房产纠纷律师：用了孙子指标的拆迁房，算老人遗产吗？不算！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老周与前妻育有一子周某、一女周某2。1998年，前妻去世。2001年，老周与张女士再婚，未生育子女。

2005年，老周名下宅基地被拆迁，共获得三套回迁房。其中：

一号房屋（122.52㎡）登记在老周名下；

拆迁政策规定：每位被安置人可享45㎡平价购房资格；

一号房屋实际使用了：老周45㎡ + 外孙女40.84㎡ + 外孙36.68㎡ 的指标；

张女士户口不在拆迁院内，未获任何指标。

2007年，老周与儿子签订《协议书》，明确：

“我占用你68.52㎡指标购房，百年后无条件归还。”

2015年，老周去世。张女士主张：

“房子是我和老周的夫妻共同财产，我应先分一半，剩下再三人平分！”

周某、周某2起诉，要求：

确认一号房屋中45㎡为父亲遗产，由三人各继承15㎡；

其余面积归外孙辈所有。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋中45㎡为老周个人遗产，由配偶张女士、儿子、女儿各继承15㎡；

✅ 外孙女享有40.84㎡、外孙享有36.68㎡的独立权益；

❌ 驳回张女士“房屋属夫妻共同财产”的全部主张；

三、法院说理要点

1. 拆迁指标对应权益，归属被安置人本人

拆迁安置资格基于户籍+居住+身份，具有人身专属性；

张女士非被拆迁安置人，未获指标，无权主张对应房屋产权；

即使房屋登记在老周名下，不代表全部面积属其个人财产。

2. 房屋非夫妻共同财产

宅基地房屋系老周与前妻所建，张女士未能证明其参与翻建或出资；

拆迁补偿中的区位补偿、重置成新价等，主要源于原房屋及宅基地，与张女士无关；

故一号房屋中仅45㎡属老周遗产，其余为外孙辈财产。

3. 协议书佐证指标归属

2007年《协议书》明确老周“占用儿子指标”，印证指标非其自有；

此类约定虽不直接产生物权效力，但可作为权属认定的重要参考。

4. 继承人平等分配遗产份额

虽张女士与老周共同生活，但法院未认定其“尽主要赡养义务”；

遗产部分（45㎡）按法定继承均分，体现公平原则。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准区分“房屋登记”与“实际权属”：打破“登记即所有”误区；

紧扣“拆迁指标人身属性”：援引北京高院类案规则，确立“谁的指标归谁”原则；

善用《协议书》补强证据链：证明老人自认占用子女指标；

推动外孙辈独立确权：避免其权益被裹挟进遗产范围；

重要提醒：

⚠️ 拆迁房登记在老人名下 ≠ 整套房都是遗产！

⚠️ 用了子女、孙辈指标？那部分面积他们说了算！

⚠️ 再婚配偶未获拆迁资格？无权分房！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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