五位房地产公司高管被限制出境

根据近期公开报道和司法实践，被限制出境的房地产高管主要包括富力地产董事长李思廉、万科集团部分高管、绿城中国前董事会主席张亚东、实地地产实控人张量、青岛迪生房地产开发有限公司实际控制人吕勇臣等。这一现象反映了在房地产行业深度调整期，司法对债务违约和风险防控的强化措施。

一、主要被限制出境的房地产高管案例

1. 富力地产董事长李思廉

限制时间：2026年春节前后

执行法院：天津市第三中级人民法院

直接原因：富力地产在天津涉及两起执行案件

• 2025年10月28日，天津三中院作出(2025)津03执935号执行裁定，执行金额17.6亿元

• 2025年11月14日，天津三中院作出(2025)津03执1043号执行裁定，追加执行815.6万元

债务背景：截至2025年12月31日，富力地产合并报表范围内有息债务逾期本金余额高达368.1亿元，涉及公司信用类债券、银行贷款、信托及融资租赁等多类债务。截至2025年中期，公司总负债达2638.40亿元，资产负债率92.13%，现金及现金等价物仅6.88亿元。

程序特点：李思廉在出境时被边检直接拦截，富力地产及本人未提前收到相关法律文书。

2. 万科集团高管集体限制出境

限制范围：自2024年底起，万科部分高管、一线公司负责人、关键岗位人员以及已离职的管理层

背景原因：

• 资金运作问题：万科通过关联企业鹏金所和博商资管进行资金运作，涉嫌变相自融和非法集资

• 高管涉案：前总裁祝九胜已被采取刑事强制措施

• 债务压力：截至2024年末，万科有息负债3612.8亿元，其中一年内到期债务1582.8亿元；2025年一季度账面货币资金仅755.02亿元，资金缺口超800亿元

创始人情况：王石在2025年5月回应巴西气候变化大会邀请时表示出境需“审批”，被解读为软性限制。

3. 绿城中国前董事会主席张亚东

限制时间：2025年5月

限制地点：香港国际机场

背景情况：

• 2025年3月21日提交辞呈，3月27日绿城中国公告其辞任执行董事及董事会主席职务

• 辞职约两个月后，准备前往加拿大时被有关部门“精准拦截”或“耐心劝返”

• 其核心团队陆续“失联”，包括董秘尚书臣、执行总裁李森

深层原因：权力斗争与中交控股权变化，张亚东任期内试图引入新投资人稀释大股东中交集团的股份，引发中交不满。

4. 青岛迪生房地产开发有限公司实际控制人吕勇臣

限制时间：2026年1月8日起

执行机关：国家税务总局青岛市崂山区税务局

原因：公司从2019年1月1日到2024年9月30日累计拖欠税款及滞纳金1954.8万元，且未提供纳税担保

法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第四十四条规定

5. 张量

身份：实地地产实控人，富力地产联合创始人张力之子

限制出境原因：因实地地产与中建投信托的金融借款合同纠纷，张量作为借款担保人被杭州市中级人民法院裁定需履行担保责任，被限制出境。

二、法律依据与程序机制

1. 主要法律条款

• 《中华人民共和国出入境管理法》第十二条：中国公民“有未了结的民事案件，人民法院决定不准出境的”，不准出境

• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第三十七条：被执行人为单位的，可以对其法定代表人、主要负责人或者影响债务履行的直接责任人员限制出境

2. 适用情形

法院作出限制出境决定通常涉及三种主要情形：

1. 存在未了结的民事案件

2. 成为被执行人

3. 牵扯涉外纠纷

3. 程序启动方式

1. 债权人申请：由债权人或原告向法院提交《限制出境申请书》，经法院审查后作出《限制出境决定书》

2. 法院依职权：法院认为必要时主动作出决定

4. 执行机制

法院制作《边控对象通知书》，列明被限制出境对象的姓名、身份证号、护照号、期限及事由，通过法院执行指挥中心推送至国家移民管理局，实现全国口岸同步布控。限制出境期限一般为1年，期满前30日可申请续期。

5. 解除条件

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》，在限制出境期间，被执行人履行法律文书确定的全部债务的，法院应当及时解除限制出境措施；被执行人提供充分、有效的担保或者申请执行人同意的，可以解除。

三、行业背景与深层原因

1. 房地产行业系统性风险

• 债务危机蔓延：富力地产逾期债务368.1亿元、万科有息负债3612.8亿元、绿城中国2025年净利润预计暴跌95%

• 销售回款暴跌：房企销售回款同比减少超60%，自我造血能力几近丧失

• 资产抛售困境：资产折价严重且流动性枯竭，处置收益难以覆盖债务利息

2. 司法实践趋势

• 穿透式追责：从保项目、保交付延伸到追责任、控出境

• 个人责任强化：企业债务违约连带法定代表人已成常态

• 常态化管控：超过60%的暴雷企业核心高管被限制出境，重点针对保交楼压力大、资产转移风险高的企业

3. 政策环境变化

• 融资渠道收紧：银行对民营房企新增贷款审批从严，白名单政策未能有效输血

• 监管底线明确：不能让房企高管“一走了之”

• 国资介入深化：万科依托深铁输血、绿城由中交全面接管

四、影响与后果分析

1. 对企业经营的影响

• 债务重组受阻：实控人无法出境直接影响境外债务重组谈判

• 融资信用受损：实控人被边控进一步削弱金融机构、合作方、购房者信心

• 资产处置困难：跨境合作、海外资产处置等关键动作受限

2. 对高管个人的影响

• 行动自由受限：切断“一走了之”的后路

• 法律责任风险：可能面临更严重的法律后果，包括刑事责任

• 职业生涯终结：在行业内的声誉和职业发展受到严重影响

3. 对行业生态的影响

• 风险处置模式转变：从“救企业”转向“保交付与债务清算”

• 治理结构重构：国资深度介入，如深铁接管万科、中交掌控绿城

• 职业经理人谨慎：高管更加注重合规风险，决策趋于保守

五、典型案例深度分析

富力地产案例的警示意义

富力地产董事长李思廉被限制出境事件具有标志性意义：

1. 债务规模临界点：逾期债务368.1亿元突破承受极限

2. 司法执行刚性：天津三中院17.6亿元执行案未履行直接导致限制出境

3. 自救手段失效：资产抛售、债务重组等传统手段力不从心

4. 个人责任凸显：房企实控人需为债务承担直接法律后果

万科案例的特殊性

万科作为行业标杆企业，其高管限制出境反映的问题更为复杂：

1. 表外债务风险：通过鹏金所和博商资管进行表外融资

2. 国资背景困境：虽有深铁集团支持，但仍面临严重流动性危机

3. 治理结构冲突：创始人王石与现任管理层的权力博弈

4. 系统性风险：8亿产品逾期，数百亿资金去向成谜

六、未来趋势展望

1. 限制出境措施常态化

随着房地产行业风险持续暴露，限制出境将成为司法处置的常规手段。重点对象包括：

• 保交楼压力大的企业高管

• 资产转移风险高的实际控制人

• 涉嫌违法违规经营的管理人员

2. 责任追究机制完善

司法实践将更加注重“穿透式”追责：

• 从企业责任延伸到个人责任

• 从民事纠纷扩展到刑事调查

• 从境内资产追索到境外资产查封

3. 行业生存模式重构

房地产行业将经历深刻变革：

• 轻资产转型：万达商管失去控股权模式可能被更多企业效仿

• 国资主导：优质房企获国资支持，高负债民营房企面临淘汰

• 专业分工：开发、运营、服务分离，房企回归专业本位

4. 法律政策环境优化

• 个人破产试点：深圳等地个人破产条例为企业家提供退出机制

• 债务重组规范：明确“强制可转换债券”等工具的法律效力

• 跨境协作加强：与国际司法机构合作追索境外资产

七、结论

被限制出境的房地产高管清单不仅是个案集合，更是房地产行业深度调整的缩影。从富力李思廉到万科高管，从绿城张亚东到青岛迪生吕勇臣，这些案例共同揭示了几个关键趋势：

司法刚性强化：限制出境从个别措施发展为常态化手段，体现了司法对“逃废债”行为的零容忍。

责任穿透深化：企业债务危机正从公司层面延伸到个人责任，实际控制人和高管无法再以“有限责任”规避风险。

行业洗牌加速：限制出境措施加速了房地产行业的优胜劣汰，只有财务稳健、治理规范的企业才能生存。

治理结构重构：国资深度介入、职业经理人问责、创始人退出成为行业新常态。

未来，随着房地产行业风险进一步出清，预计会有更多高管面临类似限制。这不仅是对过往激进扩张的清算，更是行业走向规范发展的必然过程。对于仍在运营的房企而言，加强合规管理、控制债务风险、保障交付能力，才是避免重蹈覆辙的根本出路。