万科洽谈出售北方康养项目，意向方为新华保险等头部险资

作者：田晋玮

编辑：李立雯

据知情人爆料，万科正洽谈处置旗下部分养老项目，北方区域约5个康养项目被纳入首批资产包，意向合作方为新华保险等头部保险机构，目前交易仍处于洽谈阶段。

我们就上述消息向万科方面求证，截至发稿暂未得到回复。

知情人士解释称，若交易落地，大概率延续“资产转让＋运营保留”模式，这与万科此前在长租公寓领域与保险机构合作的Pre-REIT逻辑一致，也符合万科持续推进“瘦身健体、盘活存量、聚焦主业”的战略方向。

万科是国内较早布局养老业务的房企。早在2006年，万科就放出要进军养老产业的消息；在2010年12月，万科宣布首个养老地产项目将以配建形式在北京市房山区推出，正式进入老龄化住宅开发运营领域。

万科非常看好“三高”城市的养老产业发展，即老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高，所以北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等成为其布局重点。

截至2026年3月，万科在全国约15个重点城市运营康养项目近50个，总床位超1万张，已形成规模化、体系化的康养项目运营能力。在产品线上，万科也针对不同养老需求，打造了三大产品线：属于城市养老机构（机构型）的“怡园”、属于综合养老社区（持续照料型退休社区）的“随园”以及属于社区养老中心（嵌入型）的“嘉园”。同时，北京房山随园、北京怡园光熙、青岛随园等也成了万科养老的标杆项目。

在产品迭代上，万科养老业务经历了三个阶段。

2010年，万科开始养老业务1.0版本尝试，寻找环境优美的社区做适老项目。

2012年至2014年，进行2.0版本尝试，在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方以“重资产”形式持有养老项目，并寻求与周边机构联合。

2016年，时任万科副总裁刘肖提出开创万科养老3.0时代，通过整合保险公司、医院等资源，在养老保险、医养结合等方面寻求突破。同年8月，北京万科与北控集团就北京怡园光熙长者公寓项目达成合作，这是万科第一个市场化项目，万科负责输出管理和服务标准。12月，深圳市福田区民政局与万科签署深圳市福田福利中心PPP试点项目协议，该项目成为深圳市落地的第一个公办养老机构社会化改革试点。

在养老业务方面，万科管理层对它的认知一直较为清晰。养老项目投资回报周期长、资金沉淀大，与房企的资金周转需求存在天然矛盾。2024年以来，万科面临较大流动性压力——2024年亏损494.8亿元，2025年上半年续亏119.47亿元。在2025年中期工作会议上，万科管理层承认多赛道布局超出公司承载能力，需进行战略转型。

因此在2025年8月，万科将曾寄予厚望的冰雪业务出售给香港中旅，盘活重资产资源。同期完成近30年来最大规模组织架构重组，撤销区域公司、设立13个平行中心，全力“瘦身健体”，聚焦主业、回笼资金、降低负债。

此次万科洽谈出售养老资产包，意向合作方为新华保险等头部保险机构，也延续了近年来险资频繁接盘房企养老资产的趋势，双方在长租公寓领域已有Pre-REIT 合作基础。险资与养老资产具有天然契合点，保险资金规模大、期限长、追求稳定收益，与养老项目投资回报周期长的特征相匹配。

同时，保险机构布局养老产业，可以将其与保单销售、客户服务深度绑定，形成“保险+养老”的协同效应。

经历此次调整后，万科对养老业务的定位或将发生微妙变化。一方面，重资产持有的规模可能会收缩；另一方面，经过十余年探索积累的养老服务能力，仍是万科的核心资产。

从行业趋势看，2024年被业内称为银发经济元年。年初，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》；7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，养老设施首次纳入REITs项目申报范围。

这一政策为养老资产提供了退出路径，触及盈利模式的关键问题。

值得关注的是，在银发经济政策红利释放、养老设施首次纳入REITs试点范围的背景下，万科此次资产处置若能顺利落地，或将为行业探索出一条“房企开发+险资持有+专业运营”的可持续路径。

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