北京买房：理清思路，购房建议1827

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有三个问题想请教您：一是27年幼升小，现在朝阳东坝，如果未来想在西城的话，是现在买房过去，还是看看小学情况小升初再过去好呢？

二是如果现在去西城买房，从未来升学通路方面考虑，您建议房子远在哪个片区呢，预算可以500-600。

三是这个预算情况下占坑房和小面积自住，选哪个较好？

A：

1、27年幼升小，那不就是明年吗？没必要现在买房，过了五月份再看吧。按往年的惯例，过了信息采集之后的学区房溢价都会降点儿。

小升初转学是没有办法的办法。反正按现在的西城政策，对转学生是不算多友好的，大多数都是派位到普校，均衡程度不如东城。当然也看您家的运气吧，一切都有可能。

2、但也提醒一句，全北京甚至全中国，所有还不错的中学都是分层教学的，甚至是分班，其依据就是成绩。

那如果既没有六年一贯的西城学籍+五六成绩，摸底考试再不太强，那即便派入名校也意义不大。如果被分到弱班或中下层，所得到的好资源就不多了，这也是“因材施教”。甚至这么说吧，某些名校内部的资源分配差距，比牛校渣校之间的还大呢。

3、未来升学通路，肯定是金德月+陶白啊，这预算都能买到学区房。

4、没有哪个方案更好，只能看您家更重视什么？如果更重视教育资源，那常规是建议买占坑儿房，用完了学位就看行情，觉得不合适就卖。这相当于用置换成本买了个学位，等同于没有学区房之前的择校费。

如果注重自住那就买中等学区的自住房呗，这看自家的喜好。常规建议是广外，价格相对低但资源也算均衡，用较低成本获得西城学位。

但也考虑好，广外的学区溢价比例是平均值，并不算低，意味着在居住角度的性价比跟其他学区差不多。

仅供参考。

二

Q:

我在西城平安里上班，我老公在亚运村，现在的房子在安贞，挨着东西城却只能是在朝阳上学，所以想问问您除了换房还能有什么办法没有？如果换的话您建议换到哪里？

现在的房子价值400万左右，两居室，还想换两居，添钱别太多，我们没什么积蓄，主要得靠贷款了。想法是先确保学区好，然后对房子要求不高，毕竟现在住的也是老楼，别比现在差就行。

Ps：我有公积金能贷100万，总价想控制在600万之内。当然房子尽量好点，带电梯南北通透的，有车位就更好了。孩子一岁。

A：

1、除了换房那就是三种办法，一是父母单位有政保的，二是学校的教职工子弟，三就是看有没有人脉vs花钱了。

2、600万之内那就在东城呗，和平里或安定门，肯定能买到小两居了，60平左右的，应该跟您家现在的差不太多吧？

3、不过也考虑好，虽然您增加了200万左右，但居住体验并不会有多大提升，顶多是差不多，因为东城的学区溢价就是25%左右。也就是说，您600万买的东城房子，和现在按着的居住体验是基本一致的。

而您家孩子刚一岁，等用上学位要4/5年时间呢，这期间都是入学人数往下走的阶段，是否会影响着溢价部分的保值，得看政策了。没有政策的话有可能降低，毕竟这两年已经降低一部分了。

4、另外是否能买到带电梯的不好说，而且绝大多数老小区也不会有带产权的停车位，考虑好。

仅供参考。

三

Q:

我想请教一下，比如东城区青年湖小学，直升171，今年要想给孩子在三年级办理转学入学应该是没戏，要是等到2031年时候买房三年级转学，您觉得那时候有机会吗？我家孩子是2028年幼升小。

A：

1、我没太看懂似的，您家是两个小孩吗？一个今年三年级，一个2028年幼升小是吗？

2、另外今年三年级转学没戏是指哪方面？如果是指从外区转到东城，那只要买房+迁户就可以，符合条件就肯定能转，只是不能确定学校，也有可能被派位到周边学区。

但如果是指就想转入青年湖小学，那肯定没戏。因为既然是三年级，就是2023年入学的，是北京有史以来的入学最高峰。那无论哪年转学都是同一届，学位都永远紧张，甚至延续到中考+高考+就业，永远躲不开同龄人的争抢资源。

所以如果是小孩现在三年级，那转东城只能保证学位，但不能保证哪所学校，除非是本身有很强的资源去交换。

3、另外二宝是2028年入学，那为什么非得2031年再转学啊？到时候虽然说人口大趋势是下降的，但优质资源是永远稀缺的，到任何时候都得靠抢，或者是提前占坑儿。

我大致理解您的意思，就是多等三年，完全错过入学高峰了再买房，这样有可能少花溢价，然后再转学成功就是用低成本得到高收益了。但您是少花钱了，可学位也已经被占满了，即便您转学时有空余学位，那也得先给政保家庭啊。东城有那么多军政机关呢，还有烈士+功勋子弟，有学位也得先给人家孩子啊，这不是用房子和钱能买到的。

这可以参考幼儿园，前几年高峰期的时候所有幼儿园都得连夜排队。现在早就是供大于求了，也就没人排队+多花钱。但是蓝天北海等幼儿园仍然紧张，除非是运气好，否则想等入园后再去插班，可能性几乎没有。或者说普通家庭没什么希望，有钱都不行。

4、简单就这情况吧，常规建议是尽量在幼升小的时候买房上学，这样既有六年一贯的学位，在小升初时不吃亏。也能从小习惯东城的教育模式和氛围，很多学习习惯是从小养成的，错过窗口期就不好改了。

另外无论是哪年转学都是同一届，竞争人数是不变的。反正好资源就那么多，永远都得抢，除非是运气特别好+自身有较强资源。

仅供参考。

四

Q:

预算600万以内想在朝阳买房，只考虑初中学区，平衡自住和保值，现在锁定几个小区，慧忠北里三居和新北苑润泽悦溪，或者中铁国际城的2居，您有什么建议吗？

A：

1、这怎么建议啊？慧忠北里初中对口的是朝外本校，可以算学区房。而新北苑的对口的都是朝外的北苑校区，和本校两码事儿，不算学区房。那怎么相比啊？

2、所以还是看您的主要需求吧。以教育为主那肯定是慧忠北里，以房子为主那肯定是新北苑。两边各项的差距很大，没有中间方案。

因为新北苑的价格走势一直是北京第一序列，升值好，但学校不占优。慧忠北里那就是典型的老小区，还是回迁房为主的，但中学对口朝外本校是优势。

3、简单就这情况，您还是自己考量吧，外人不好建议。或者如果兼顾自住+上学，那应该是慧忠北里，因为各项的性价比高。但如果是考虑以后的价格走势，那大概率还是新北苑的占优。

仅供参考。

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