香港办公楼核心区域租金回升，投资新局开启

近日，仲量联行大中华区联席首席执行官兼香港、澳门及台湾地区董事总经理鲍雅历(Alex Barnes)接受了彭博社(Bloomberg)的采访，分享了关于香港商业地产市场，尤其是办公楼板块的最新数据与趋势洞察。在香港经济稳步复苏、内地企业加速出海以及全球资本重新配置的多重背景下，香港办公楼市场正迎来一个关键的结构性转折点——从过去的调整期迈入以“反弹”为主基调的新周期。

任何房地产市场的复苏都离不开宏观经济的支撑。2026年，亚太及大中华区经济预计将实现3%至4%的增长，这一增速显著领先于欧美经济体，为区域内核心城市的商业活动注入了强劲动力。香港作为连接内地与全球的门户，成为这轮增长红利的直接受益者。

更为关键的是，内地企业“走出去”的战略步伐正以前所未有的速度推进。根据香港投资推广署的数据，仅2025年前9个月，就有482家海内外企业在香港投资推广署协助下赴港扩张，其中262家来自中国内地，占比超过一半，成为绝对的“主力军”。这些企业预计将为香港带来646亿港元的投资与超过9200个就业岗位。这股扩张浪潮直接转化为对办公空间的刚性需求：无论是设立总部、扩大业务团队，还是寻求灵活的办公解决方案，来自金融、科技通讯、新能源及专业服务领域的内地企业，已明确成为2026年香港办公楼市场最大的租户增长池。

在这样的需求驱动下，香港办公楼市场的复苏轨迹日益清晰，但并非普涨，而是呈现出鲜明的结构性特征。

令市场参与方尤为关注的是核心区域的强势反弹。中环作为香港商业心脏地带，再次扮演了复苏“领头羊”的角色。2025年，该区域的甲一级（Grade A1）办公楼接连录得两宗跨国企业的大型租赁交易，有效提振了市场信心，也直接推动了租金的上行——中环甲级办公楼租金在去年录得约5%的涨幅，预计2026年将维持这一增长势头。

与此同时，一项政策红利为存量资产开辟了新路径。2025年夏季，香港政府推出了可以将办公楼和酒店等商用物业改建为学生住宿的政策。这一举措不仅精准回应了学生住宿市场的供应缺口，也为那些区位合适但传统办公需求不足的楼宇提供了盘活契机。值得留意的是，政府目前对办公楼和酒店等商用物业转售型住宅仍持严格监管态度，业态转换的政策导向清晰指向了与城市功能需求更匹配的方向。

市场基本面的变化正深刻影响着投资端的逻辑。一个显著的趋势是，越来越多原本租赁办公楼的优质企业，开始考虑直接购置物业。这一“由租转购”的现象背后，既是企业对香港作为国际商业中心地位的长期信心，也是对当前资产价格窗口期的敏锐把握。当企业成为买家，整栋或整层收购办公楼，不仅直接降低了市场的可租赁空置率，还可能因企业搬迁而催生对其他区域楼宇的衍生需求。

需求的多元化也带来了投资标的的多样化。新经济企业、内地赴港企业以及传统跨国企业，共同构成了当前香港办公楼市场的核心租户矩阵。尤其值得关注的是，内地企业通过港股IPO融资后，香港股市的活跃让市场对其国际金融的地位重拾信心，有助于为其办公楼市场带来源源不断的活力。

从资本端观察，私人财富与跨境资金正在加码布局。家族办公室等机构将核心区域优质办公楼及学生住宿物业，视为在港进行跨境资产配置的重点。港元汇率稳中有升的态势，客观上降低了跨境投资者的进入成本，而其联系汇率制度固有的避险属性，则持续吸引着寻求避风港的全球资本。

更重要的是，港股市场与办公楼投资形成了正向循环。活跃的IPO有助支撑市场对办公空间的需求；地产板块的估值修复提升了办公楼资产的定价水平；而股市的财富效应，又可能将部分资本增值反哺回商业地产投资。这一闭环的形成，让2026年的香港办公楼市场不再仅仅是实体经济的晴雨表，更成为连接资本市场与实物资产的重要枢纽。

基于上述研判，仲量联行认为市场的参与者需要做出清晰的战略选择。对于投资者而言，核心区域的甲级办公楼依然是把握租金增长红利的主线。同时，具备改建为学生住宿潜力的存量资产，正享受着政策红利带来的价值重估。

对于企业用户，当前无疑是布局核心区域的窗口期。无论是借助香港政府对内地企业的扶持政策设立总部，还是考虑将办公楼购置与资本市场融资相结合，以锁定长期运营成本，都是值得深入探讨的战略选项。

展望2026年，香港中环甲级办公楼市场的反弹具备较强的可持续性。内地企业出海的长期趋势、科技与新经济的持续扩张，构成了需求的主力；而企业购楼潮、跨境资本的涌入以及港股市场的联动效应，则为市场增添了新的动能。在全球资产配置的版图上，香港办公楼正以其独特的韧性，重新成为值得关注的核心标的。