北京买房：理清思路，购房建议1824

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

北京的共有产权房是不是没有了？今年还有新项目吗？我在网上没搜到，请问其他的保障房小区还有哪些？我是**单位的，工作稳定但收入低，感觉能看上的只有共有产权房，但又听说停止了，现在不知怎么办好了，想买房没有合适的房子。当然共有产权房感觉也不是太好的选择，同事朋友们都不支持，目前很是迷茫，请问您有什么建议？

A：

1、共产房早就没有新项目了，现在能买的应该只有几个尾盘，比如大兴和门头沟的。但估计条件都是不是太好，尾盘都是被挑剩下的，而且价格也并不划算。

2、今年肯定没有，据说是要被“配售型”保障房替代，但两年多了也没有新消息，不知道怎么个情况。

3、您没搜到我也搜不到啊，网络都是一样的。其他保障房都是租赁型的，公租房+集租房，能公开申请购买的保障房到目前为止没有了。

4、能看上的只有共产房，那看来您的要求不低啊，简单说就是要买物美价廉的新房。那这怎么办呢？没有就是没有，我帮不上忙。

5、房子是用来住的，是自己家的事儿，不用听别人的建议。外人再支持也是口头儿上的，除了父母至亲，没人帮着出钱的，也就无所谓支持了。

6、我要建议就是申请公租房呗，其他没什么建议。或者说您预算是多少啊？有多少米就蒸多少饭，适当降低条件就或许能买到差不多合适的了。

仅供参考。

二

Q:

再问，我其实是想买炫特那种小公寓的新房。一是因为没结婚也几年内不会要孩子，二是因为钱不够。但问题是查遍了北京楼盘都只有50年产权的公寓，没有大产权的新楼盘小户型，搞不懂为什么，近期会有吗？东四环附近的。

A：

1、够呛，如果有的话也是很早之前拿的土地，也就是历史遗留项目才有可能，新拍土地的话是没有开发商会盖小公寓了。

2、主要是小户型的成本高，开发商扛不住。您想啊，同样的一栋楼，如果设计成大户型的话只需要100套就行，而弄成小户型的话至少200套。那套数多了，对应的墙壁门窗+水电气暖+消防的成本都要翻倍增加。

而即便是成本增加了，小户型对应的客户群体却是资金不太多的刚需+小投资客，这两类群体的特点就是对价格敏感，高点儿就不买了。那成本高却又不能提价，开发商赚谁的钱去啊？

3、之所以说历史遗留项目是有可能的，就是因为土地拿的早，成本低，即便算是资金成本也比现在的土地便宜，所以为了快速销售，有可能开发成小公寓。典型的就是永外的华龙N巷，20多年前的土地了，因为各种问题拖到今天。再加上受地块儿的限制，所以就开发成小公寓了。但这种项目越来越少，可遇不可求。

4、总之我不知道近期是否有70年产权的小公寓，或许还可能有吧，但只能是等着。或者说开发这种小公寓的前提条件必须是土地便宜，所以这些年的新项目都是50年的工商用地，就因为便宜。70年的新土地几乎不可能，想买只能是等着吧。

仅供参考。

三

Q:

我今天又问了单位的政策，说是看今年西城区的招生情况，如果明年学位多而孩子少的话就有可能明年租房也可以走单位政保。但是不能确定，刚问了今年孩子入学的同事，说是不管什么情况，租房的入学顺位都很靠后，所以还是尽量买房。

但我们现在陷在一个左右为难的境地，今年预计房价上涨，我们应该现在买。但是又赶上了入学趋势逆转，所有人都说学区房要跌。您说是尽量买学区好的，可我们的资金又只有这200万，不可能买金德月这种的。而且单位也并不要求必须买月坛的，按惯例是只要是在西城就可以，迁户就行。您看应该怎么办？

A：

1、那我能怎么建议啊？您这些问题的根源都是预算不高，这资金问题谁能帮的上忙啊？钱不是万能的，但钱能解决99%的问题，剩下1%则或许花更多的钱。这不是调侃您，而是现实中绝大多数买房人的无奈。

2、我要建议只能是多看房多算账，尽量找溢价低的呗，能捡到漏儿就等于多花钱了，相当于各项兼顾。

但您又说一没时间，二算不清，那就也只能是多花钱了，给中介点儿红包，让他们帮着找找看吧。但这也得是最后把关，小心拿了钱还瞎忽悠的。

3、其他实在没什么建议了，都是冷酷的现状，我能理解您的无奈，但帮不上忙。另外多说一句，如果租房能上学，那一般也得有三年的租房备案的，还得提供纳税证明。所以您问清单位的政策吧，是否要求也提供这些？不要求就好办了，要求备案的话就只能买房了。

仅供参考。

四

Q:

我22年为结婚买的****，共有产权房，现在有些后悔。主要一是我在西三环上班，每天往返太辛苦了，还不算每个月上千的打车钱。其次是配套学校据说很不行，老师都是当地原来村小的，就换了个招牌。

最主要的是我们当时是70%的产权都3.2万，而现在附近万科的大产权房价也就3万了，房龄长的都2万多，感觉我们好像被透支了，花新房的钱买到了旧房的保值。请问我们现在能有什么方案没有？比如说转让这房子的渠道，或者是怎样能避免损失？止损？

A：

1、房子既然已经买了，而且都交房入住好几年了，那就等着限售期吧。到时候理论上就能转让了，现在没办法，谁也帮不上忙。

2、不少人都有私下转让的想法，我就接到好几个咨询了。但这也是理论上的，而现实中到了限售期也未必能顺利过户。毕竟这是“封闭循环”的保障房，根本不允许对外上市，能买二手房的必须是具有同等资格的家庭，而且还得审批价格，到时候谁说的好怎么操作啊？

3、总之我没有任何建议，房子是用来住的，共有产权房更是用来住的，所以也别考虑什么保值一类的想法了，实在没什么意义。这种房就是长期自住才合适，其他的都没什么优势。

仅供参考。

五

Q:

既然没有新的70年小公寓了，那二手的能不能买？比如炫特这种的，我一直在这里租房好几年了。比如我现在租的是三期的40平的，开间，北向，4000多点儿，您觉得多少钱买下来合适？

A：

1、既然是您租金4000来块钱，那按照平均450的租售比计算，大致200万之内吧。或者说如果租金是4000整，那房价最高不应该超过200万。

2、但是否合适看自己的判断了。假定您有200万现金吧，如果存银行的话现在是五大行都1.5%，每年3万利息。买国债的话是1.7%，年化每年3.4万。

但如果买了这套房，那每个月省下4000块，每年4.8万，对应最高200万总价是收益率2.4%。如果出租的话要刨去物业费+取暖费+空置期，那收益率也在2%以上吧。是否合适就看您的判断了。

3、另外提醒一句，公寓小区的价格走势通常偏弱。就因为适应的群体窄，基本都是单身或小两口，有了孩子的都不太合适了。

而商品价格是由供需关系决定的，客群相对少就造成不好抬价，年头短无所谓，时间长了就看出来了。炫特因为所在板块的年轻人多，价格走势已经算相对不错了。但在早期的价格明显高于东边的国美的，现在已经不太明显了。所以考虑好持有时间，一般不建议长期持有。

仅供参考。

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