业枢纽，迪拜也变身为继纽约、伦敦、中国香港、新加坡、法兰克福之后的又一世界金融中心。

开放包容的文化氛围、几乎全面免除的税率和外汇资本管制、贸易自由、接纳外国移民，加上地处亚非欧三大洲交汇处得天独厚的地理条件，毫不夸张地说，阿联酋创造了一个世人瞩目的经济奇迹。

DIFC吸引了世界各地的金融巨头、世界500强分支机构、AI初创企业、金融科技翘楚纷纷入驻。迪拜和阿布扎比两颗阿联酋明珠，共同编织出了“沙漠经济奇迹”。

经过几十年的付出，世界级离岸金融中心和资本天堂刚刚有了雏形，战争降临了。对安全极度敏感的资本巨头纷纷采取规避措施，资本流出，房价指数直线下坠。

忽视了地缘冲突风险的阿联酋，只能直面一场新的危机。

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01 危机来袭

304枚弹道导弹、15枚巡航导弹、1627架无人机相关袭击，造成2名军人和5名平民死亡，另有145名不同国籍人员受伤。这是阿联酋国防部3月16日发布的消息。

有数据统计，冲突中的阿联酋，承受了伊朗近50%的火力攻击，数量是第二名科威特的3倍以上，是以色列的4倍以上。

夹在以色列和伊朗中间，同时拥有两个美国军事基地——扎夫拉空军基地和杰贝阿里港，而且阿联酋距离伊朗本土最近不过56公里。这让阿联酋十分受伤。

杰贝阿里港是全球最大的人工港，也是美国海军用来修整补给的重要港口，而港口紧邻全球知名豪宅区人工棕榈岛，并且距离全球唯一七星级酒店帆船酒店、世界最高楼哈利法塔、迪拜机场、DIFC不过最多也就50公里。

在频繁的导弹轰炸之下，阿联酋多个标志性建筑受到牵连。先是帆船酒店被导弹碎片击中起火，再是机场航站楼遇袭，如今DIFC建筑被无人机碎片殃及、原油出口港富查伊拉也遭到打击、花旗银行也成为打击目标。

恐慌情绪迅速蔓延，迪拜DFM综合指数自高点暴跌18%，迪拜房地产指数上升到峰值的近17000点后9天重挫33%。当然这是资本市场的情绪反应，不能完全代表现货房产市场的交易情况，但安全形势日趋紧张，高度依赖海外资本的迪拜楼市也面临严峻挑战。

迪拜长期以来都是全球富人们心驰神往的圣地，受益于高净值人群的大量涌入，房地产开发如火如荼。但冲突爆发之后，其房地产交易迅速转冷。

根据迪拜土地部门的数据，冲突爆发后的一周内（3月2日至8日），房屋成交额从前一周的207.2亿迪拉姆骤降至103.7亿迪拉姆，几乎腰斩；交易笔数也从5473笔锐减45%至3038笔。在冲突激烈的3月1日，全天的房产过户注册量从前几日的800多套/日暴跌到仅有23套。

更复杂的局面接连出现。迪拜是全球贵金属运输的核心枢纽，冲突导致经由迪拜的运输受阻，黄金贸易成本陡增，贸易商避免高昂仓储成本，甚至以较伦敦基准价折价30美元抛售（批发价）。

冲突击中了金融机构最敏感的神经——安全问题，纷纷启动“战时预案”。

摩根大通、花旗等国际投行都指示当地员工居家办公，贝莱德认为燃眉之急是确保员工和客户安全。随着伊朗将打击范围扩大，很多私募和投资公司都敦促员工就地避难，同时远离使馆和军事设施周围区域。

如今的迪拜已是全球当之无愧的重要金融中心、旅游胜地和航空枢纽。如果导弹、无人机持续在迪拜繁华的都市上空爆炸，受损失的将不只是几间房屋，而是全球高净值人群和顶尖资本的信心。显然这是酋长们最不愿意看到的。

02 沙漠奇迹

迪拜的历史，实际上本身就源于一场无奈的迁徙。

1833年，巴尼亚斯部落的酋长马克图姆·本·布提为避免陷入部落纷争，宣布脱离阿布扎比，带领800部族迁移至远离权力中心的宁静小渔村辛大哈半岛。近两个世纪之后，这个小小的半岛发展为闪耀世界的迪拜。

马克图姆家族拥有战略性的远见卓识，并且十分重视贸易自由和基础设施建设。

1966年，阿联酋发现了石油，整个国家的命运为之改变，但该国石油多储藏在阿布扎比，迪拜虽也因石油获得第一桶金，摆脱了依赖渔业和珍珠的窘境，可是如果躺在本就储量不多的石油资源上，迪拜将失去未来。

第八任酋长拉希德·本·赛义德被誉为“现代迪拜之父”，他曾说：“我的祖父骑骆驼，父亲骑骆驼，我开的是奔驰，我的儿子驾驶的是路虎，他的儿子也会驾驶路虎，但此后的子孙将只能骑骆驼。”

在其治下，拉希德港扩建工程、杰贝阿里港、杰贝阿里自由区、迪拜国际机场等标志性项目相继问世，为阿联酋航空的崛起和迪拜成为全球贸易、金融、旅游中心打下坚实基础。他还推动迪拜加入阿布扎比，促进阿联酋联邦的组建，保障了迪拜的稳定与能源安全。

这些远见举措，让迪拜在石油枯竭之后仍能保持繁荣。2008年金融危机爆发前，迪拜石油产业占GDP的比重就已经不到5%，如今比例仅剩2%，可以说已经彻底摆脱了能源产业的桎梏。迪拜成为海湾国家多元化转型的典范之一。

2023年，迪拜制定了雄心勃勃的D33议程，目标是未来十年将迪拜的经济规模扩大一倍，使其成为全球前三大城市之一。

其中，“金融”尤为关键。迪拜的目标是今后十年，成为全球四大金融中心之一，外国直接投资增加到6500亿迪拉姆，吸引超30万全球投资者。

为此，迪拜制定了自由开放的金融政策。这里允许外资100%控股，没有个人所得税、资本利得税、遗产税，投资企业更为便利，企业所得税仅0%/9%/15%三档，税率处于世界最低水平。

迪拜对资本流动持自由开放态度，对资本转出和回流不加以限制。在DIFC内则运行“完全零税率”政策，2024年设立以来暂保持50年不变。贸易壁垒也几乎不存在，进口税低至5%，还可享有额外减免政策。

低税率或无税率政策加上开放包容的文化，迪拜已经成为一座冉冉升起的金融创新之城。

2025年年底，DIFC已吸引超290家银行、102家对冲基金、500家财富管理公司和1289家家族企业入驻，并聚集了1500家AI、金融科技等初创企业，建立了中东最为活跃和繁荣的金融+科技生态系统。

“迪拜国际金融中心（DIFC）是全球最新的国际金融中心，目标是向纽约、伦敦、香港看齐。”这是DIFC网站上的一句标语。

03 信心危机

迪拜是中东地区的一座非典型城市。

商贸、旅游、金融、地产、服务才是迪拜经济的主要拉动力，常住人口中90%为外籍人士，高度依赖全球劳动力和精英群体。

迪拜给国外人士提供极具诱惑力的“黄金签证”，只需投资55万美元的房产（200万阿联酋迪拉姆），即可获得10年居留权，一人申请，三代受益，还可通过其他投资获取10年“黄金签证”。

受益于全球富豪涌入，而本地地产供应不足，迪拜房价持续走高。2025年，阿联酋吸引了9800名百万美元富豪，属当之无愧的世界第一，迪拜是核心承接地，占比超九成。

人潮如梭，热钱汹涌。

2020-2025年的6年时间里，外部资金流进迪拜的总规模高达2500-3500亿美元，要知道2024年迪拜的GDP也才1473亿美元。

自2020年疫情之后，迪拜房地产量价齐升。2025年，迪拜住宅均价约1660迪拉姆/平方英尺（约3.12万元/㎡），同比上涨12%，且全年交易量创纪录达到27万笔，总价值9170亿迪拉姆，其中65%为off-plan（期房），显示海外投资者对迪拜的信心。

2026年初势头依旧强劲，迪拜楼市2月销售总额达606亿迪拉姆，同比增长18.14%，交易量约1.7万笔，3月上旬每日交易仍活跃。

自冲突爆发后，房地产市场已出现剧烈的降温。

迪拜经济高度依赖90%的海外投资者，这些世界顶级富翁旗下资产会在全球流动配置，或委托国际投行打理。他们如同嗅觉灵敏的候鸟，一旦嗅到风险，逃离迪拜就是必然。

目前自媒体上出现两种声音，一种仍坚定看好迪拜未来走向，一种则趋于保守谨慎。但仔细看，持第一种观点的基本为当地房产中介，他们的视频镜头里，迪拜依然奢华鼎盛车水马龙，新开楼盘里人声鼎沸灯红酒绿，但显然这并非当下真实的迪拜。

有消息称，阿联酋总统谢赫·穆罕默德前往医院探望受伤民众时，对外表示：别被我们光鲜的外表迷惑了，阿联酋现在正处于“战争时期”。

正如迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德曾在专访时说的那样，我们生活在阿拉伯半岛，这里每天都是挑战，水的挑战，食物的挑战。我们生活在危机之中，现在只是危机的一部分，我们会挺过去的。

如今，考验迪拜经济韧性的历史性关键时刻已经来临。

04 写在最后

黎巴嫩首都贝鲁特，‌曾经的中东金融中心‌。它不靠石油资源，而是凭借贸易、金融和服务业，‌享有“中东小巴黎”和“中东瑞士”的美誉。1973年，黎巴嫩人均GDP达‌1466美元‌，接近当时的葡萄牙水平，更是好莱坞明星、欧洲贵族和阿拉伯富翁的度假胜地。

然而，此后长达15年的内战、极端教派纷争和以色列入侵，这颗“中东明珠”彻底崩塌，央行破产，人民流离失所、食不果腹。

接替贝鲁特的迪拜、阿布扎比乃至利雅得、吉达，亦或者多哈、马斯喀特是否会重蹈贝鲁特的覆辙？

坐拥巨额财富，在东西方之间游走的海湾国家应该不会像黎巴嫩那样坠落，但考虑到中东局势的复杂性，以及地缘冲突在可预计的时间内都不会消除，注定迪拜成为国际金融中心翘楚，将是一件极为艰难的事情。