好房子越好，差房子就越便宜！这个定律正在被打破……

好房子也就是新一代产品，越来越好。差房子（二代及二手房）就会越来越便宜。

但现在，这一定律正在被打破。

因为天津产品更新换代，已经慢下来了。

除了滨海可以试点四代住宅外，市区以及环城等，基本已经到了一个“瓶颈期”。

架空层、阳台、高得房，现在已经成为“标配”。

能做洋房还会必配小院。

比如最近新公示规划的几个新盘，基本个个如此。

河东格调詹庄子地块，容积率2.0，做了4栋高层+11栋洋房，全架空层设计，户户带外跨阳台。部分洋房一楼带小院或下沉小院。

西青绿城王兰庄地块，容积率1.3，产品为19栋洋房和3栋叠拼。同样为全架空层设计，所有洋房均带阳台和首层下沉小院，叠拼带南北小院。

东丽金地海河柳林地块，容积率1.7，共规划了12栋6-11层洋房，全架空层设计，大部分楼栋北侧带小院，部分楼栋顶层带阁楼、露台。

津南绿城南马集地块，容积率1.37，打造的是全洋房社区。包括12栋4层到顶洋房，和16栋7-11层洋房。

布局跟中建悦庐桐溪一样，产品设计也类似。全架空设计，一楼带小院，顶层带阁楼，7-11层洋房户户带开敞式阳台，4层洋房北向还做了退台设计……

但有一说一，这些设计市面上已经有了。

整体上，并没有太大质的突破。

甚至局部还有收紧的势头。

今年新报批的项目，飘窗已经不允许砸了。

空港绿城桂语安澜二期，新调整的规划，把露台取消了。

格调尔雅新开的楼座，已经取消了开敞楼梯设计，户型面积也从105平米变成了110平米。

户型格局不变，但房本建面多了5平米。

种种可见，卷得房率已经告一段落，没有再进一步加码。

这对于稳房价，是好事。

毕竟无论几代产品，卷的核心点都是得房率，这也是代际冲击的关键。

三代产品之所以能倒逼二代贬值，就是因为其得房率普遍比二代多10-15%，个别板率已经突破20%。

同样的价格预算，可以买到更新的产品、更大的面积。

像津城颐润府小高得房率都能达85-91%；中海甲叁號院综合得房率87-100%……

津城颐润府建面约143平米户型图

而四代产品，无疑可以送的更多。

比如开敞阳台是计一半、送一半，但露台却可以全赠送。

为了提高赠送率，中新宜禾阅澜山199平米甚至把“房包院”、露台、开敞阳台全凑齐，宜禾海月府二期146平米户型也是飘窗+阳台+露台。

海泰格调砚溪花园125平米客厨上方还做了6米挑空……

中新宜禾阅澜山199平米&宜禾海月府二期146平米户型图

但也正是因为，新产品越来越好，二手房和二代现房才会越来越便宜。

近来的刷爆朋友圈的中储城邦、西派国印等就是典型。产品跟不上时代，只能拿极致性价比来诱惑。

拖拽二手房被迫更低，进而恶性循环。

但若产品端得房率不再继续突破，价格才会稳定下来。

而只有房价稳定了，情绪面才会真正修复。

买房人也不用再担心，因产品差距过大而被背刺。

不过对于开发商来说，就不那么美好了。

毕竟在市场外因给不了助力的当下，产品力就等同于销售力。

去年天津新产品约占51%，却贡献了86%的成交量。

尤其排进前十的上东金茂智慧科学、中建理想城、建投誉河院、龙曜城|凤鸣等无一不是靠产品出圈，带动项目叫好又叫座。

可以说，天津楼市要想卖出高流量，只有两条路：

要么拼价格，要么拼产品。

所以建筑规范的收紧，对于开发商来说，是枷锁。

如何在有限创新空间内玩出更诱人、更亮眼的新花样，成了必须要攻克的课题。

但有句话说得好，上有政策，下有对策。

正如设备平台要求必须两边临空，就有开发商用北向也做270°转角窗破解。

总之，产品迭代从来不是一路向上的直线。

而是在松松紧紧，开发商与规范持续博弈中曲折进阶。

注：文中的户型面积，均为建筑面积。