2026 马年：楼市上涨周期，来了

来源：大伟看楼市

历经近四年的深度调整与蓄势沉淀，中国房地产市场在2026马年迎来历史性拐点——“政策底、市场底、估值底”三底共振格局正式形成，单边下行周期全面收官，新一轮上涨行情正式拉开帷幕。这一轮上涨并非短期反弹的市场躁动，也不是投机资本的炒作狂欢，而是政策引导、供需优化、预期修复、行业出清多重力量共同作用的必然结果，标志着中国房地产行业彻底告别“高杠杆、高周转”的粗放增长模式，步入“稳健复苏、品质优先、结构分化”的高质量发展新阶段。2026马年作为“十五五”开局之年，不仅是楼市周期切换的关键节点，更将奠定未来5-10年房地产市场的发展格局，无论是刚需购房者、改善型置业者，还是行业从业者、投资者，都需认清趋势、把握机遇。

政策底持续夯实，是2026马年楼市上涨周期启动的核心支撑。楼市的走向始终与政策导向深度绑定，自2025年以来，政策调控逐步从“应急救市”转向“系统托底”，形成了“供需双向发力、精准靶向施策”的政策矩阵，为市场复苏筑牢根基。2026年政府工作报告明确将房地产工作定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年的“止跌回稳”，政策力度进一步加大，导向更加清晰，时隔十年再提“去库存”，并提出探索多渠道盘活存量商品房、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等创新举措，从供给端优化市场格局、缓解库存压力，打开了万亿级存量资产的想象空间。

从执行层面看，政策红利持续释放，全方位降低购房门槛、减轻置业成本。需求端，全国超百城全面取消限购、限贷、限售政策，一线城市放宽非户籍购房社保年限，以上海“沪七条”新政为代表，外环内社保年限从3年大幅缩短至1年，让更多“新市民”获得入场机会；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR维持低位，多地首套房贷利率进入2.95%—3.5%区间，部分城市甚至通过贴息降至“2字头”，叠加公积金贷款额度上调、换房个税退税延续、购房补贴落地，大幅减轻了购房者的资金压力与交易成本，有效激活了刚需与改善需求。

供给端，“保交楼”白名单制度常态化运行，覆盖央国企与优质民营房企，1万亿民企再贷款落地，从根源上杜绝烂尾风险，修复购房者信心；同时严控新增经营性房地产用地供应，推行“增存挂钩”机制，2026年1—2月全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成，供地“提质缩量”特征明显，倒逼城市盘活低效存量用地，推动供给结构优化，避免盲目扩张带来的库存积压。此外，政策明确支持“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，推动行业从“规模扩张”向“品质提升”转型，精准匹配居民高品质居住需求。

市场数据持续向好，印证了楼市拐点的真实性，为上涨周期提供了坚实支撑。楼市复苏始终遵循“量在价先”的规律，2026年开年以来，各类市场数据持续释放积极信号，标志着市场底全面确认。成交量率先爆发，1—2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%，创下2025年6月以来的新高。作为楼市风向标，北京、上海的表现尤为突出：

北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上，1—2月二手住宅网签总量超过2.3万套，较近十年同期平均水平高出两千余套；上海推出“沪七条”新政后，首周日均成交套数达到685套，周末单日成交峰值突破1000套，3月前8天累计成交已突破6722套，日均成交量超过840套，业内预测3月全月成交量有望冲击2.5万至3万套，创下2021年以来的峰值。深圳、成都、杭州等强二线城市同比增幅普遍超30%，合肥更是出现单日二手房成交383套的阶段性新高，传统“金三银四”购房旺季提前启动。

价格端的变化更为直观，止跌企稳的趋势已不可逆转。经过四年深度调整，全国70城新房、二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，泡沫充分挤压，房价回归合理区间。2026年1月，全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，实现趋势性转正；2月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加9个，南京、长春、宜昌新房房价领涨，北京和上海新房均上涨0.2%。

二手房市场表现更具风向标意义，2月份一线城市二手住宅销售价格环比降幅收窄0.4个百分点，其中北京和上海分别上涨0.3%和0.2%，优质次新房挂牌价温和上调，议价空间从过去10%—15%收窄至5%以内，业主惜售情绪明显上升，市场从“买方主导”向“供需平衡”转变。与此同时，库存压力持续缓解，全国商品房去库存周期较2025年底缩短2.1个月，核心城市库存去化周期降至14—18个月合理区间，供给过剩局面逐步扭转，为价格上涨扫清了障碍。全球顶级投行高盛近期两度调整对中国楼市的预测，从2025年底的坚定看空，转为2026年的结构性看多，进一步印证了市场拐点的真实性。

行业出清完成与估值底显现，为上涨周期注入内在动力。历经2025年至2026年初的惨烈出清，恒大、碧桂园等昔日巨头或深陷诉讼泥潭，或艰难推进重组，超21家出险房企完成债务重组，削债比例达50%-70%，融创、金科等企业的重整计划获批，标志着行业风险从“无序爆发”转向“有序化解”。目前，行业格局已清晰显现，国资背景与财务稳健的民企成为市场主角，高杠杆模式彻底退出历史舞台，行业集中度持续提升，优质房企的抗风险能力与核心竞争力显著增强。

从资本市场表现来看，房地产(A股)指数自2026年初以来呈现震荡回升态势，市净率、市销率均处于历史低位，具备较强的修复空间。更关键的是，当前房价调整幅度已达到合理区间，30城二手房租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率突破2%，部分板块甚至超过3%，显著高于银行定存利率，房产作为优质保值资产的属性重新被认可，吸引居民资产配置需求回归，为市场上涨提供了持续动力。

需要明确的是，2026马年开启的新一轮上涨周期，是稳健复苏、结构性分化的上涨，而非过去的全面普涨，这也是新时代楼市发展的核心特征。随着楼市进入高质量发展阶段，“核心领跑、普通企稳、品质优先”的格局将成为主流：一线及强二线核心城市、人口流入区域、配套成熟板块，凭借人口集聚、产业支撑、资源稀缺的优势，将率先实现量价回升，具备更强韧性与升值潜力；三四线城市则以去库存、稳价格为主，更多是成交量的修复，难以出现大幅上涨，部分人口流出、产业单一的城市仍将面临一定的调整压力；产品层面，地段优越、配套完善、品质过硬、物业服务优质的房源，将更具抗跌性与流通性，而远郊、弱配套、低品质房源仍将面临去化压力。

对于不同群体而言，2026马年的楼市拐点既是机遇也是考验。刚需群体可抓住低利率、低首付、宽松限购的政策红利，优先选择核心城市主城区、地铁盘、学区配套盘，兼顾自住与保值，此时上车成本最低、风险最小；改善型置业者可把握“卖旧买新”个税退税、二套房首付降低的政策机遇，置换核心板块优质改善房，实现居住品质与资产价值的双重提升；投资者应摒弃短期投机思维，聚焦一线与强二线核心板块的优质房源，长期持有享受温和上涨与租金收益，回归房产的居住本源与保值属性。

展望2026马年及未来几年，楼市上涨周期将呈现“稳中有升、循序渐进”的态势，不会出现过去的暴涨行情，而是依托政策支撑、供需优化、品质提升，实现稳健复苏。随着政策红利持续释放、供需结构不断优化、行业转型稳步推进，楼市将逐步进入稳运行、优供给、重保障、提品质的新发展阶段。2026马年，楼市上涨周期已然开启，唯有认清周期规律、把握政策导向、立足自身需求，才能在新周期中实现安居与资产保值的双重目标，共同见证中国房地产行业的高质量发展新篇章。