向上而生 | 绿城争渡

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 2026年第一天，绿城的年度总结封面上出现一个“渡”字。

“渡”不仅是简单的年度关键字，而是需要绿城一笔一划完成的考题。在国内房地产总销售金额接连下滑、多家企业陷入债务危机的2025年，绿城守住红线没有暴雷，但也难言从容。

从表面上看，绿城全口径销售规模更进一步，超过华润、中海等位居全行业第二。但细看内部业务结构，代建毛利率普遍不足10%，不足以支撑整个集团的利润，也难于弥补开发业务的利润下行；同时，全年总合同销售额、销售面积均较上年有所下滑，净利润持续走低。

一个“渡”字背后，绿城需要应答的问题颇多：如何稳住利润、规模和去化效率？代建模式能否从规模输出转向利润输出？项目权益比例提高的切实方法？

排名上升光环下，这家企业的现实问题格外清晰。

规模争渡

在观点指数此前发布的《2025年1-12月房地产市场分析报告》中，绿城中国以1208万平方米在全口径销售面积中位列第二；全口径销售金额中，约合2519亿同样排名第二，较2024年上升一位。

绿城引以为傲的项目规模靠什么支撑？

2025年，绿城拿下了2519亿元全口径合同销售额、1208万平方米销售面积。其中，自投项目合同销售金额约1534亿元，销售面积约466万平方米；代建管理项目合同销售金额约985亿元，销售面积约742万平方米。按此计算，绿城过去一年代建业务占总销售额近四成，几乎撑起半边天。

作为轻资产战略组成部分，绿城代建项目的作用是在不增加企业负债前提下扩大规模，增厚利润。早在初探代建业务时，就有市场声音讨论利润贡献比例：首先，代建不同于自主开发，前者收入主要源于品牌授权、管理服务等增值类业务，并不能直接转化为资产和利润。所以，在代建业务占比不断上升的今天，可以看到销售规模扩大，但难以和盈利能力直接挂钩。

观点新媒体梳理上半年财报发现，绿城这段时间内大部份利润正是来源于代建。目前，绿城中国持有绿城管理72%股权，按照规则，绿城管理代建业务净利润需要并入绿城中国。按此来看，2025年上半年2.09亿归母净利润中，有约1.82亿来源于绿城管理的代建业务，而非传统地产业务。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对比2024年同期，绿城当下总体营收表现也不算突出。

全口径合同销售额方面，绿城2519亿元的成绩对比2024年2768亿元下降8.99%，降幅进一步扩大；合同销售面积对比上年（1409万平方米）下滑14.26%；代建业务合同销售额降幅相对较小，仅减少6.19%。

财务数据方面，2025年中期，绿城中国收入约533.68亿元，同比下跌23.27%；毛利约71.58亿元，同比下跌21.36%；利润总额12.11亿元，但非控股股东权益占其中10.01亿元，占比高达82%，同比增长44.3%；股东应占利润仅约2.09亿元，同比下跌89.77%。

此外，绿城净利率波动问题也不容忽视，上半年净利率跌至0.4%，在营收权益比例约为67%情况下，归母利润占比为17%。有市场分析表示，这是由于将旗下并表项目都计入权益项目规模。

观点新媒体还注意到，绿城内部少量高权益项目因历史拿地成本较高，在当前市场环境下容易出现账面亏损，从而影响整体利润表现。

可见，在行业整体调整周期中，再大的项目规模也需平衡利润。

融资成本方面，在新管理层上台后，绿城2025年上半将总借贷加权平均利息成本降至3.4%，较2024年末3.9%下降了0.5个百分点；境外债融资成本略高，达8.45%。

比起融资成本，市场更关心的是绿城负债情况，“与同行相比，公司负债率偏高，整体优化负债结构、压降负债总额的方向不会变。”在2025年半年度业绩会中，绿城管理层表示，预计到2025年底，降负债幅度跟2024年相当。

从数据看，2020年-2025年上半年，绿城净资产负债率一直在波动，从63.2%略微涨至63.9%，达到近五年以来的高点。

数据来源：企业公告、观点指数整理

截至2025年6月底，绿城总负债3987.91亿元，较2024年底增加1.1%。其中，有息负债1430.27亿元，较2024年底1371.87亿元进一步增长，银行借款亦同比增加11.8%。据管理层解释，负债上升主要由于上半年拿地较多、开发贷集中放款。

土储争渡

归母净利润2亿元、净利率降至0.4%的同时，绿城上半年拿下了数百亿元新增土储。

数据显示，2025年上半年，绿城预计新增货值907亿元，实际新增货值831亿元，其中46%地块为合作开发模式，新拓项目平均权益比为77%，实际权益货值仅占总货值54%。新增货值中，长三角占比64%，杭州单城占47%，全年浙江省内权益拿地金额占比为45.9%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

除了大本营，绿城2025年7月还在上海、苏州各获一宗高溢价宅地。

7月25日，上海2025年第六批次土拍现场，绿城以64.72亿元价格竞得虹口北外滩地块，溢价率46.33%，楼板价12.65万元/平方米，可售楼面价达到13.72万元/平方米。

这并非绿城首次在上海购买高溢价项目，2024年8月就曾以48.05亿元竞得了徐汇区斜土街道XH128D-07地块，溢价率30%，楼面价13.1万元/平方米，为当时该区域单价最高地块。

上海之外，绿城于7月还竞得苏州双湖苏园土挂（2025）04号地块，总价46.67亿元，成交楼板价为6.52万元/平方米，刷新当地住宅用地楼面价纪录。

从拿地区域来看，绿城2025全年重点关注长三角区域的一线及强二线城市。

数据显示，绿城2025年杭州拿地金额占全国总拿地金额33.3%，且多为高溢价拿地；上海拿地仅2块，但涉及金额约94亿元。

此外，绿城格外偏爱苏州、南京、宁波、嘉兴等长三角城市，2025年内均有落子。其中，3月以53.24亿元竞得苏州工业园区湖西板块一宗商住地，溢价率45.3%，成交楼面价4.07万元/平方米；一个月后，又以35.85%溢价率竞得嘉兴经开区姚家荡地块，总价8.34亿元。

值得注意的是，2025年绿城加大了在华中区域的投入，于2025年6月在武汉以6.65亿元竞得江岸区新兴街地块，楼面价2.79万元/平方米，溢价率达54.36%。

就在市场以为绿城下半年将继续扩大土储时，这家企业却选择踩下刹车。

据观点新媒体早前梳理的绿城2025年拿地记录，一二季度内合计拿地35宗，三四季度摘地数量仅为上半年三分之一。

“预计下半年土地市场热度不及上半年，但优质地块仍维持较高热度。”绿城管理层在2025年中期业绩会上表示，下半年会放缓拿地节奏，全年拿地货值目标将根据下半年销售情况和整个阶段的现金流进行动态调整。

从市场角度看，绿城暂缓拿地进度的原因大致可以分为三点：第一点，作为一家驻扎杭州的企业，绿城更加了解该城市以及长三角区域土地交易动向。如管理层在业绩会上的表态，杭州本地土地市场交易高峰的确在上半年。

观点新媒体了解到，杭州2025年全年涉宅用地成交金额约合1421亿元，其中80%交易金额来源于上半年土拍。2025年上半年，杭州累计成交涉宅用地68宗，成交金额1160亿元，半年卖地收入接近2024年全年1169亿元；成交的68宗地块中，溢价率超过50%地块20宗。

再看绿城上半年在杭州的拿地记录，的确呈现高频率拿地、高溢价拿地状态；下半年仅在杭州落下几子，最高溢价率不过12.75%。

第二点，部分项目去化问题。截至2025年6月末，绿城可售货值已经达到约2700亿元，其中2021年及以前货值约合1400亿元，占比50%左右。管理层透露这批货值预计在未来3至5年可以完成去化，在去化问题仍未大幅缓解时，持续上半年的积极拿地策略并不可行。

第三，从绿城内部业务结构看，暂缓拿地的最后一个原因与权益比例有关。2025年上半年，绿城总合同销售金额约人民币1222亿元，自投项目合同销售金额约人民币803亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约人民币539亿元，占比约67%；而在2024年上半年，归属于绿城集团的权益金额约人民币608亿元，权益比较2023年同期提升7个百分点至71%。

再来看平均权益比，2025年上半年，绿城新拓项目平均权益比约77%，较2024年同期下降7个百分点。从具体项目进行观察，绿城上半年拿下的35宗地块中，有20宗地块权益占比100%，杭州12宗本地地块中，有3宗权益为100%；2024年上半年绿城只拿了15宗地块，有9宗权益为100%。

从这一角度来看，绿城下半年权益结构调整优先于规模扩张，尤其是长三角地区一线城市及其他区域强二线城市的项目：上海、杭州、武汉、成都、西安项目权益均为100%，济南、苏州、宁波、金华项目权益比例则有所波动。

模式争渡

事实上，绿城一系列业务调整与集团战略转向息息相关：从2025年底架构重组，到2026年初再次人事调整，都指向这家企业更集中的管控与更审慎的运营。

2025年12月，绿城从集团总部到区域公司都进行了调整：组织架构优化调整方面，设立10个中心，2个事业部；紧接着增设风控中心，拆分内部审计、风控法务条线；运营管理中心调整为战略运营中心，将研究院并入运营管理中心。

数据来源；企业公告

区域公司层面，绿城没有修改三级管控体系，而是取消了东北、华中、中原三个区域公司，转变成城市公司，另设立成都城市公司，由绿城集团直接管理；海外公司平台也整体撤销，北美项目由战略运营中心直管，雅加达项目由投资发展中心直管，海外项目财务、法务相关工作分别由集团财务资金中心、风控中心直管。

也就是说，绿城现在所有业务绩效考核管理已统一至集团总部。此外，绿城将此前持续多年的规模化评级方式改为动态评估，利润贡献占据考核指标大头，地区公司若持续亏损，则将面临被撤销的风险。

特意卡在年底时间节点进行调整，或是2025年初中交集团全面加强管控之后的必然选择。

2025年3月，绿城中国董事会主席张亚东辞任，由中交集团资深高管刘成云接任。

张亚东时期，自2020年开始，绿城高调拿地次数，拿地成本不断上升，从2021年9080元/平方米涨至2024年1.43万元/平方米。

2024年起，绿城还拿下了多个城市的地王项目，尤其是2024年8月以48.05亿元斩获上海市徐汇区斜土街道地块，成交楼面价超13万元/平方米，成为彼时的全国单价地王。

数据来源：企业公告、观点指数整理

回到当下，绿城选择逐渐收缩拓地速度，2025年三四季度摘地动作愈发减少。

这一转变承接了去年7月的一则人事调整--中交系资深高管赵晖接棒李森，成为绿城新的执行总裁，负责党群、华中区域公司、商业管理等工作。此后，数位具有中交背景的高管接连进入绿城中国核心管理层，内部人事调整也在持续进行。

2026年1月，绿城华东区域总经理赖圣场卸任回到杭州，转为绿城生活科技集团董事长、总经理，原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远负责接棒其华东工作。

选择潘思远有多重原因，第一，具备多年房企从业经验，曾参与绿城项目相关合作；第二，具备多宗改善型项目开发管理经验，入职绿城后曾任浙南片区总经理，带队操盘过义乌凤起潮鸣、义乌凤栖逸庐等项目。

因此，潘思远成为华东区域总经理后的重点任务，可能会落在绿城近年拿下的华东地王项目销售上。

换言之，华东区域人事调整直接点明了绿城2026年的业务战略--在巩固大本营业务同时，继续重点着眼华东其他城市项目，扩大去化规模。

据绿城内部研发设计评比结果，武汉外滩玫瑰园、广州黄沙岛项目、上海逸庐、上海潮鸣东方、北京和樾玉鸣、西安桂冠东方均为该企业2025年内重点跟进的改善型项目，而非杭州本地项目；此外，绿城还在评选中重点提及了华东区域公司产品建设进展，其次才是浙江区域公司及华北区域公司。

但绿城的转型成效最终还是取决于过往土储的去化效率以及营收利润的修复能力，在规模光环与盈利挑战共存的当下，绿城的周期“争渡”才刚刚启幕。

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