22年440万买的房，现价300左右，想处置手头房子，怎样规划节奏？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我有一个房产处置的情况想咨询下：我和妻子婚前各自手上有一套房产，均无贷款：我的是丰台玉泉营宜兰园一区89平商品房，2022年购入全成本440左右，现在每月租金5150，中介说现在价格280-300左右好出。我妻子在昌平区玉龙嘉苑有一套96平，成本240左右，现在每月租金2600左右，中介说基本市场估价160左右。

我们两个现在都在海淀工作，她在北五环上地附近学校，我在北四环学院桥。今年有了小宝宝（预产期8月），考虑到房价持续阴跌、再加上都无法自住，叠加未来孩子上户口等等情况，开始考虑资产处置的问题。

计划是处置手头的房子，拿现金，再加上未来3年应该可以攒到300万左右，到时候再买海淀非学区（计划利用妻子学校的政策保障待遇，但是不确定）。请问您觉得是否这个时候应该处置？怎样规划处置的节奏？

章哥：

1、宜兰园不算商品房小区，是回迁房+保障房为主的，自住更合适。如果现在是5150的租金，那估计价值300万出头，也就是600的租售比，5150*600=310万，再高点儿330差不多了。

另外这套房是两居室吧？那在这种类型的小区中户型偏大了，自住合适，出租的收益不划算，价格走势也一般不占优。

2、玉龙嘉苑是南口的吧？我前几年去过一次。这套房应该也是两居室，同样是自住合适，再加上这种偏远地段儿，出租不划算。但如果这2600是市场价，那160万的估价应该偏低了，租售比才600都赶上市区了。又是偏大户型，所以怎么也得700以上啊，750吧，2600*750=小200万。

3、海淀非学区？除非是商住类的，否则海淀哪儿有非学区的房子啊？所有普宅都带学位，也就都有学区溢价，再偏远的学区都有学籍价值。

学校能有什么政策保障待遇啊？是集租房吗？但一般都是企业的，怎么学校也有啊，钱从哪儿来？这我还真不懂了。要不问清楚吧，看是哪种性质的？当然如果有就肯定是福利，只要低于市场价就行。

4、我要建议就是这两套房如果不自住，那持有的意义不大。价格走势都不强，租金收益也低，地段应该也没什么太好的规划，那留着的优势在哪儿啊？

但没必要现在卖，因为既然市区的租售比在600多，那收益率就基本等同于银行存款利率了。甚至现在朝石丰等地的小户型超过2%的一抓一大把，达到2.5%都不新鲜。这种情况在北京楼市历史上就出现过三次，1998-2000年前后，2008和2014年前后，也就是三次经济危机+通缩的时期，每次都是房价的相对低谷期。现在是第四次，所以这会儿卖掉不合适，再等等行情吧。

此外您这买“海淀非学区”的我没看懂，不太理解。或者这么说吧，如果是海淀的房子，那哪怕是福利房vs保障房都是有学区溢价的，除非是不带学位，但如果不带学位，那这是什么房产性质？问清楚吧。

5、最后多说一句，有个叫李嘉诚的香港老头儿说过一句话：房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。

另外一点，如果是自住，那就看自己喜好，户型偏大的住着更舒服。但如果是不自住的为了出租，那紧凑户型才收益高呢，两居室最好控制在7/80平之内，这种的价格走势才一般不吃亏，流动性也好。当然高档小区除外，那有可能是户型越大的保值越好+好卖，但租金同样很难占优。

6、哦，我终于想明白了，您说的“政策保障待遇”不是指房子，而是指上学的“政保”吧？所以您才想买海淀非学区房。

如果是这意思，那一般就是争取“骨干”呗。但房子还是一样的，海淀没有非学区的普宅，至少目前没有，顶多买到溢价低的而已。

仅供参考。

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