北京遗产继承律师：居住权≠居住许可！案例解读！

一、案情介绍

老李夫妇（化名）生前承租一套公房（后称“一号房屋”）。二人去世后，七个子女协商一致，由小儿子李某（被告，化名）继承该房，并于2008年将产权登记在其名下。

2003年，在姐姐李某1（原告，化名）签署放弃继承声明后，李某亲笔写下一份《承诺》，内容为：

“姐姐在放弃继承后，仍可与丈夫住在一号房屋。如不能和睦相处，我将帮她另找住处，或给予货币补偿。”

此后，李某向李某1夫妇支付10万元，二人用该款在通州购房并长期居住。近20年间，从未提出回住一号房屋。

2023年，李某1夫妇突然起诉，要求：

确认其对一号房屋享有居住权；

判令李某协助办理居住权登记。

李某辩称：

《承诺》是三种选项之一，非无条件赋予权利；

10万元即为“货币补偿”履行完毕；

《民法典》居住权制度2021年才实施，2003年的承诺不能直接创设居住权。

二、裁判结果

❌ 驳回原告全部诉讼请求。

法院明确：2003年的《承诺》不能作为设立《民法典》居住权的依据。

三、法院说理要点

居住权是《民法典》新设物权，不溯及既往：

居住权自2021年1月1日起施行；

2003年书写《承诺》时，法律无此制度，当事人无设立居住权之意思表示。

《承诺》内容不具备居住权设立的法定要件：

未采用《民法典》第367条要求的书面居住权合同形式；

内容含“或另解决”“或补偿”等替代方案，非排他性、确定性权利授予。

实际履行行为已变更原约定：

原告接受10万元补偿并在外购房，长达20年未主张居住；

可视为双方以实际行动选择了“货币补偿”路径。

居住权须经登记才设立：

即使有有效合同，未经登记，居住权未生效；

北京部分区域虽未开通居住权登记，但程序缺失不影响实体要件审查。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“以旧承诺主张新物权”纠纷，胜诉关键在于：

精准把握《民法典》时间效力规则：援引《时间效力规定》第1条，强调“法不溯及既往”原则；

解构《承诺》的或然性结构：指出“可住/另找/补偿”是选择项，非单方赋权；

用履行事实反推合意变更：10万元支付+20年未主张=双方已选择货币补偿方案；

守住居住权法定主义底线：强调“合同+登记”双重要件，缺一不可。

重要提醒：

⚠️ 2021年前的“允许居住”承诺，不能自动转化为《民法典》居住权；

⚠️ 想设立居住权？必须签书面合同+去不动产登记中心登记！

⚠️ 家庭内部协议务必明确权利性质，避免模糊表述引发多年后纠纷。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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