广州无顶豪：手持5000万，在广州买不到一套好房子

听闻，今年广州顶豪大爆发，遍地都是3000万+。

趁着AI业务出差，我就把广州市场上的顶豪看了一个遍。

得出两个结论——

一、广州目前无顶豪，很失望；

二、广州未来可能会诞生中国最好的豪宅。

广州无顶豪。

起初，我关注到广州顶豪市场是看到了三组数据。

第一，广州新地王。

关于楼面价8万5的马场新地王，我也不想说太多了。朋友圈已经被广州的同行们，从大年初八刷到了大年十八。

可算是扬眉吐气了。

第二，豪宅成交增速全国第一。

2025年，广州3000万以上豪宅成交突破400套，5000万以上豪宅成交首次突破100套，1亿以上豪宅新房成交突破20套，2亿以上豪宅成交5套……

广州顶豪成交增速，在各个总价段上都全面超越北上深。

第三，豪宅存量历史最高。

截止目前为止，广州仅珠江新城、琶洲和金融城，总价超3000万的豪宅新房存量就超过1000套。

观樾璞樾墅、琶洲樾华樾、鹏瑞壹号、星河湾半岛5号、香江1号、白鹅潭1号、玥玺湾同台竞技，接下来还有冼村、马场……全是1号，动辄3000万起。

广州的顶豪市场，还从未打过这么富裕的仗。

看完这三组数据，你想象中的广州顶豪市场应该是：百舸争流、千帆竞发、万花齐放、生机勃勃。

去之前，我也是这么想的。

看完后，有点失望。

一个字儿，

糙！

广州的豪宅，太糙了。

我随便给大家举两个例子吧。

例子一，

总价上亿的豪宅会所，业主还没用上，银行按揭员先用上了。

最近风很大的某广州顶豪，又是一线江景，又是城市地标同框，又是顶配设计团队，又是全球遴选奢石……

站在门口看，咱也确实被镇住了。

但是！

上了会所二楼，味儿不对了。

奢石通铺的红酒雪茄区，进口恒温酒柜里摆满动辄10多万一瓶的红酒，雪茄柜里全是高希霸……

然后，

昂贵且专业的德州扑克桌上，摆了台联想电脑，外加一张红纸打印的银行按揭立牌，旁边做了个微微谢顶的银行按揭大叔……

垮掉！

整个垮掉！

开发商砸了上亿的钱，请了全球顶尖的设计团队，选了几十种奢石，定制了满满的艺术品，手锤了无数种非遗手工，层层递进，好不容易拉上去的昂贵情绪，直接被那台微破的联想电脑、杂乱的电源线、谢顶的大叔、红纸打印的立牌整个毁掉。

更离谱的是，

旁边还有个酒廊咖啡吧空间，被直接当成了临时办公室，里面塞了不下20多张办公桌，满满登登二三十号工作人员……

我不知道那些花大几千万买房的业主，看到这些场景是什么感受——

自己还没用上的红酒雪茄吧，被谢顶大叔先用上了。

例子二，

顶豪也有拼多多。

我至少在不下四个豪宅的会所里，看到过类似这样的场景——

标准的羽毛球场里，塞了个乒乓球桌；

百老汇风的KTV里，挂个不伦不类的投影幕布，既能唱歌，也能拼出影音室。

咱也不知道是一线城市的地太金贵，还是啥原因。

广州很多顶豪的会所，都有一种浓郁的拼盘感：羽毛球拼乒乓球，篮球馆拼网球场，KTV拼影音室……

就好像是，

会所不够大，功能还要全，那就拼盘吧。

有没有，比好不好更重要。

类似这样的例子，还有非常多。

一个字总结，就是“糙”。

你要说，这是1000万以下的房子，糙就糙点，反正功能都有。

但是！

这是总价3000万以上、动辄上亿的房子啊！

如果我是那个恨不得吃过见过所有的好东西，拿出半个亿来买房的业主——

我决不允许，一个莫名其妙的大叔在我还没用上的红酒雪茄吧里，坐在我还没坐过的德州扑克桌上，每天接待各种前来咨询按揭贷款的人！

我更不能接受我的会所空间里，出现那种只有在刚需项目上才能看到的拼凑感、拼盘感和临时感！

我在广州看了近一周的顶豪，时常会有一种魔幻感：

满墙奢石、满是大师、进口硬件、顶配园林，却莫名其妙的拼出一种粗粝的廉价感：就像在拼多多上卖爱马仕喜马拉雅，满世界喊人砍一刀。

这种莫名其妙的违和，就这样在广州一个个顶豪项目上出现了。

唉。

有人听我说完前面的内容，可能会说——

广州人务实，穿人字拖开法拉利，不在意你说的那些。

要真是不在意、不讲究这些，单纯就是图个面积大、位置好，何不买旁边价格更低、面积更大、产品也更差的二手房？

能花半个亿买房的人，

哪个不是想改善生活，哪个不想过更好的日子？

说到底，

还是广州之前的顶豪太少了。

广州已经有近10年没有在珠金琶等核心板块或临江板块出过宅地，自2013-2014年的侨鑫汇悦台之后也不再有真正的纯粹顶豪项目出现。

土地断供了10年，顶豪断档了10年，顶豪的开发经验断层了10年，广州的有钱人也饿了十年……

现在的顶豪再怎么样，怎么也比10年前的那些房子要好吧。

奢石是不是铺上了，会所是不是更大了，还有篮球场、KTV和恒温泳池，10年前哪有这些？

大面上过得去就行，比以前好就行。

但是！

别忘了，我前面可是提到过一个数据——

截止目前为止，广州仅珠江新城、琶洲和金融城，总价超3000万的豪宅新房存量就超过1000套。

若是再加上即将入市的马场、冼村，大概率会突破2000套以上！

按照去年广州3000万以上豪宅卖了400套的速度——

现有存量的消化周期，至少会拉长到4-5年！

凭一句简单的“比以前好”，能跑得通未来“4-5年去化周期”的高竞争市场么？

先抛出个结论——

未来中国最好的豪宅，一定会诞生在广州。

为什么？

有三个原因。

第一个原因，市场足够卷。

按照广州顶豪4-5年的去化周期，足以卷出一个又一个百舸争流、万花齐放的顶豪产品。

就好像去年的杭州市场。

这两年杭州楼市里，产品做得最好的总价段是什么？

700-1000万的高端改善楼盘。

一个赛一个的好！

为什么？

无他，唯卷！

满城都是改善盘，每个改善盘的总价都卡在700-1000万，再叠加绿城和滨江这两大卷王，卷出一个又一个的BUG。

今年广州3000万以上的顶豪市场，也会如此。

第二个原因，广州具备做出好产品的一切天赋。

放眼全世界，做出一个好的顶豪产品需要的是什么？

1、你得有核心自然资源或城市资源，最好两者兼具。

广州有吧。

现在广州即将入市的顶豪地块，要么在珠江边，要么在珠江新城核心内，要么占有主城内最稀缺的湖山。

2、你得有比较好的土地规划指标。

光占个好位置也没用，你得有做出好产品的各种规划条件。

关于这点，广州的优势太强了。

走过那么多城市，咱也是第一次见到还有一线城市能通过“谈条件”来突破规划指标的。

建筑条件不满足？

谈一谈！

比如，玥玺湾。

竟然能通过各种博弈，硬生生突破限高。把限高拉升到180米，把整个地块向上抬高了足足11米。不仅做出了巨大的会所底座，还让低层区也能看江。

更关键的是，

广州还有新规加持，得房率动辄都在100%以上。

这些东西放在上海、杭州、北京，开发商想都不敢想。

定好的限高，还能调整？

300方的建筑面积，实得面积动辄320方？

想屁吃！

广州的顶豪，再规划条件上天生就比上海杭州有优势。

前提是，

你得想做好！

第三个原因，鲶鱼来了。

去年广州有个卖得还不错的楼盘，为避免拉踩，我就不提名字了。

我认识的很多广州同行看完之后，都说好：比同总价段的竞品都要好，都快把片区内的改善客吸干了。

一个同行朋友跟我说，这个楼盘是带着华东的原班供应链来的。

这次我也去看了，只能说——

只是上海杭州常规改善盘的水准，远谈不上豪宅。

有没有这样一种可能，

当越来越多深耕华东的开发商一旦发现，拿出来个改善盘，就能在广州卖的风生水起。要是拿更好的地，做更高端的产品系，都不用创新，直接复刻华东的成熟经验，会不会……

总之——

今天的广州，已经具备了做出顶豪的一切条件。

未来中国最好的豪宅，一定会诞生在广州。

要内卷竞争，有去化周期长达4-5年的红海市场，足以卷出个好产品；

要自然天赋，有大江大河，有珠城地标，有原生湖山，足以撑得起一个好项目；

要规划指标，有一线城市最宽松的建筑新规，不满意还能继续谈条件，足以做得出一个好顶豪。

看完广州顶豪市场的我，最后特别想说三句话。

第一句话，我想讲给广州的房企：得改。

卖的也是动辄半亿的顶豪，全国数下来不超过100个楼盘，弄个办公区吧。

把银行工作人员、自己的销售员和物业，从业主的亿元会所里、红酒雪茄吧里、私宴厅里搬出来吧。

人家花大几千万买的房子，你拿来临时办公，真不合适。

好好梳理下客户需求吧，别再搞拼盘了。

你硬拼出来的那么多功能空间，不一定每个都是客户想要的。你卖的是3000万的豪宅，又不是300万的刚需。

还不如好好梳理下客户需求，把无关紧要的撤一撤，保留点关键的。

对于顶豪产品来说，精比全更重要。

第二句话，我想讲给广州的有钱人：莫慌。

就广州顶豪市场这个存量，一时半会还真不一定卖的完。

别那么急，好的还都在后面。

第三句话，我想说：我很期待马场和冼村。

你过你问未来广州最期待的顶豪是什么？

就是马场和冼村。

1、没有退路。

马场和冼村的入市节点，大概率会在今年年底至明年。而这个时间点，恰好又是广州顶豪真正大爆发，存量最高、竞争最激烈的节点。

这就不是马场和冼村能不能做好的问题，而是“必须得做好”。

还是那句话，

广州的有钱人只是饿了，不是傻了。

做不好，就没人买单。

2、意义很大。

对于越秀来说，马场意味着什么？

重回第一。

去年越秀在广州的销售规模，到了第二。而马场作为越秀近些年拿的最贵、单价最高、货值最大的一块地，能不能做出真正的顶豪、能不能卖得好，决定了越秀能不能重回规模第一。

对于保利来说，冼村意味着什么？

守住第一。

待到玥玺湾卖完，保利手里能拿出来跟马场拼一拼的牌，只剩冼村。冼村要是砸了，冠军就丢了。

人呐，

只有被逼到墙角，才知道自己到底能干出点啥事儿。

好产品，都是这样被逼出来的。

挺好。