重点城市新房供应仍处于低位 这些楼盘缘何热销？

受2月份春节超长假期影响，北上广深杭蓉等重点城市新房供应仍处于低位。

本期热销楼盘我们将以2月完整月及3月上半旬为时间周期，梳理当前热销楼盘的核心特征。同时新增南京、武汉、天津、郑州、合肥、西安等城市纳入统计范围，其中郑州、西安、天津、合肥自2月以来无新项目集中入市，因此本期暂不对这四个城市展开分析。

数据显示，2月1日-3月11日，重点8城累计开盘16次，推出房源共计3055套。从推盘节奏来看，多数城市3月推盘以老盘加推为主，且推盘量整体偏少。考虑到这一情况，本期热销楼盘分析，综合考量了开盘去化和网签成交数据。整体来看，各地楼市仍处于节后修复阶段。

上海：刚需与豪宅分化显著

上海新房去化“冰火两重天”，2月1日至3月11日，上海共有7个项目开盘，仅2月份建发两个项目开盘去化在30%左右，3月有三个项目加推入市，其中3月2日灿辉·晶萃173推出132套房源，但是市场热度相对平淡，开盘后便直接转为续销。紧接着，3月8日位于嘉定南翔板块的大华星屿，推出128套房源，整体去化遇冷。

数据来源：普睿上海机构调研

聚焦成交情况，2月1日-3月12日成交套数TOP5项目以刚需、刚改产品为主，保利虹桥和颂（46套）、建发・朗玥（40套）领跑，建发瑞湖以39套位列第三，成交主力以总价适中、品牌可靠的外溢板块项目为主。

再来看成交金额，核心区豪宅包揽前五，华润澐启滨江以5.25亿登顶，陆家嘴太古源・源邸、华润外滩瑞府紧随其后，高净值人群对核心地段的资产配置需求依然坚挺。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：建发瑞湖

位于金山新城的建发瑞湖，作为新规落地后的低密产品，2月以来无论是去化还是网签成交表现都比较突出。2月7日首开推出58套叠加和联排，开盘当天去化35%，目前网签接近40套，作为一个郊区项目，表现可圈可点。

项目占位汇龙湖核心改善片区，在1.25的低容积率下，项目采用了约20%低密产品的组合，为社区留出了充足空间，并且项目借用了新规产品力，户型附赠率极高，以超配公区+高附赠产品，精准撬动金山本地积压的改善需求，即便总价偏高仍实现亮眼去化，印证远郊改善市场仍有强劲购买力。

北京：供应稀缺，近郊改善领跑

2月1日-3月11日，北京仅2个项目开盘推出1607套房源入市，其中3月仅首农御林湾项目首开，以板块内“价格屠夫”的姿态入市，开盘折扣最低八三折，折后均价6.1-6.3万元/平米，不过因项目规划较早，得房率和品质相对落后于当前的主流产品，因此去化效果并不理想。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

成交端，中建・运河玖院以城市副中心改善定位登顶成交套数与金额双榜，首创禧悦兴城、长安华曦府金安紧随其后，建发海晏位列金额榜第二。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：中建·运河玖院

该项目于去年9月首开，去年三次开盘整盘认购率43%，项目曾是2025年北京商品住宅成交面积、套数双料冠军，2月-3月8日，成交金额和套数均位于第一位，实现热销。

热销原因一句话总结：央企背书、优质地段、高适配性产品。

具体来看，中建・运河玖院位于北京城市副中心0101街区核心，直面京杭大运河，坐拥约260米宽滨河景观带，紧邻在建东六环高线公园，构成“一河一园”的稀缺生态格局。

产品力层面，项目以北京首创的全域50%架空层设计，搭配近2万㎡共享空间，涵盖高端会所、家园中心等多元场景，构建起立体生态社区；户型段在90–260㎡，精准覆盖刚需、刚改及高端改善客群。

广州：以价换量，刚需性价比盘突围

2026年2月1日至3月12日，广州累计3次开盘，推出346套房源，其中2月受春假影响，并无项目集中入市，推盘聚集在3月且均为老盘加推，仅花都区的凤凰瑞景让利较大，去化较好。

数据来源：普睿广州机构调研

从成交情况来看，2月1日-3月6日，成交套数排在第一位的是中建海丝城，共成交了51套，成交金额第一位的是保利天曜，成交金额3.5亿元。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：凤凰瑞景

该项目位于花都区政府板块的刚需盘，主力户型以84-114㎡三至四房为主，3月4日加推126套，开盘当天认购30套，去化率24%，去化好于同期其他项目。

热销的主要原因是让利较大，加之板块内在售新盘供应少，竞品售价基本在20000元/㎡以上，而凤凰瑞景开盘均价在17000-19000元/㎡之间。另外，该项目的特殊之处在于，上一次公开加推时间要追溯到2023年，彼时售价曾高达28000元/㎡，本次价格刺破板块底线，以性价比吸引购房者。部分面积段户型比较鸡肋，胜在价格低。

深圳：无新盘入市，存量项目领跑

今年2月和3月，深圳没有新盘入市，从最新的案场周度数据来看，3月第一周（3.2-3.8）深圳有效在售项目共有124盘，周均总来访量10540组，总认购量451套，盘均来访85组，单盘平均转化率约2.8%。从周度趋势来看，深圳楼市迎来强势反弹，各项数据均创近期新高。

从2月1日-3月11日热销榜来看，鸿荣源珈誉玖玺领跑，成交套数达到83套，港嵘拔萃园、鸿荣源观城紧随其后，支撑起2月以来深圳楼市成交热度。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：鸿荣源珈誉玖玺

这个项目自2024年以来，就是深圳住宅年度销售套数第一。截止3月11日，项目成交套数仍然位列第一位。

热销的原因有以下几点：1、商业配套：自带50万方商业中心，结合周边商业构成百亿级商圈；2、园林景观优势：约2.9万方六境围合式艺术园林，配备约850平米全龄子母双泳池；3、户型覆盖面广：项目覆盖建面75㎡的刚需三房到建面199㎡改善大平层，采用差异梯户比，137平米户型实得面积近129平米，精准满足刚需和改善家庭的功能性需求。

杭州：核心区改善盘坚挺

截止3月11日，杭州3月中上旬共有8个项目入市，显著少于2月份。根据普睿杭州机构调研，无论是市场端还是成交数据端，杭州楼市尚未出现“小阳春”行情，3月首周（3.2-3.8）去化率明显回落。

从2月1日-3月11日成交靠前的项目来看，绿城·月映金沙庭、兴耀·沐芳洲、堂悦芳华轩分列前三，分别成交了102套、52套和50套。从成交金额来看，保利·天珺排在首位。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：保利天珺

项目位于钱江世纪城核心，占据了城市优质资源与高能级配套，周边有奥体博览城、杭州之门等城市地标，同时教育资源丰富，覆盖文渊实验小学、文渊中学等教育配套。

从产品层面来看，项目是奥体板块首个新规产品，主力打造约170-220㎡墅境洋房及约240-270㎡高层，户型得房率90%-96%，全系类一梯一户、全南厅设计，且全精装交付。

项目景观融合杭州在地元素，以“城市山林”的规划理念，打造约12.9万㎡垂直立体社区，公区打造约11米抬升布局，由5.4米抬板+5.2米架空层组合而成。同时，七恒系统搭配四重净水、全四面系统窗，拉满健康与静音属性。

成都：推盘量减少，整体去化一般

成都2月以来仅2个项目入市，整体去化表现一般，3月份只有温江老城板块树高晶宸推出126套，目前仅成交23套。

数据来源：普睿成都机构

若从2月1日-3月12日成交数据来看，东城金茂晓棠二期和龙潭寺TOD龙潭九章成交套数位列前二，分别成交98套、93套，建发海耀以5.95成交金额位列金额TOP5首位。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：建发海耀

成都建发海耀位于成都金融城三期核心，占地约48.7亩，容积率2.5，规划9栋全点式住宅，主力户型为263-475㎡精装大平层。项目2026年1月亮相，累计推出138套房源，目前网签79套，网签去化率接近六成。

产品力方面，主入口打造连续约230米界面，约60米宽度、约12米悬挑，外立面为“暖金灰”玻璃幕墙+铝板，风雨连廊全覆盖。户型超130套“一层一户”，3.6米层高，三分离动线，全维度方正、360°环幕视野，实现空间效率与体验的突破。会所规划超1.5万㎡，涵盖约20余种场景，设有茶道书院、非遗工坊、儿童乐园、棋牌室、国风学堂、射箭馆等功能。

今年初我们实地去了一趟建发海耀，感兴趣可以点开视频观看。

武汉：以价换量成核心策略

武汉楼市出现周期性回落，2月无项目推出，3月上半旬也仅1个项目入市，新增房源主要集中在光谷中心城北等少数板块，其中城投南山长投领峯3月1日开盘，推出186套房源仅认购18套，认购率不足10%。

从月度销售情况来看，长江广电光谷家成为武汉2月成交面积和成交金额首位，实现热销。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：长江广电光谷家

该项目的热销逻辑与广州的凤凰瑞景类似，即采取以价换量策略。2026年1-2月备案价下调至12000元/平方米左右，较去年10月每平米降了3000元，备案套数从去年10月-12月的6套，增至342套。另据武汉普睿市场监测数据，该项目两个月内实际成交达377套。

南京：河西板块稀缺顶豪维持热度

2月1日-3月12日南京有7个项目入市，3月仅江宁区的金隅华发·紫京四季推出36套房源，认购情况不理想。再往前推一个月，2月推出的6个项目中，仅河西板块的RICI瑞玺开盘当天认购率接近三成，其余项目认购均不足10%。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

从成交数据来看，2月1日至3月11日，南京新房成交套数排在首位的联发云启共成交58套，成交金额榜首的项目是RICI瑞玺，成交金额为2.15亿元。

数据来源：克而瑞中国房地产决策咨询系统

热销项目：RICI瑞玺

2月以来，RICI瑞玺两次加推，最高认购率接近三成，在2月-3月11日新开盘中拔得头筹。

从热销原因来看，RICI瑞玺拥有招商蛇口和华润置地两大巨头的品牌加持，实现“1+1>2”，且位于河西板块，该板块住宅用地供应极少，项目为板块内少有的低密（容积率1.8）顶豪，资产稀缺性极强。产品力方面，200㎡+主力户型，3.6米层高、270°环幕主卧、10米宽厅、空中庭院，尺度与舒适度。会所配备赛事级羽毛球馆、配氧舱健身房、私宴厅等。

重点城市热销项目表现出四类共性：核心区位稀缺资产型：如南京RICI瑞玺、成都建发海耀，凭借核心地段+稀缺生态+顶豪产品，吸引高净值人群自住或资产配置；刚需性价比型：如广州凤凰瑞景、武汉长江广电光谷家，通过大幅降价让利，以价换量激活刚需需求；近郊改善型：如上海建发瑞湖，依托低密规划+高附赠户型+完善配套，精准撬动本地改善需求；产品创新型：如杭州保利天珺，借势新规实现高得房率+健康人居配置，在核心区脱颖而出。

短期来看，市场“小阳春”行情尚未全面启动，供应修复仍需时间。

文章来源:丁祖昱评楼市