潮起千帆·寓鉴未来|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之锋思城界设计创始人、首席设计师方华

“国内长租公寓的设计已经快速发展了10年，从开始的简单模仿进化到了系统的研究阶段。”

2026年3月5日，在“潮起千帆·寓鉴未来”2026上海租赁住宅全景大会上，锋思城界设计创始人、首席设计师方华以《租住引力5.0——围绕“租赁效率”的公寓产品设计研究》为题，分享了他对行业演进的系统观察。他将租住产品的设计发展历程归纳为四代更迭，并在此基础上提出面向未来的“租住引力5.0”设计理念。

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“租住引力”的四代划分及核心特征

分享伊始，方华带来了他对“租住引力1.0至4.0”的深度梳理。他指出：

第一代（2016-2017）：风格化与公区雏形

这一时期的公寓设计以鲜明的风格化为特征，整体设计以初级、刚需为主。虽然“公区”概念开始出现，但实际使用率普遍较低，且后期维护成本居高不下。

第二代（2017-2018）：多样化与公区功能觉醒

在租住引力1.0获得成功后，市场开始追求风格上的百花齐放，一个200间的公寓项目甚至能容纳8种不同风格。公区的功能分区也日趋明确。然而，过度的风格化带来了设计、施工到后期运营的诸多问题，新的挑战随之浮现。

第三代（2018-2020）：去风格化与公区集约高效

随着项目回归到长久审美的路线，第一、二代产品为公区设计提供了重要的实践依据，促使公区逐步走向功能集约与合并。然而，集约化之后仍面临着新的挑战——租赁公寓的“长期主义”要求设计将目光投向后期运营与资本化需求。

第四代（2020-2023）：品牌化与模块沉淀

这一阶段完成了从“一店一风格”向“一牌一特征”的跨越。设计开始以企业品牌为单元，建立统一的标志形象与配置特点，公区也走向模块化。但与此同时也需警惕，纯粹的形式并非公寓设计的全部，那些脱离实际需求的“无用设计”逐渐暴露。

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“租”的关键在于

长效引力与短效引力的结合

于是在进入5.0研究之前，团队逐渐厘清了一些核心观点：

首先，租赁产品必然不同于住宅及酒店类产品。而“租”的关键，在于“引”。其中，“引”又可拆分为短效引力和长效引力。短效引力帮助项目出租更快、爬坡周期更短，同时租金能够实现相对于成本和竞争对手的高。长效引力则指向稳与久。租赁住宅不同于销售型住宅，客户投入的成本较低，因此也面临着更多“反悔”的场景，必须依靠长期的良好运维来留住用户。

基于这一认知框架，锋思城界的团队基于截至目前已完成的110+个公寓项目，将上述目标转化为四个具体的设计需求维度：快、高、稳、久。

• 快：需要设计亮点打造；公区配置研究；户内功能设计

• 高：需要建筑立面设计；户型风格设计；合理成本策略

• 稳：需要痛点设计；适懒设计；收纳设计

• 久：需要耐久设计；耐旧设计

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租赁住宅五个设计关键点

基于以上思考，方华将其转化为五个设计关键点，按重要程度递减依次为：形象、公区、功能、成本、痛点。

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形象

在关注建筑外观时，方华指出立面设计的投入产出比极高。按展开面积与建筑面积约1:3.5的比例测算，外立面小幅增加投入即可显著提升项目整体观感。同时，立面优化应结合功能，可提升窗地比，大幅提升室内环境感受，优化空调维护需求。改建项目若无条件整体改造，也可重点设计入口，最好结合室内外互动功能。外部景观宜侧重功能性而非纯观赏性。此外租赁产品不应追求过大过豪华的空间，适度设计是关键。风格上可以简约为基础，融入少量上海地域元素增强标识度。户内采用温馨设计主打木色、白色，少量深色予以点缀。

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公区

自第三代产品起，团队开始系统性地引入模块化研究。方华特别强调，必须警惕并拒绝传统房地产开发逻辑下的“标准化”，当技术形态与年轻生活模式皆处于快速迭代之中，任何固化的空间模板都难以真正适应当下的租住需求。基于多年项目沉淀，他提出公区占总建筑面积的比例宜控制在3.5%至6%之间，并将其划分为“公共客厅、服务配套、品质生活”三大类，涵盖4个必要模块与23个可选模块。所有公区设计需兼顾共享性、集约性、多功能性与私密性，而传统的前台接待功能则应趋于弱化。

此外，方华还总结了三点设计误区：杜绝售楼部化的公区，租赁产品的公区需长期使用，不能过度追求形式感；公寓公区设计需要色彩，但应避免大面积高饱和度色彩，符合现代年轻人审美；租赁公寓不是酒店，不能将“眼前一亮”作为设计出发点，否则生命周期短、后续改造难，且易拉低客群年龄层。

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功能

在解决“租得稳”的问题方面，“适懒设计”提供了切实可行的思路。这一理念可在成本几乎不增的前提下实现——例如在床头设置插座置物区，在进门处兼顾放包与坐换鞋的动线，真正做到“随便坐、随手放”。通过动线与空间的灵活调整，还可实现日间与夜间模式的切换。此外，收纳设计直接影响换租率，结合项目经验与日本相关数据，方华建议：针对中长期租赁产品，衣物收纳空间不宜低于2.2立方米，杂物收纳不宜低于2.0立方米；条件允许时可设置小型“衣帽间”，在减少高造价柜门的同时，大幅提升收纳容量。

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成本&痛点

这些设计理念在具体项目中如何落地？方华以COZI可遇·东外滩、建发晟光里公寓(上海新江湾店)两个项目为例，展示了如何在满足形象与功能的前提下，通过精细化设计实现成本优化，并有效解决项目痛点。

分享尾声，方华对“租引力5.0”作出精炼概括：不再沉迷于表面形式，回归内在逻辑。他提出，“租”的关键在于长效引力与短效引力的结合，一切设计皆为“引力”服务。围绕这一目标，租引力5.0的五个发力点正是——形象、公区、功能、成本、痛点。

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