破局用地瓶颈！西安废弃钟表厂“活”了

西安时光文化公园。石青玲/摄

老厂区华丽转身背后，是制度的探索与模式的创新。

石青玲 中房报记者 苗野 西安报道

“公园改好后，生活的环境更好了。”李阿姨高兴地说，我们有个老乡群，每周都会约上一天，在公园一起聚餐、唱歌、游玩，热闹得很。

75岁的李阿姨是辽宁人，20 年前，儿子在西安落户安家，她便从东北来到西安这座城市定居。目前，她和儿子一家生活在西安的时光文化公园周边，这里发生的改变给她及周边居民带来了更多的幸福感。

西安时光文化公园的前身是西安国营第一钟表机械厂，也是全国唯一的钟表机床专业生产厂。对于钟表厂老职工来说，这里承载着他们奋斗的记忆；对于西安雁塔区居民而言，这里曾是杂草丛生的工业遗址。如今，这个老厂房经由陕西文投天资文化科技有限公司（以下简称“陕文投天资”）建设改造后，变身为公园，正以一种全新的方式串联起过去与未来。

午后暖阳温柔地洒落，公园里暖意融融，孩子们在嬉戏，老人们在跳舞……一派生机盎然、祥和的景象。

老厂房 “变形记”

“这里以前是破旧的工厂废址，杂草丛生、荒无人烟，与周边的环境格格不入。”住在西安时光花园附近的王女士表示。

这片废弃厂区的转机出现在2021年。当年，西安市成功入选国家城市更新试点城市，这一政策东风为这座闲置多年的国营钟表机械厂带来了重生机遇。城市更新政策明确鼓励对老旧工业厂房进行改造再利用，通过盘活存量资源提升城市功能，改善人居环境，传承工业历史文化。

正是在这样的政策指引下，陕文投联合天资实业及其他投资者，共同组建陕文投天资公司，正式接手该改造项目。

“接手项目时，厂区已关停多年，当时主要被一些仓储物流企业占用，厂房内堆满各类货物，周边还有大量货运车辆频繁往来，不仅噪音大，还影响周边居民的日常生活。”时光文化公园负责人严翠香表示。

经过前期调研后，他们决定将这里改成一座集文化创意与休闲娱乐于一体的公园，为周边市民创造更多的娱乐休闲空间。更新过程中，陕文投天资坚持保护与创新并重理念，一方面对原有建筑进行结构加固和功能提升，保留其历史风貌；另一方面秉持“修旧如旧、活化利用”的原则，赋予老建筑新的生命力。

西安钟表厂厂区的老水塔。石青玲/摄

依托老钟表厂的历史，这座公园被赋予了“时光”的标签，设计团队巧妙利用了“时区”概念，划分出“十二区”“西五区”“东九区”“时间胶囊”四大区域，并在不同区域引入了不同业态。

厂区的老水塔不仅依旧发挥着高压消防水箱的功能，还通过艺术化改造成为“时光沙漏”景观塔，既延续了工业记忆，又成为园区新地标，吸引不少人拍照打卡。

与此同时，这里98%的商业场景都来自老厂房再造，十余米挑空的钢结构厂房秒变健身仓；厂区办公楼办成了全季酒店，厂区医院的老咨询台如今是酒店的前台。

一切都透着历史的印迹，又彰显着时代的活力。

破局用地瓶颈

时光文化公园。石青玲/摄

老厂区华丽转身背后，是制度的探索与模式的创新。

项目最先面临的是用地性质与权属不匹配的难题。钟表机械厂原为工业用地，改造后却要成为集餐饮、运动、休闲于一体的复合型业态。当时，这类用地属性转换并无明确政策依据，各类手续办理举步维艰。

“没有完善的土地手续，规划、建设等相关工作就无法推进。我们一直在和政府部门沟通，相关部门了解后，决定将老钟表厂作为试点进行相关制度的探索。”严翠香回忆道，多方研究后，最终决定以“五年内不变更土地性质进行改造”，这一突破为项目解开了关键枷锁。

临近开业时，相关部门又为项目开通“容缺受理”并联审批通道，允许部分手续后期补齐。“如果没有这些支持，消防等环节无法通过，项目很可能陷入死循环，根本开不了业。”

用地问题刚破局，招商难题又接踵而至。“像肯德基这类连锁品牌，对土地证、房产证要求很严，我们只有工业用地土地证，这类品牌基本不会考虑，因此，我们只能走差异化招商路线。”严翠香表示。

时光文化公园果断将目光投向主理人品牌，“我们需要商户认同我们对场地的理解，认同对工业文明的传承与保留，尊重这段历史；同时也要具备成熟的运营经验和稳定的客群基础。”

历经一年多精准招商，园区目前商户入驻率已达 93%。

“事实证明，我们的文化定位是对的，商户和消费者都很认可。”严翠香表示，“这里和别的地方不一样，是一种有历史感、有工业记忆的别样体验场景。”

打通融资堵点

除了用地性质的限制，融资难题更是横亘在项目面前的一道鸿沟。

“融资有两个核心条件，要么有可抵押的资产，要么有稳定的现金流，但老钟表厂隶属一家本土房企，我们只是租赁房，既无资产可押，也无现金流支撑，融资之路一度陷入僵局。”严翠香坦言。

时光文化公园总投资需要约2.4亿元，这笔巨额资金从何而来？为破解资金困局，陕天投创新采用了商户合作共建的模式。

“一方面，三大核心商户与园区同步启动建设，主动分担了部分资金压力；除此之外，其余入驻商户也纷纷伸出援手，各自贡献力量，形成了共建共享的合力。另一方面，我们与三大主力商户签订长期合作合同，比如10年租期，这10年的租金收益便形成了稳定的应收账款，以此为依托，就能向银行申请抵押贷款，顺利盘活资金。”严翠香详细介绍道。

在老钟表厂仍一片荒芜、基础设施近乎空白的阶段，要说服商户提前投入资金、确定入驻意向，其中的艰难可想而知。严翠香至今仍清晰记得，园区引入的第一家商户是雅乐东方宴会中心。该商户选址于厂区原最大的总装车间，由于婚宴厅对层高要求较高，且原有水电配套无法满足经营需求，需要进行大规模改造，“这也是园区内改造幅度最大的一个区域，相当于重新打造了一座适配宴会需求的场地。”

“前后沟通了10余次，逐一帮企业解决了停车配套升级、水电管网改造、租期保障等核心顾虑，他们才最终放心投入资金，选择与园区并肩成长。”严翠香回忆道，这家商户总投资约1亿元，是所有入驻商户中投入最多的。

“项目的发展从来不是一成不变的，我希望跳出固有的框架，做一些更具趣味性的运营活动，不断提升园区的整体氛围，目前我们只是搭建好了基础框架，还有很大的提升空间。”

“我们搭好一个个舞台，让商户和消费者来当主角、唱大戏，让园区充满鲜活的生命力，也让这座承载着城市记忆的老工业遗址获得新生。”严翠香表示。