城市专题 | 2025年苏州住房租赁市场发展报告

核心观点

• 政策导向：苏州完善租赁体系，明确租房补贴与“非居改保”，通过租房补贴、优惠等方式强化人才安居保障。
• 金融环境：苏州恒泰房REIT首发，募集资金总额13.67亿元，推动REITs市场“扩容提质”。
• 市场供需：集中式公寓持续高供应，2025年出租率达87.2%；个人房源规模约20万套，租金短期承压，核心区抗跌性更强。
• 企业表现：苏州地方国企持续扩围抢占份额，恒泰星寓、苏新乐居等规模领先；全国化企业布局分化，头部品牌深化与本地国企合作。

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政策导向

01、顶层政策：全维度发力，锚定“十五五”保障房发展方向

2025年，国家层面围绕住房租赁市场构建全链条政策体系，从机制建立、供给扩大、保障拓宽及金融支持四大维度协同发力，健全相关法规体系，引导市场化企业有序入场。同时，“十五五”规划明确定调加大住房保障力度，推动保障房规模持续扩张及运营机制不断健全，为全国租赁市场发展划定清晰方向。

分季度来看，政策推进呈现阶段性重点：一季度政策核心在于构建配售型保障房轮候库，确立公平分配基础，以保障房再贷款打通资金链条；二季度政策重心转向全力扩大供给。将家政等群体纳入保障，拓宽覆盖范围；同时支持利用存量低效用地建设保障房规模扩张；三季度政策走向精细化运营与模式闭环。从立法层面出台《住房租赁条例》规范市场环境，到强调“因地制宜”确保政策有效落地，最终以推动“保租房REITs”引导社会资本入场，构建“投融建管退”的商业闭环，保证保障房建设进入可持续发展；四季度顶层定调“十五五”战略发展方向，提到多渠道供应保障房，并加快建立住房保障轮候机制，未来保租房供应规模预计将持续增长。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

02、地方政策：苏州精准施策，完善租赁体系+强化人才安居保障

2025年，地方住房租赁相关政策体系持续完善，推动行业可持续发展，2025年作为“十四五”收官之年，全国各地出台约259条租赁政策，仍以一线城市及强二线城市主导；苏州立足本地人才发展与租赁市场需求，持续完善租赁住房政策体系，精准发力优化市场环境，与国家政策同频共振。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

苏州核心政策举措包括两大方面：一是明确租赁补贴标准，最低收入一人户家庭每月最高可补贴约1340元，中等偏低收入三人户家庭最高可补贴约800元；二是规范租赁住房政策体系，保障性租赁住房房源筹集主要有新建、改建及存量纳入三种途径，明确支持“非居改保”等房源筹集方式，拓宽租赁房源供给渠道，同时在金融端支持保障性租赁住房项目发行REITs，呼应国家关于盘活存量资产、扩大有效投资的政策导向。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

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金融环境

01、租赁市场融资规模持续增长，2025年达311亿元，类REITs/公募REITs等资产证券化产品占比同比上涨19个百分点

随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

据克而瑞长租不完全统计，2025年租赁市场融资规模上涨至311亿，其中基金/债券类传统金融产品发行121亿元，占比39%，类REITs/公募REITs等资产证券化产品发行金额189.99亿元，占比61%，较去年提升19个百分点。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

02、年内苏州恒泰房REIT、上海地产REIT成功首发，市场已从试点探索，迈向“扩容提质”的规模化发展新阶段

据克而瑞长租监测统计，2025年实现2只首发与2单扩募的，为市场注入新的活力，首发项目分别为苏州恒泰房REIT与上海地产REIT，扩募则涉及北京保障房REIT与华润有巢REIT，推动保障房REITs进入“扩容提质”新阶段。目前我国REITs发行进入常态化阶段，此外其它保障房REITs发行节奏也明显加快，据不完全统计已有超16家企业在筹备发行保障房REITs。

随着保障房REITs发行节奏的加快，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

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市场环境

01、集中式公寓市场

持续三年处于高供应周期，年均新增量超过1万套，25年市场供应仍以白领公寓为主，但是呈现家庭户型、服务式公寓产品增加

据克而瑞长租监测数据显示，2021-2025年苏州集中式公寓累计入市量从2.4万套增至7.9万套，其中2023年来在保租房集中入市带动下增速加快，市场机构化、规范化水平显著提升，有力支撑城市人才安居与租赁住房供给；

从城市2025年新开典型项目表现来看，保租房/市场化同步供给，白领公寓为新开主力产品类型，占比达85%，此外，城市新开服务式公寓占比提升达12%，由此可见市场高端租住需求逐步释放。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

租金坪效61.3元/㎡/月，受新供应房源区域/产品打造影响，同比跌幅5%；出租率呈现逐年递增态势，2025年提升至87.2%，需求持续增加

租金与出租率方面，克而瑞长租监测数据显示，苏州集中式长租公寓租金呈“先稳涨后回调”走势：2025年回落至61.3元/㎡/月，主因供应激增、市场竞争加剧，叠加消费理性化，租金短期承压，但长期仍将随运营优化与需求支撑回归平稳。2025年集中式公寓出租率达87.2%，呈现逐年递增态势，反映出苏州人口持续流入、产业支撑强劲，租赁基本面稳健、真实居住需求相对旺盛。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

02、个人房源市场

年度挂牌可租房源约20万套，处核心一二线城市中等水平

据克而瑞长租监测数据显示，2025年核心一二线城市个人可租房源看，苏州约20万套处于中等水平，深圳/广州受分散式机构房源、城中村房源较多，个人房源可租房源规模相对靠后。年度走势看，苏州个人房源可租套数呈现波动下滑态势，2025年可租赁房源19.94万套，同比跌幅5%，随着市场逐渐企稳，前期存量租赁房源持续消化，叠加新房成交萎缩，新增供应得到一定程度抑制。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

城市整体租金坪效34.2元/㎡/月，同比跌幅3.1%，呈现跌幅扩大趋势；姑苏/相城/园区降幅相对平缓，核心区抗跌性更强

2021-2025年苏州个人房源租金呈先微涨后持续回落走势。2022年小幅冲高至36.2元/㎡/月后逐年下行，2025年降至34.2元/㎡/月，主要受保租房与机构房源分流、市场竞争加剧、业主降价促租等因素影响；

分区域来看，苏州各区域个人房源租金呈现明显分化：园区42.7元/㎡/月领跑，吴江、相城相对偏低；各区域个人房源租金坪效同比均下调，从跌幅看，吴江/吴中降幅较大，姑苏/相城/园区相对平缓，整体呈现核心区租金高、跌幅温和，外围区域租金偏低、调整更明显的格局。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

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企业表现

01、企业格局：TOP30租赁企业入局近半，但从梯队格局来看一、二梯队以本地国企品牌主导；全国型头部企业苏州布局房源量均不足1万套

据克而瑞长租监测，全国租赁TOP30品牌中，近半数已布局苏州，万科泊寓/龙湖冠寓/魔方/华润有巢/朗诗寓/自如寓等头部机构悉数入驻，招商伊敦/碧家/雅诗阁等亦加速落子，头部集聚度高；

与此同时，苏州本土企业积极参与租赁住房建设与运营，规模化效应凸显，形成了以本地国企为主导的梯队格局：恒泰星寓/苏新乐居房源规模均超万间，苏享家/经开萃寓/江南虞居等房源突破6千间，形成多层次本土供给矩阵，有力支撑全市租赁住房规模化、规范化发展。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

项目中涉及资产持有方和实际运营方不一致的项目，采用双计统计

02、企业表现：地方国企规模扩张步伐未减，年度新开规模均超千套水平，持续抢占市场份额；市场化企业发展分化，泊寓、瓴寓持续多元化深耕苏州

从苏州典型国企品牌表现来看，恒泰星寓开业规模超2.2万套、苏新乐居超1.5万套，苏享家及经开萃寓开业规模超0.7万套；据统计，2025年四家头部城市地方国企品牌新开项目规模超0.48万套，主张规模扩张发展；

典型全国化租赁企业看，开业规模整体低位，均在0.6万套以内，华润有巢/领寓国际开业套数在1000套以内；2025年新开及闭店看，仅万科泊寓有新开业项目，此外魔方公寓有闭店动作；此外，万科泊寓、领寓国际积极与地方国企展开多元战略合作。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

03、典型企业：恒泰星寓已入市规模超2.2万套，项目重点分布产业园区周边，支撑项目出租率持续高位运行；凭借核心区位及需求支撑，已上市保障房REIT底层资产市场运营表现稳健

恒泰租住是是苏州最大的租赁住房持有者与运营商，目前开发建设租赁住房总规模约170余万方、超2.2万套房源，可满足4.3万人居住需求；

从披露的2025年Q4财报数据来看，华泰苏州恒泰REIT出租率超98%、租金收缴率超99%，年化现金流分派率为2.97%，项目运营状态健康，可分配现金流与资产规模匹配，能为投资者提供均衡的现金回报，风险收益特征更适配中性风险偏好群体。

数据来源：企业官网及财报披露，克而瑞长租整理

本文为《2025年中国住房租赁市场发展及苏州市场分析》报告节选

数据来源：本报告数据主要来自克而瑞CRIC长租数据系统、政府及企业官方网站、行业公开信息，部分数据来自抽样调查，经专业整理分析。

统计口径：租金坪效为元/㎡/月，集中式公寓规模为万间/套。

免责声明：本报告数据仅供行业参考，受调研方法和范围限制，部分数据无法完全反映市场真实情况，克而瑞长租对数据准确性不承担法律责任。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）