邦泰杀上门来，卓越如何应对？

正如云南房网事前预料的那样，昨日拍卖的呈贡斗南片区住宅地块，被邦泰地产毫无悬念地底价竞得。这块地条件比去年邦泰竞得的春华序地块还要好，虽然容积率一样，可是位置就就在地铁口，学校也近在咫尺。按邦泰去年来的产品策略，肯定要推新的第四代产品了。

邦泰在呈贡最新竞得的土地位置

这让旁边正在开发滇池晴翠的卓越地产相当难受，因为在去年的较量当中，滇池晴翠新开的A3地块，就没有打过邦泰在斗南片区的竞品项目春华序。

滇池晴翠A3地块面积有49亩，比春华序还要大，完全可以当作一个独立项目来看。滇池晴翠去年4月就开盘了，800米之外的春华序去年8月才开盘，可是根据克而瑞统计，去年邦泰春华序卖了5.8亿，比早卖4个月的滇池晴翠还要多1300万。

何况去年滇池晴翠5.67亿的销售额肯定不全是A3地块所贡献，如果单独对比A3 地块和邦泰春华序，差距还要更大一些。

卓越滇池晴翠占地面积达560亩，还有多个地块未开发

滇池晴翠卖不过邦泰春华序，是不是新开的A3地块条件不如春华序呢？其实滇池晴翠A3地块的容积率只有2.05，是新规设计，规划了11栋11层洋房，得房率很高；春华序的容积率反倒有2.5，所以楼高有17层。两个项目在规划设计上的最大区别，就是滇池晴翠A3地块是第三代新规产品，而春华序是四代宅。

两个项目正面竞争的结果是，滇池晴翠的新规产品，没有卖过邦泰春华序的四代宅。难道是容积率更低的11层三代新规洋房，真的打不过17层的四代小高层？其实决定性的因素很可能不是产品本身而是价格，去年4月滇池晴翠A3地块首开时，定价在11500元/平米，可是邦泰春华序的首开均价在1万左右，比滇池晴翠A3地块便宜10%，又是深受市场追捧的四代宅，所以在销售上后来居上。

邦泰春华序是去年呈贡卖得最好的楼盘

不过在呈贡来说，滇池晴翠也算是销售前三的楼盘了，新开的A3地块虽然土地面积比邦泰春华序更大，可是因为容积率更低，地上建筑面积只有6.9万平米，去掉配建的幼儿园和商业后，住宅也就6万平米左右，去年卖了5.67亿，成绩也算是说得过去。

问题是滇池晴翠还有后续地块，其中A2是住宅地块，A1是商业地块，A2地块的面积约31亩，距离昨天邦泰新拿的地块只有300米，一旦开发势必将展开邦泰和卓越在这个片区正面竞争的第二回合。只不过滇池晴翠A2地块的容积率只有1.6，而邦泰新地块的容积率与春华序一样，也是2.5，二者的产品形态会有比较大的差距，但这也意味着双方未来售价的差距也会更大，究竟是“量大管饱”的邦泰新四代宅更有吸引力，还是滇池晴翠的多层洋房竞争力更强，很可能决定性的因素也是价格。

邦泰新地块（红线内）就在滇池晴翠旁边

至于滇池晴翠尚未开发的A1地块，倒还不必着急，虽然A1地块与昨天邦泰竞得的KCC2025-2地块仅相隔一条规划路，可是由于A1是商业地块，二者并不存在直接竞争。就算卓越有意申请调规，但商改住不是一时半会儿的事，倒不如等邦泰先卖。按照邦泰的市场打法，昨天拿下的KCC2025-2地块今年铁定会上市销售，一年以后就卖得差不多了，避开锋芒后卓越再开发。

然而就怕到时候邦泰又会在哪里拿了新地块。在呈贡做房地产生意，邦泰总是避无可避。