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国贤府PARK——歇甲村项目

一、项目基本信息

占地面积：约4.41万㎡

地上建筑面积：约9.13万㎡

容积率：约2.07

绿地率：30%

总住宅楼栋数: 18栋

总户数：832户

交付标准： 精装交付

建筑风格： 现代简约

物业公司：中建智地物业

案名：国贤府park

开盘时间：3月底前

项目地址：北京市昌平区天通苑东地铁站向东700米

产品类型：少量76㎡及主力99-145㎡湖岛奢装洋房

核心亮点：双地铁+生态宜居、低密洋房社区、户型覆盖刚需到改善、配套规划完善

二、位置配套及项目定位

项目区位

北五环外、清河沿岸，与朝阳区新北苑仅一河之隔，西侧紧邻天通苑组团；距地铁 17 号线天通苑东站约 700 米，17 号线 3 站可达望京，周边有北苑东路、立汤路、北五环、北清路等主干道，处于清河营郊野公园、温榆河生态带附近；属于北七家镇南部的歇甲湾片区

项目四至

1. 东至：规划怀昭东路（北），隔路为待供应0039住宅用地与0047教育用地。
2. 南至：规划歇甲庄南街，隔路为九排干支流。
3. 西至：规划歇甲庄东路，隔路为0037住宅用地、0043托幼用地、0044文化用地与0045体育用地。
4. 北至：规划歇甲庄北街，隔路为规划公园绿地与行政办公用地（派出所）。

用地功能规划

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项目配套

一、交通配套

1. 轨道交通：距地铁17号线天通苑东站约700米（步行可达），17号线3站到望京，7站至工体；18号线（已通）在此换乘，直达西二旗、上地、中关村软件园；规划17号线支线，强化未来科学城联动。
2. 自驾路网：二横（北五环、北清路）四纵（北苑东路、立汤路、来广营北路、京承高速），快速接入望京、亚运村、国贸、海淀核心区。

二、教育配套

• 自建规划：0043地块12班幼儿园（建面4160㎡，紧邻住宅）；东侧规划小学、东南约500米规划24班中学，正洽谈优质教育资源，大概率九年一贯制（尚未官宣签约）。
• 周边已成熟：清华附小天通苑校区、朝阳外国语学校（润泽/来广营校区）、北师大二附中未来科学城学校、昌平一中天通苑校区等，满足不同学龄需求。

三、商业配套

1. 社区自带：下沉式邻里商业、社区便利店、快递站，满足日常柴米油盐；3800㎡城市会客厅配套商业。
2. 5-10分钟商圈：龙德广场、龙湖北苑天街、昌平山姆会员店、上品+购物中心。
3. 高端商圈：约8公里到望京凯德茂、望京万象汇，满足轻奢购物与休闲娱乐。

四、医疗配套

• 近距离：天通苑中医医院（约1.7km）、社区卫生服务站（项目配建450㎡）。
• 三甲资源：清华长庚医院（约3.5km）、中日友好医院来广营院区、航空总医院等，自驾/地铁快速可达。

五、生态与公建配套

1. 生态：双河（清河+温榆河）三园（清河营郊野公园、温榆河公园、歇甲湖滨公园，温榆河公园约30.4平方公里），内部配建湖泊，形成湖岛住区氛围；
2. 公建：项目配建约8400㎡体育中心+4900㎡体育附属绿地、2000㎡文化中心、社区养老驿站、托育机构、儿童活动场地等。

补充说明

• 配套分已成熟（地铁、主干道、大型商圈、三甲医院、部分学校）政企共建规划（幼儿园、中小学、体育/文化中心、社区商业），规划部分预计随项目交付逐步落地；
• 当前板块处于开发初期，沿街商业氛围不如老城区浓厚，需要时间兑现。

项目定位

中建国贤府PARK的核心定位是北五环低密生态改善型湖岛洋房社区，是中建智地“国贤府系”高端产品迭代之作，也是歇甲湾板块政企共建的封面项目，主打“生态+通勤+品质改善”的差异化价值，面向望京、海淀外溢的城市精英与改善家庭。以下是具体定位拆解：

核心定位与价值锚点

1. 产品定位：北五环稀缺低密湖岛洋房，容积率2.05-2.1，规划18栋11-18层住宅，总户数832户，主力户型99-145㎡，少量76㎡，为“湖岛奢装洋房”，强调居住舒适度与生态湖居体验。
2. 客群定位：核心客群是追求居住品质的改善家庭，包括望京互联网从业者、海淀科创精英、未来科学城高知人群，以及新北苑/天通苑的置换客群，侧重长期自住与通勤效率平衡的需求。
3. 价格定位：预计售价5.5-6万元/㎡，总价约450-870万，低于朝阳奶西、新北苑等板块，高于昌平南部分刚需项目，形成“性价比改善”价格梯度。
4. 区域定位：歇甲湾“生态半岛滨水生活区”封面项目，依托清河、温榆河双河与三园双湖生态，结合17/18号线双轨交汇优势，打造“国际滨水湾区”生活范式，推动区域从潜力之地向高端居住区升级。

核心竞争力

1. 生态稀缺性：双河（清河、温榆河）三园（清河郊野公园、温榆河公园等）双湖环绕，内部配建湖泊，形成主城罕见的低密半岛住区，契合“公园城市”理念。
2. 交通便利性：距地铁17号线天通苑东站约700米，17号线3站达望京，18号线直通海淀上地；周边有北五环、北清路、北苑东路等主干道，快速连接望京、亚运村、国贸等核心区。
3. 政企共建背书：与昌平区政府、未来科学城置业深度合作，歇甲湾整体规划267万方，涵盖高端居住、教育、商业、生态休闲等，兑现能力强。

差异化竞争策略

• 区别于东小口龙樾海序（刚需通勤）、未来科学城星寰时代（产业绑定），以“低密+生态+湖居”为核心卖点，填补区域品质改善空白。
• 以“国贤府系”文化营城优势，叠加央企开发与生态资源，塑造“文化+生态+通勤”三重价值，打造区域高端人居标杆。

三、户型分布及设计亮点

户型分布

项目分为0038和0046两个住宅地块，楼层高度都在11-18层之间，属于市场偏爱的小高层产品。

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社区信息及亮点

户型设计

多为三面宽户型配双阳台+飘窗，设计神似国贤府，基本都做到了全明通透，南向面宽7.5 - 14米，配落地窗、阳台、设备平台，部分边户有270°转角窗与私家电梯厅。空间布局合理，功能分区明确，让业主能够享受到舒适、便捷的居住体验。

层高：洋房层高分三档——3米、3.05米、3.15米

车位：全人车分流，车位配置了1095个，车位比1:1.31

设计亮点

楼间距：最高达92米，另有87米、60米档，远超行业平均水平（北京新建住宅平均楼间距约45米）

双湖景观：南北双地块各规划双湖，中央大湖公园由未来科学城置业打造，预计2026年8月完工

绿化布局：园林总图显示大面积集中绿地，景观打造潜力显著

项目户型图

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