地产经纬丨租房成本连年走低，61万套保租房如何重塑上海住房租赁市场格局？

来源：中国金融信息网

新华财经上海3月13日电（谈瑞）过去五年，上海保障性租赁住房（以下简称“保租房”）体量实现了跨越式增长，且增势持续向好。数据显示，2025年上海已完成7.4万套（间）保租房建设筹措，累计规模达61万套（间）；“十五五”期间上海全市还将新增供应保租房25万至27万套（间）。据此计算，至“十五五”末，上海保租房规模将较“十四五”末实现41%至44%的增长。

随着大量保租房持续入市，上海住房租赁市场整体格局迎来深度重塑，保租房从市场补充力量逐步跃升为租赁市场主导，租房成本更是由此实现连续数年降低，切实为租客减轻了居住负担。分析认为，这一成果的背后，是上海多渠道房源筹措体系的成熟落地，持续充实保租房供给。但与此同时，上海保租房也面临局部区域结构性分布不均、职住分离等供需错配问题，如何从“住有所居”向“住有宜居”进阶成为新阶段的核心课题。

海量供应从何而来

新华财经梳理发现，上海保租房供应的大幅提升，核心得益于多渠道房源筹措体系的成熟落地，四大路径协同发力，持续充实保租房供给。

其一，R4用地（租赁住房用地）的租赁社区集中入市是最主要的增量之一。2023年至2025年是上海的保租房供应密集期，核心原因在于“十四五”初期集中出让的大量R4用地，经过数年建设周期后陆续投用。例如，2026年春节后上海城投宽庭张江社区二期3180套房源正式运营，加上2023年9月投运的一期4455套房源，该项目一举成为了全国规模最大的保租房社区项目。

其二，存量改造成为了保租房供应的重要补充。自2025年7月上海市发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，支持将部分闲置或低效的商办物业转型为居住用途以来，陆续已有多个国企及基金整栋持有的办公楼改造为长租公寓。例如申能集团与金外滩集团合作，将坐落于上海西藏中路728号的黄浦美欣大厦改造为了苏河美欣公寓，提供230套保租房，据近期披露的信息，首批120套房源已近乎租罄。

除了“商改住”，二手房收购也为保租房市场开辟了全新增量空间。2026年2月初，上海宣布由各区保障房公司作为收购主体，收购二手房用作保租房，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。根据上述三区披露的工作方案，地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。克而瑞集团联席董事长丁祖昱称，未来可能会有7个区加入二手房收购，估计全年总规模将达到一万套左右。

再者，“公保简并”也在持续优化资源配置。目前，黄浦、普陀、金山等区已宣布将多个公租房项目统一按照保租房相关政策实施供应管理，其中大多项目提到租金按照保障性租赁住房备案租金价格执行，原已签约租赁合同的，合同期内租金价格不变。市场人士分析称，此举不仅简化了管理流程，还放宽了准入门槛，更可为保租房资产金融化铺路，助力形成“投融建管退”的良性循环。

租房成本已连续数年走低

随着保租房体量持续扩容，上海住房租赁市场的供应结构已经发生翻天覆地的变化，保租房从补充力量跃升为市场主导。

克而瑞数据显示，截至2025年末，保租房在上海租赁市场中的占比已攀升至56%，反超市场化房源；单从2025年的新开项目来看，保租房更是绝对主力，占比高达86%，且较2024年的新开占比持续提升。

保租房持续放量的同时，“以租待售”心态也进一步充实了市场化租赁房源供给。在房地产市场调整期，二手房挂牌量增加而成交周期拉长，使得不少业主选择将房源出租，等待合适的出售时机。

充足的市场供应有效抑制了租金上涨，有行业资深人士表示，保租房已经成为住房租赁市场里一个清晰的参照物，一批位置不差、品质不低、租期稳定的房源持续集中地进入市场，不仅能为热点区域租金的过快上涨按下“减速键”，还让租客对城市租金有了明确的上限预期。据机构统计，自2022年以来，无论是上海的个人房源还是集中式公寓项目，租金水平都呈现逐年下滑、渐趋平稳的态势，租房成本更趋合理。

顺应市场供需结构变化，上海部分保租房运营方近期纷纷推出优惠举措，提升项目竞争力。以上海地产旗下租赁住房品牌“城方”为例，春节复工后便推出租房优惠，其位于闵行的城方社区·江月路店，一套54平方米的一室户租金打81折后可降至4241元／月，同时赠送每月最高200元水电券，有效降低了租客负担。

除运营方的自发优惠外，上海各区政府也在同步发力，出台多项政策保障租房需求。青浦区此前出台了人才安居政策，将“科创人才”作为优先保障对象；浦东新区2025年推出了1.3万套月租金不超过2000元的拎包入住青年公寓，且计划2026年再推出约1万套。由此可见，除了保障住房困难群体的民生属性，上海的保租房如今也被同步赋予了招揽人才的功能属性。

供需错配需从“以需定建”着手

不可否认的是，尽管上海的保租房整体上在平抑市场租金涨幅、降低租房成本上发挥了重要作用，但在局部区域仍存在结构性分布不均、供需错配的问题。

数据显示，“十四五”期间上海保租房筹措达47.7万套，不过，这些保租房中约八成位于中环以外区域。考虑到就业机会往往聚集于中心城区或产业园区，“职住分离”带来的通勤成本和交通压力不容小觑。

以2025年上海新入市的保租房项目为例。据行业机构统计，中心城区，如内环内的黄浦，平均月租金超过260元／平方米／月；中环及中外环区域的租金水平显著下降，如普陀的平均月租金仅为88元／平方米／月；而到近郊及五大新城，如奉贤、嘉定等区域，平均月租金则在50元／平方米／月上下。

“上海保租房的供需匹配度有待进一步提升。“来自上海市房地产科学研究院的观点认为，与中心城相比，上海郊区保租房供应成本相对较低，已供应保租房分布范围相对较广。郊区部分保租房项目规模较大，但周边产业集群缺乏、公共交通不便，导致实际入住率较低。

对此，上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊建议，未来可将保租房的新增供应重点布局于商业商务集聚区、产业园区及周边、轨道交通站点附近以及人口新导入地区等租赁需求旺盛的区域。姚腊认为，对于有限的新增供应，必须严格践行“以需定建”原则，确保每一单位新增供应都精准投向需求最集中、职住矛盾最突出的板块，实现从“有房住”到“好住房”再到“住得好”的阶梯式发展。

编辑：林郑宏