北京的租金和房价会持续走低吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京最早买房的那批人，已经还完贷款了，而且也都回本了，再出租的话无论租多少都是纯利。那问题来了，北京的租金和房价会持续走低吗？

这是网友提的问题，我猛的一听没想明白，怎么叫“最早买房”的啊，哪年算最早？凭什么他们就还完贷款+回本了？

后来一琢磨他说的有道理，因为房贷大规模实施是1998年的二次房改（其实是第三次房改）开始的，之后的买房人才逐步接受了贷款月供的模式。

另外房价是从2003年开始上涨，2005年秋天才出现的第一次“金九银十”，之后是房价暴涨。那在此之前买房的就可以算第一批，而今年是2026年了，以当时最高20年贷款期限来说，可不是都还完贷款了吗。

2005年北京的均价不过是5/6000，再之前还3/4000呢，这批人一套房也就平均几十万的成本吧，放到今天的北京看来几乎是可以忽略不计了。

假如我在90年代买下的上市公房，当时几万买的，现在出租的话每年能租10万，一年就能回本儿。如果是2000年20万买的，买来就出租了，从每月1000多涨到了现在的7000多，也早就回本了。就算之前没出租，现在租的话一年8万，有个三四年也回本了，再租多少都是纯利。

就算是当年买来纯粹自住的，那这些业主也是节省了租房费用啊，同样算是早就收回了买房成本了。

但问题真的来了，我会因此而给租客降房租吗？有人买房我会降价出售吗？我傻啊！市场价跟我的成本有关系吗？就算是我白来的，该卖多少钱也还是多少钱，房租同样是随行就市，绝不丧权辱房的单方面降价。

记住了，商品价格由供需关系决定。另外还有一个经济学原理，除非是计划性的保障性商品，否则成本不能影响价格，反倒是价格决定成本。

比如储备粮就是计划性的保障性商品，其价格与成本有关，政府可以给予补贴以保证粮农们不赔本，但也不让有太高的利润。

而其他的商品就看市场价了，哪怕东西是白来的，那也照样能卖出天价，只要有人买就行。而如果真的有人愿意高价买，或者说预测能卖出更高的价格，那厂家和持有人才愿意多花钱提高品质呢。也就是看到利润了才会有人多增加成本，否则谁干受累不讨好的事儿啊？

我把这些简单的跟这网友说了，结论就是就算业主们的房子是白来的，或者说已经都回本了，那也没人低价出租，也不会低价卖，只会根据市场供需来调整价格。

但网友不太认同吧，在他看来，如果他买的房子回本了，那他会降价的，既做了好事也落袋为安。

我只能说他善良吧，或者是有美好的梦想。但我问他了，家里是否为农村的，有承包田地和宅基地没有？他回答说有。那我问了，现在如果有人来租田，你家会不会降价？如果哪天允许自由上市交易了，你会降价出售吗？

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