北京楼盘测评|昌平马池口 国誉燕园朗润

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以下为正文：

国誉燕园朗润位于昌平区马池口镇土城村，距离北京大学新燕园校区约1.5公里。在“校城融合”的背景下，这里正被打造为充满活力的“科学小镇”。

它到底有什么吸引力？是真香还是炒作？今天我们就来一探究竟！

最近，北京楼市有个有趣的现象：海淀北边的昌平马池口，正悄悄成为高知家庭的新宠。而国誉燕园朗润，作为这片“科学小镇”的核心项目，频频被提及。

为什么昌平马池口突然火了？

昌平“超拓洋房”值不值得买？国誉燕园朗润深度测评来了！

127㎡四居（建面）：采用四叶草格局，南向三开间总面宽约10.4米。阳台赠送6.39㎡，主卧飘窗1.65㎡，北向设备平台4.56㎡，合计赠送约12.6㎡。

88㎡三居（建面）：南向阳台面宽约7米（进深1.8米），赠送面积约6.3㎡；北向设备平台及防火挑檐赠送约4㎡，合计赠送约10.3㎡，扩容比例约12%。

二房仅占2.54%（21套），一房1套。

四房占比22.95%（190套），建面126.6–134.24㎡；

三房占比74.40%（616套），建面87.76–107.69㎡；

从产品结构看，项目主力为三房和四房：

这一配比清晰表明，项目主要面向改善型家庭。小户型占比极低，主力产品为88–104㎡三居和127㎡四居，可满足二胎甚至三代同堂的居住需求。

上庄路快速化改造工程即将启动，未来可便捷连接北清路。

免费接驳巴士拟开通至北安河地铁站；

燕园公园已于2023年开放；

自建幼儿园及中小学处于规划阶段；

实际情况方面，目前3公里范围内配套相对基础，但考虑到项目计划于2027年交付，未来两年仍有较大提升空间：

国誉燕园朗润的一大亮点是规划配套。项目宣称将建设约5万㎡商业与2万㎡教育设施，并提供免费接驳地铁的班车服务。

配套兑现：理想很丰满，现实如何？

数据显示，昌平区2026年2月新房成交中，单价40000–60000元/㎡的房源占比达81.7%。国誉燕园朗润39000元/㎡的价格，处于性价比较高的区间。

若等待二期，优质房源或较快售罄。

若选择一期，可能面临二期上市后的价格压力；

开发商为避免内部竞争，有意控制二期推盘节奏。这对购房者意味着：

等。

值得注意的是，国誉燕园一期去化率不足七成，尚有600余套库存未售。相比之下，二期朗润在产品设计上更具优势，例如南北双阳台、更大赠送面积

一二期博弈：现在买会不会被“背刺”？

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