北京买房：理清思路，购房建议1822

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京人，目前有套北京像素的房子一直出租，之前租4000，现在3600。我一直住单位宿舍，也是公寓开间形式，地点海淀地段不错，但现在单位效益不好，再加上申请宿舍的年轻人多，所以单位要把宿舍改成三人间了，我就不能住了。

面临三个选择，一是收回北京像素的自住。但单位在海淀，通勤太远了，而且少了一笔租金收入（单位宿舍2000元，要少入1600）。

二是卖掉北京像素的这种公寓，在海淀五环外还买一套公寓，价格和环境都差不多，西三旗一带。但仍然是少了一笔租金收入。

三是买住宅了，但不仅要贷款100万左右，而且还都是只能选择老破小。内部可以装修，但社区环境一落千丈。

Ps：

我是离婚的，和前妻买的房子卖了，拿一半钱买的北京像素，到目前为止没赔钱，但也没怎么升值。我不打算再婚了，孤独终老，父母跟哥哥在郊区农村住，我是居民户口，宅基地只能是哥哥的。村里股份不值钱，所以家里帮不上忙。

A：

1、我没太明白，您这应该有第四个方案，而且应该是排名第一的，那就是拿着北京像素的租金，在海淀五环外租房不就得了。这跟您卖掉像素买在五环外的效果不是一样吗，那何必折腾卖房买房的还多花一笔税费啊？

2、另外按常规建议，50年公寓这种产品要么就甭买，买了也就甭卖了，更不建议说卖了公寓还重新买公寓。图什么呢？

当然这也看您的具体情况和意愿，如果就是想住自己的房子，而且还要满足通勤要求，同时不增加资金压力，那就只能是卖掉像素买海淀公寓了。西三旗一带我印象中有上奥中心，新龙大厦和专家公馆，应该都是100多万就能买到。

3、另外我觉得您纠结于“少了一笔租金收入”没意义。因为只要是不能住单位宿舍了，那无论是买房还是租房，其成本或每月租金都肯定提高，怎么都是少了租金，无法改变或兼顾，除非去昌平vs租合租房。

4、总之常规建议要么就甭折腾，拿着租金换租就是了，至少省一笔税费+时间精力。如果换那就尽量换普宅，所谓社区环境差，一般都是刚开始不适应，有几个月就习惯了。北京住老破小+回迁房社区的有至少一半人呢，上千万，大家都是这么过的。

仅供参考。

二

Q:

大兴瀛海星光里，同事买的共有产权房，成本价2.9万，综合成本3万以上。目前不到禁售期不能上市交易，但同事现在急用钱，所以准备转让，您觉得多少钱合适？89平三居室，南北通透。

A：

1、星光里？我印象中前些日子这俩楼盘还有尾房出售呢，或者说配售吧，只要是符合资格的就可以直接去申请啊，为什么要买不能过户的二手房啊？

且不论价格问题，您怎么能确保到了限售期之后，能肯定过户到您手中啊？毕竟这种房到时候是要经过政府审批的，万一出意外呢？就算到时候没财产损失，各种折腾也得够麻烦的。

2、另外一点，房产证是中国房子唯一的产权归属证明，如果不过户，那这套房就算您签合同+付款了，那在法律上也是您同事的财产。万一有其他意外呢，那可就麻烦更多了。

我用购买没下房本的回迁房举例吧。比如房价上涨，原业主反悔了怎么办？或者说是原业主过世了，继承人反悔了怎么办？离婚了，另一半不认账了怎么办？出国了，不回来怎么办？欠债了，这房子被法院执行怎么办？反正很多很多情况，数不清，您最好还是想好了再买吧。

3、至于价格，常规来说保障房价格约等于或略高于同地段儿安置房。那现在国道东边的均价不到3万，2.8万吧。星光里处于离地铁更远的国道西边，那就算房龄新一些，整体产权的均价也就是2.8万。

但既然是共有产权房，个人产权70%，那就是2.8万打七折呗，单价2万左右差不多。您觉得这价格您同事能同意吗？就算他同意，我要建议的话您都别同意，我认为2万在目前行情下仍然偏高。

仅供参考。

三

Q:

我新北京人，目前单身，有稳定编制内工作，收入一万多税后，名下无房。如果买房的话能筹集150万左右首付，月供控制在5千内。请问是否适合在北京买房？

是否建议买X产权的，比如**园这种的两居，因为不用贷款了，压力小些。但不了解X产权的政策，是否有较大风险？另外不知您对农村承包地的交易是否熟悉，我家如果买房的话必须卖掉现有土地。

A：

1、是否适合在北京买房？这其实谈不上是否适合，只看自家的情况。或者说房子是用来住的，有需求就买呗。需求三要素：资格+资金+意愿。您要是三项都具备就算真正需求，意愿不强烈的那就租房呗。

5000月供对应100万左右的贷款，加首付就是250万左右。那在通州土桥附近买个两居室商品房没问题，就看自己是否想买了。

2、常规肯定是不建议买X产权的。毕竟没有合法的手续，导致房子没有金融功能，不能贷款和抵押，而且也有一定的政策风险。当然这种大规模的自住小区应该是没有强拆风险的，长期自住没问题，就是别有其他的期望值了。

我也不知道X产权的政策，大概率是没什么政策，历史遗留问题就先放着吧，看以后领导们的智慧了。

3、我不懂承包地，没接触过。

4、我要建议是最好别买X产权的。或者说房龄新的还好说，一旦房龄太老+设施损坏，那维护的费用算谁的？正规产权的能有财政补贴，X产权的那就得看业主自筹的情况了，村里大概率是不出钱的。那如果越来越破，将来的价格走势+流动性就更弱了呗。

仅供参考。

四

Q:

我想跟您探讨一下新机场板块未来的发展，因为以我们目前的预算，在又想住的舒服些的情况下只能买这里。朋友家的当代采育满庭春moma，120平三居，他愿意以单价1.4万元转手，包所有费用，请问是否合适？未来的板块和小区发展如何？

A：

1、我不知道未来的发展，因为没太注意这里的规划。我只能说采育板块到目前的价格走势不太强，从这个小区的售价就能看出来。

这小区是自住型商品房，当年定价9500，是低于周边同等商品房均价30%%的，也就是说如果不限价的话应该1.3万以上。但十多年过去了，如果跟随北京大盘，那这小区至少应该卖2万多，但现在是1.4万，走势只能算普通吧。

2、刚才上网看了一下，1.4万也不算太便宜吧，最新报价有1.3万两居室，那三居1.4万就没太大优势了。

3、简单说两句吧。地铁在郊区是必须的配套，有了的话不加分，但如果没有的话必定减分。除了业主们出行不方便，最主要是导致产业也不太好发展，招聘和员工通勤都受影响。所以这种板块不太好发展高新产业，大多都是传统产业，那对周边房价的拉动就不太大。

至于小区也不算太强，即便不算保障房也属于政策房，和纯商品房是有一定差距的，至少是在心理上感觉不同。之所以这些年的价格走势不强，跟房产性质也是有关系的。这就跟人的学历出身似的，普本和985211的职场发展不太一样。

4、总之还是多考虑自住吧，本来房子就是用来住的，其他的都是副产品，期望值别太高。

仅供参考。

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