上海首轮土拍，意外还是发生了

3月13日，2026年上海首场土拍顺利收官，整个过程看下来，可以说既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是热度，总共三宗地，其中两宗0溢价成交。分别为：

徐汇区罗秀路商住地块，由上实城开以底价拿下，成交总价26.75亿元，成交楼板价48511元/㎡。 嘉定新城白银路地块，由象屿&金茂联合体以底价拿下，成交总价14.59亿元，成交楼板价24500元/㎡。

之前我们在中就聊过，马年首场土拍，大概率不会那么热。

如今开发商都在追求确定性，拿地非常谨慎，即便是过去的网红地块，也要斟酌再三，考量再三。

意料之外的，是唯一的溢价地块。

青浦徐泾西虹桥地块，经过33轮出价，绿城击败象屿，以6.57%的溢价拿下，成交总价26.75亿元，成交楼板价31972元/㎡。

原本从流出的意向参拍名单看，市场普遍预计，溢价会发生在嘉定新城。

也不是说不看好青浦徐泾，主要板块近几年供应量确实偏高。去年底，宝业刚刚在隔壁拿地，另外有数据统计，2026年起，徐泾将迎来超过万套房源解禁，位居上海各板块之首。

市场竞争异常激烈，非常考验开发商的功底。

只能说，还得是咱们的大虹桥。

整个过程也挺有意思，竞价一开始，绿城率先出价，象屿立马跟进。随后几轮加价，双方明显都冷静下来了，其中好几次都是进入读秒才出手。

估计，下面算盘珠子都打爆了。

最终，也是经历了一轮长考之后，绿城才把金额锁定在了26.75亿元。

关于这次土拍中几宗地的素质，这里就不过多介绍了，感兴趣的可以看→，里面优劣势都有分析。

今天，主要讲讲价格和产品。

01

顺着来，先说溢价的青浦徐泾。

拿地的绿城不用过多介绍，老熟人了。

在徐泾，绿城也是熟手。

2023年8月，绿城曾以28.56亿，摘得徐泾镇双联路北侧36-01地块，也就是后来被称为上海“繁花三章”之一的绿城春晓园。

当时开盘，春晓园给出的联动价是6.2万/㎡，认购数据不算特别理想，二期开盘，则因为认购人数较少直接取消摇号。

不过，过程虽曲折，结果却还不错。截至2026年3月，项目网签去化率96%，稳稳收官。

项目尾盘，部分房源的价格，在中介口中已经喊到了5.5万元左右。

至于项目的品质，大部分业主是比较认可的。下面放两张实拍图，一张没滤镜，一张有滤镜。

或许也是因为有个不错的项目在前，这次拿地直播时，评论区里绿城的呼声很高，甚至有人直言：

绿城拿地我就买！

这话象屿听了估计挺受伤。

时隔三年绿城再回徐泾，应该是有野心的。而这次的地块，条件也比较硬，整体非常方正，2.2容积率、60米限高，给产品规划留足空间。

这个指标，参考隔壁的宝业新项目：目前规划的是9幢15-18层小高层的“抬板项目”，两个项目应该是大差不差。

不过考虑到是贴脸竞争，绿城大概率会在户型上做调整，说不定还会上一些“秘密武器”。

至于价格，虽然是溢价拿地，但楼板价还是比拿春晓园时便宜了近5000元/㎡，对比宝业新项目，楼板价则基本持平。

当年春晓园卖6.2万元/㎡，现在操作空间更大，会不会给市场一个惊喜？

当然理想是理想，现实是现实，按地块的配套条件，以及周边市场情况来看，项目的最终定价，在6.5万元/㎡左右的概率还是更高。

02

再说嘉定新城地块。

上海开年首场土拍，三块地象屿出手两次，能看出补仓的欲望挺强烈。

嘉定新城对于象屿，以及联合拿地的金茂而言，也是熟悉的战场。2023年底，象屿摇号拿下了嘉定新城G03-09地块，打造了后来大火的象屿远香湖岸。

虽然这几年象屿在上海口碑不算出众，但项目能火，已经证明了很多问题。

象屿远香湖岸预计今年交付，有消息说6月前后可能就会开放预看房。同样放几张项目的实拍：

金茂则打造了更早的西郊金茂府。

从这次拿地的地块上看，宗地本身条件也算优秀。首先非常方正容积率1.7、限高40米，不出意外也会打造“叠墅+小高层”产品。

在这种高端产品线上，金茂是有一定话语权的。

其次，据说这个项目可能会打造为，嘉定新城核心区首个“新规产品”，值得期待。

需要注意的是，这次是联合拿地，项目的最终品质和谁是主要操盘方有深度关联。

价格方面，不得不说象屿、金茂这次算捡漏了。

去年3月招商蛇口才在隔壁拿地，也就是后来的招商林屿湖畔，当时项目成交楼面价31850元/㎡，比这次象屿、金茂多花了差不多7300元/㎡。

招商·林屿湖畔均价4.8-5.2万/㎡，预计这次的地块项目，也不会差太多，小高层单价有望控制在5万元/㎡以内。叠墅可能稍高，6万元/㎡左右。

03

最后说徐汇罗秀路商住地块。

拿地的上实城开，如果不是经常关注楼市的朋友，可能会有一丝丝陌生。

上实城开是上海市属国资企业 “上实集团”旗下的核心地产上市平台，2010年，通过收购中新地产，完成了更名与业务整合。

到目前，上实城开的足迹已经遍布上海、北京、天津、西安、重庆、烟台、沈阳、无锡、深圳、武汉 10 个重点城市，开发项目约30个。

其中，上海、西安、天津是主要深耕城市。

在上海，近年的新项目主要有浦东新区临港新片区的上实・听海、上实・望海、上实城开・星璟原。

总的来说，品质中规中矩，也有一些亮点，直接上图大家感受：

从这次地块的规划条件上看，项目容积率2.0，限高60米（局部80米），住宅部分大概率打造为全小高层产品。

项目的成交楼面价为48511元/㎡，抛开商业，实际可售楼面价约68231元/㎡，不算便宜，这也是为什么只有上实城开一家兜底的重要原因。

需要注意，3月10日上海上实城开刚刚发布了盈利警告，2025年预计亏损9亿至10亿港元。

这几年，上实城开在亏损的路上也是越走越远，2023年还能盈利，2024年由盈转亏，2025年预计亏损继续扩大。

在这次土拍之前，上实城开在上海也有近4年没有拿地了。

作为老牌国企，安全性是有保障的，问题就是，公司层面的亏损，会不会影响后续的项目开发建设，毕竟类似的情况是有先例的。

价格上，地块出门即地铁、不受中环线噪音影响，优势明显。直接竞品是海上清和玺，均价11.2万元/㎡左右。

按市场行情，以及当前楼板价测算，上实项目未来售价，大概率也会落在11万/㎡左右。

另外，3月13日下午，上海第三批次住宅用地的出让预告也出来了，其中徐汇区长桥街道xh290-09地块项目，也算是上实项目的潜在竞品。

相比之下，xh290-09地块位置更具优势，且1.8的低容积率，也优于上实地块。

在这种情况下，怎么突围，对上实而言是不小的考验。