天没塌！不给房地产批地是天大的误读

“今后不给房地产批地”，突然流传开来。

这个说法怎么冒出的？

3月5日，自然资源部和国家林草局下发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（下称《通知》）。

《通知》的第十条写道：

统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展。经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。不定期监测执行情况。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。

划线的这一句：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。被很多人据此认为，意思是未来不给房地产批地了。

实际上，房地产开发直接“使用”新增建设用地的情况少之又少，在北京、上海这类特大型城市甚至几乎没有。包括上述条款在内，《通知》有关房地产的内容不过是重申已有的规定和做法，现有的土地招拍挂制度、供地节奏、土地供应量，在可以预见的将来，都不会有任何变化，跟新房市场、二手房市场的走势变化更是沾不上边。

所谓“不给房地产批地”，房地产用地“断供”都是臆想之中的天大误读。之所以有这个误读，是因为大部分人其实不理解什么叫“新增建设用地”。

“新增建设用地”是一个土地管理领域的专有概念，不能简单按字面意思理解，这个概念是指由农用地转为国有建设用地的土地。更通俗一点讲，就是对农地征地后产生的国有建设用地。《通知》第十条里的那句话，说的就是这类土地优先用于重大项目建设，民生工程，原则上不用于经营性房地产开发。

我国土地管理制度是二元化的，分为农村集体土地（包括耕地、农村集体建设用地）和国有建设用地，除去一些农村集体建设用地试点外，只有国有建设用地能够入市交易，也就是你能看到的各种土地出让：招标、挂牌、拍卖等——能这样交易的，只有国有建设用地，房地产开发用地就是这么来的。

农村集体土地若要入市交易，除了少部分试点外，都必须先变成国有建设用地，这个“变”的过程，就是征地。国家把农村集体土地征走，给农民补偿、安置，然后做土地整理。这类土地就是“新增建设用地”。所谓“新增”，指的就是原来是农村集体土地，现在变成国有建设用地，可入市交易的土地“多”出来了，所以就是“新增”。

这就是《通知》第十条里面那句话所指的土地类型。

厘清基本概念后，再来说说为什么《通知》第十条这句话对房地产没有实质影响。政府通过征地转为土地储备，尤其是北京上海这样的特大城市，房地产用地还有的是，根本不存在断供可能。接下来，我们逐层拆解一下：

第一层逻辑，征地有总指标管控。我国执行最严格的耕地保护制度，征地不是想征就征，新增建设用地不是想有多少就有多少。国家有指标管控，负责管理这件事的就是自然资源部。通俗来说，中央政府先确定一个每年新增建设用地的总量指标，然后分到各省，各省再逐级向下分。下一级政府拿到指标后，开始征地。

第二层逻辑：征完的土地会进行整理，形成土地储备，房地产开发基本是从土地储备中买地——这个是重点。新增建设用地不是随用随征，也不是今天征了明天就能卖地。中间有一个整理过程，也就是常说的三通一平，七通一平。这个过程叫一级开发，开发的结果就形成土地储备。房地产用来搞开发的用地，向政府买的土地，都是从这样的土地储备里来的，而不是从新增建设用地里来的。

以北京、上海为例，有很长一段时间，城市规模增长很快，城市面积也增加很多，多出来的面积，就是把原来的“农村”变成后来的“城市”。这里面涉及到两个规划，一个是土地利用规划，另一个是城市发展总体规划，这两个概念就不解释了，容易把小白绕晕。就请记住，先在这两个规划中，把原来的农村变成城市，然后在这个变成城市的区域，就可以征地了，就在当时——请注意是当时——形成了新增建设用地。

这些地经过一级开发，政府储备了起来，一块一块对外出让，房地产商拿的地，很大一部分就是这么来的。

第三层逻辑：征地——整理形成的储备量很大，足够房地产开发用的。各城市经过整理可供房地产开发用的国有建设用地有很多很多，你根本不用操心。因此，即便以后的新增建设用地不安排经营性房地产用地，已有的国有建设用地储备也足够用的，土地市场不存在断供的可能，也就不存在房地产天又塌了这回事。

以此宣扬“房地产天塌了”的，要么是蠢，要么是坏。

为什么《通知》里要写上这一句话？因为我国实行最严格的耕地保护制度，严控新增建设用地，每年的指标都很紧张，所以它是宝贵的稀缺资源。既然稀缺，就有个优先级的问题。既然能用于房地产开发的建设用地存量已经有很多，房地产就向后排吧。优先给谁？优先国家重点项目、民生项目，这是为经济发展的全局考虑，也是为社会公平考虑。

《通知》是一份政府实施行政管理的文件，写明优先次序，要把所有情况都纳入进来，这是行政法规规章中非常常见的“穷举”方式。政策本身没有问题，只是一部分人的理解出了偏差。

综上所述，房地产用地要被政策“断供”是没影儿的事。更何况政府土地储备来源多种多样，旧厂区的腾退征收，城市棚户区的拆迁改造，都是国有建设用地来源。北京这几年不少城市核心区的房地产开发用地供应，就是这么来的。

既然“土地断供”、不给房地产批地都是没影儿的事，那么，对新房市场、二手房市场也不会有任何影响。当前的市场情况，是地供得太多，卖房太慢，存量太多。换句话说，开发商都巴不得土地断供，他们手中的库存才能去化得快一点。没有了新增供应，存量住房的价值才能更高。遥想当年，北京土地831大限土地协议出让转招拍挂之后，地价房价都涨了多少？

说到底，这本是个土地行政管理范畴以内的事情，和普通百姓没什么关系。奈何这是个流量的时代，总有人秉持“不把事儿说成天要塌了就没人看”的理念，把事儿往大了说。

房地产的天这次又没塌，看热闹的可以散了。

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