父母将未成年子女名下房产卖掉，法律支持毁约吗？

房价暴涨后，母亲反悔卖掉未成年儿子的房，她能单方面毁约吗？

文 | 王秀全 李金萍

☞ 典型案例

2020年，林慧与张建军看中一套位于郊区的三居室。夫妻二人倾尽共同积蓄付清全款，房产证“权利人”一栏落下了儿子张明轩的名字。房子地处普通地段，周边学校条件一般，房价始终波澜不惊，偶有小幅回落。2025年3月，林慧盘算着房子升值无望，不如趁早卖掉，换一套真正的学区房，既能改善居住条件，也能让孩子上个好学校。林慧把想法告诉了丈夫，他只说了一句“你定就好”。

2025年4月初，在中介的撮合下，林慧以法定监护人的身份，与买家赵磊签下《房屋买卖合同》。合同约定总价款280万元，赵磊当日便足额支付了50万元定金，余款待过户完成后三日内结清，双方敲定在5月中旬办理过户手续。

合同签订后，买卖双方都开始忙活起来。赵磊连夜翻出户型图，一笔一画地勾勒装修方案，甚至提前预订了心仪的装修材料。林慧则马不停蹄地穿梭于各个学区房的楼盘，对比多套房源后，锁定了一套满意的房子，就等旧房过户收款了。

然而，距离约定过户日仅剩两周时，一份官方文件打破了所有平静——林慧待售的这套房子被正式划入百年名校市一中的招生范围！中介的电话深夜急促响起：“姐，你这房子现在抢着要，报价已经涨到350万元了！”

林慧飞快地算起账来：按原合同出售，白白损失70万元不说，自己看中的那套学区房价格也跟着水涨船高，一进一出，里外里差了不止100万元。“不行，房子绝不能就这么卖了！”林慧当即决定反悔，拒绝配合办理任何过户手续。

赵磊多次联系林慧协商，林慧却态度决绝：“这房子登记在我儿子名下，我一个人说了不算，必须等我丈夫回来也同意才行。”无奈之下，赵磊只能按照合同约定，向林慧发送了催告函，要求其履行过户义务。然而，林慧始终置之不理。

2025年5月初，林慧以儿子张明轩法定代理人的身份，一纸诉状将赵磊诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。她在起诉状中列明两项核心理由：一、出卖房屋未经另一监护人张建军同意，属于无权处分；二、出售房屋并非为了子女张明轩的利益，违反了民法典第35条“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定。

庭审现场，赵磊向法庭提交了房屋买卖合同、定金支付凭证、催告函及物流记录等一整套完整证据，语气恳切地向法官陈述：“我买房是通过正规中介交易，约定价格完全符合当时的市场行情，不存在任何恶意串通的情形。我已经足额支付定金，甚至做好了装修准备，林慧单方面反悔，纯粹是因为房价上涨，这根本不符合诚实信用原则。”

赵磊的律师随即补充辩护，援引民法典第311条指出，善意取得制度的核心在于保护善意第三人的信赖利益。赵磊作为善意买受人，签订合同时无任何过错，且已全面做好履行合同的准备，林慧以未经另一监护人同意为由主张合同无效，缺乏充分的法律依据。

法院在审理过程中，焦点始终围绕两个核心争议展开：一是出售未成年子女名下房屋，是否需要父母双方一致同意；二是林慧以“非为子女利益”为由主张合同无效，是否能够成立。

法院经审理认为，父母作为未成年人的法定监护人，均依法享有法定代理权，现行法律并未规定行使该代理权必须取得另一方同意。林慧作为登记在册的监护人，以法定代理人身份与赵磊签订合同，该代理行为合法有效，无需额外取得张建军的一致同意。

关于是否“为子女利益”的核心问题，法官当庭释明：林慧签订房屋买卖合同时，初衷是出售非学区房、换购优质学区房，本质上是为了改善子女的教育条件，完全符合民法典规定的“最有利于被监护人”原则。后续因政策调整导致房屋划入学区、房价暴涨，属于双方均无法预见的情势变更，不能以此倒推林慧签订合同时的行为损害了未成年人的利益。

同时，赵磊作为善意第三人，在整个交易过程中尽到了合理注意义务，无任何过错，其基于合法交易产生的信赖利益应当受到法律保护。法官强调，林慧以未经另一监护人同意、非为子女利益为由主张合同无效，实质是为了规避房价上涨带来的合同义务，违背了民法的诚实信用原则，该主张不应得到支持。

法院作出一审判决：驳回原告张明轩的全部诉讼请求，确认案涉房屋买卖合同合法有效；林慧作为张明轩的法定代理人，应于判决生效后十日内协助赵磊办理房屋过户手续。

律师分析

如果出卖房屋不是为了未成年子女的利益，买卖合同是否就必然无效？这是本案的核心问题。依据民法典第34条规定，监护人有权且应当保护被监护人的财产权利，但这并不意味着监护人与购房人产生争议时，可直接以“维护被监护人利益”为由请求确认合同无效，而应结合案件具体情况分析。

就本案而言，从房产来源看，张明轩无独立经济收入，日常生活费用均由父母供养，可认定案涉房屋资金源自监护人父母，该财产由父母管理，收益亦由父母支配。购房人赵磊与林慧事前互不相识，交易通过中介公司达成，约定价款符合当时市场行情，不存在双方恶意串通损害张明轩利益的情形。

此外，从善意第三人保护角度看，赵磊作为买受人，难以知晓监护人林慧出卖房屋的真实目的。若交易完成后，仅凭林慧单方陈述即认定交易损害被监护人利益而无效，既对赵磊不公，也不利于维护交易的安全与稳定。

因此，本案中，林慧的卖房行为不受另一监护人不知情的影响，其处置房屋的行为亦难言损害未成年人张明轩的利益。所以，林慧出售登记在张明轩名下的房屋所签合同合法有效。

来源：《婚姻与家庭》2026年2月上