北京房地产律师：借名买拆迁房未获全部安置人同意？过户被驳回！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年，甲公司对某公房实施拆迁。被拆迁人老李（化名）为承租人，其子小李（化名）户口在册，二人均为安置对象。根据当时政策，两人户籍可配售一套两居室定向安置房；若仅一人，则只能购买一居室。

2015年1月，老李与乙公司签订《房屋买卖协议》，购买位于丰台区的一号房屋（两居室），总价79万余元。购房款由老李的哥哥大李（原告）全额支付。房屋交付后，大李即入住至今。

2015年2月，老李通过律师见证，明确表示：该房由哥哥出资购买，愿配合过户。其配偶王女士亦在现场表示同意，并于2016年出具《情况说明》，承诺配合办理确权手续。

2015年4月，老李突然病故。大李遂起诉，要求将一号房屋过户至其名下。

老李之子小李（被告）提出异议：

自己是拆迁安置对象，户口在册；

安置房面积因有两人户籍才获批两居室；

房屋属政策性优惠住房，占用其购房资格，影响未来申购保障房；

父亲无权擅自将包含其权益的房产让与他人。

二、裁判结果

❌ 驳回原告全部诉讼请求。

理由：

借名买房虽属实，但房屋包含其他被安置人的政策性权益，未经其同意，不得强制过户。

三、法院说理要点

借名关系成立：

购房款由原告支付；

律师见证、配偶书面确认、长期实际占有等证据充分。

但房屋性质特殊：

为定向安置房，按经济适用房管理；

配售面积依据家庭人口数量确定（两人→两居室）；

小李作为在册户籍人，享有实质安置利益，非“空挂户”。

名义人无权单独处分：

安置权益涉及多人，老李不能代表小李放弃权利；

小李明确反对，借名协议损害其合法权益，不宜继续履行。

政策性住房具人身属性：

此类房屋不仅关乎产权，更关联购房资格、社会保障；

允许随意转让将破坏住房保障制度公平性。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准锁定“安置权益归属”：强调政策依据（两人户口→两居室），证明被告非无关人员；

区分“出资”与“资格”：出资≠获得全部权益，政策红利部分属于被安置人；

援引住房保障制度目的：防止借名行为变相剥夺他人保障资格；

利用“合同履行不能”规则：即使协议有效，因第三方异议导致客观无法过户。

重要提醒：

⚠️ 拆迁安置房涉及多名在册人口时，切勿仅与一人达成借名协议！

⚠️ 政策性住房的“指标”具有财产价值，法院会保护被安置人权益！

⚠️ 即使有律师见证、配偶同意，只要其他安置人反对，过户仍可能失败！

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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