北京楼盘测评|住总·清樾府：昌平四层真洋房 约380万起入住高知改善社区

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以下为正文：

住总·清樾府位于昌平沙河高教园区，由北京住总集团开发，是区域内较为少见的纯洋房社区。项目容积率约1.25，主打四层低密产品，在当前北京新房市场中具备一定稀缺性。

对于在北部区域工作、注重居住环境且以自驾通勤为主的家庭，清樾府提供了国企开发、高得房率与低密环境三重价值组合。

国企开发，交付有保障

项目由北京住总集团旗下北京佰昌房地产开发有限公司开发，住总以底价35亿元摘得地块，折合楼面价2.35万元/㎡。在当前市场环境下，国企背景确实能为购房者提供更强的交付信心。

项目预计2026年6月交付，带装修交付，配备地暖集中供暖。

低密稀缺：昌平少见的四层真洋房

清樾府容积率约1.25，是近五年昌平区域较低的水平。全盘为四层洋房设计，一梯两户，层高3.05至3.15米，绿化率30%。

在昌平新房市场低密真洋房的供应较为有限。项目通过较低的居住密度和亲地高度，营造了不同于高层的居住体验。

户型分析：高得房率与空间设计

主力户型为86至143㎡建面三至四居，覆盖从首置到改善的多元需求。从户型占比来看，三房产品占比较高，契合项目面向刚需改善客群的定位。

得房率是项目的一大亮点。通过南向飘窗、北向设备平台的赠送，部分户型实际得房率可达97%。以86㎡三居为例，南向飘窗约3.5㎡全赠送，北向设备平台也有近3㎡。126㎡四居得房率同样达到97%左右。

价格走势：从高位回调后的性价比

从克而瑞月度数据可以清晰地看到清樾府的价格调整轨迹。项目于2024年8月首开，至2025年3月成交均价稳定在43000元/㎡左右。2025年11月，成交均价达到监测周期内的峰值44562元/㎡。

此后价格出现温和回调。2025年12月均价回落至42304元/㎡，2026年1月进一步调整至42276元/㎡。整体呈现“先升、后降、再趋稳”的走势，反映出开发商根据市场反馈灵活调整价格策略的意图。

从成交结构看，三房产品占据绝对主导地位。数据显示，三房户型成交套数占比达74.15%，四房占比10.89%，二房占比仅4.76%。这一产品分布与项目“刚需改善”的客群定位高度吻合，也印证了当前市场对实用三居产品的强烈需求。

区位配套：高教园区的资源禀赋

项目位于沙河高教园区，紧邻中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学等8所高校。高校环绕带来相对纯粹的人文氛围，周边3公里内幼儿园、小学、中学配套较为完善。

交通方面，项目距昌平线沙河高教园站直线距离约1公里，需接驳或换乘。对于自驾通勤者，通过京新高速、京藏高速可快速通达海淀产业区。

商业配套目前有待完善，周边有隆兴购物广场等基础商业，板块内还有玖耀里商业补充。规划中的大型商业综合体未来将逐步落地。

社区营造：宋式美学与现代功能融合

项目总占地约11.57万㎡，规划62栋住宅，共1392户。社区内打造内外双园景观体系，内园以宋代美学为灵感，构建归家动线；外园占地2万平方米，设置亲子、运动等功能空间。

三期调规后，增加了邻里中心、架空层、风雨连廊等社区配套，进一步优化公区功能。车位配比1:1.3，基本满足一户一车需求。

购房建议

对于以下几类购房者，住总·清樾府值得纳入考虑范围：

高知家庭：周边高校云集，人文氛围浓厚，教育资源配套完善。

自驾通勤族：适合在海淀、中关村工作，以自驾为主要通勤方式的购房者。

预算有限的改善客群：总价约380万起，在昌平能买到四层真洋房，具备一定性价比。

重视低密居住体验的购房者：1.25容积率的纯洋房社区，在北京新房市场较为稀缺。

住总·清樾府的核心价值在于：国企开发的安全感、低密洋房的稀缺性、高得房率的空间效率，以及高教园区的人文氛围。对于能够接受地铁接驳、看重居住密度和教育资源的购房者而言，这是一个值得实地考察的项目。

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