北京遗产继承律师胜诉：小产权房无证？法院照样判继承！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老周（化名）与妻子王某1再婚，育有一继子王某2。老周与前妻育有一子周某（已故），周某生前育有两子（周某1、周某2）。老周于2016年去世，周某于2023年去世。

老周生前立下代书遗嘱，明确：

一号房屋由儿子周某继承；

二号房屋由继子王某2继承；

三号房屋待老周与王某1均去世后，由周某与王某2平均折现继承。

三套房屋均为无产权证的政策性住房或小产权房。

周某去世后，其两子起诉，要求转继承父亲依遗嘱应得的一号房屋及其他财产。

王某1、王某2辩称：

遗嘱无效（代书人为利害关系人、立遗嘱人精神异常）；

房屋无产权证，不属于合法遗产；

即便有效，也属夫妻共同财产，王某1一半份额尚未继承。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认代书遗嘱有效；

✅ 一号房屋的居住、使用及财产性权益归周某1、周某2共同享有；

❌ 二号、三号房屋权益归王某1、王某2，原告不再享有；

注：因房屋无产权证，法院仅处理“权益”，不涉及产权登记。

三、法院说理要点

代书遗嘱形式合法，内容真实

有两名见证人（其中一人代书），立遗嘱人签字捺印，配偶王某1当场签字同意；

被告称老周“抑郁状态”，但无医学证据证明其丧失民事行为能力，法院不予采信。

配偶签字构成共同意思表示

王某1在场并签署“完全同意”，视为对夫妻共同财产处分的认可；

事后反悔，违反诚实信用原则。

小产权房可分割“权益”

虽无国家颁发的产权证，但基于《搬迁协议》《内部房产证》等，具备财产属性；

法院可对占有、使用、收益等权益进行分割，不以产权登记为前提。

转继承依法成立

周某作为遗嘱继承人，在遗产分割前死亡，其应继份额依法由其子女（原告）转继承。

尊重遗嘱分配本意

遗嘱明确一号房屋由周某继承，且未附加“需父母双亡”条件，老周去世即生效；

三号房屋明确“双亡后折现”，故原告暂无权主张。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

破解“遗嘱无效”抗辩：聚焦立遗嘱时的精神状态举证责任——被告仅有猜测，无诊断证明，法院不予支持；

突破“小产权房不能分”误区：强调法院可处理“事实权益”，无需等待确权；

精准锁定转继承路径：厘清“遗嘱继承→转继承”链条，避免被带入法定继承陷阱；

善用对方签字反制：王某1亲笔签署“同意”，成为击破“夫妻共同财产未处分”抗辩的利器。

重要提醒：

⚠️ 小产权房、安置房虽无产权证，但可主张居住使用权益！

⚠️ 代书遗嘱只要形式合规+无行为能力反证，即有效！

⚠️ 继承人在遗产分割前死亡，子女可依法转继承！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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