况伟大：楼市处于“L型止跌”阶段，房价进一步下降空间有限

2026年是“十五五”开局之年，也是房地产行业从“规模扩张”转向“高质量发展”的关键节点。

3月5日发布的政府工作报告，用近200个字为今年房地产工作定下清晰基调：着力稳定房地产市场。从“控增量、去库存、优供给”的存量盘活，到公积金改革、保障房供给优化；从“好房子”建设，到保交房白名单制度的深化。方向明确：既要防风险、稳预期，也要为新发展模式筑基。

在市场企稳与转型并行的关键期，房地产市场的真实状态如何？政策发力的方向与节奏该如何把握？对此，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大给出了他的判断。

“当前中国楼市呈现出供大于求的基本格局，市场正处于L型止跌阶段。”况伟大解释，所谓“止跌”，是指房价进一步下降的空间已经有限，市场在底部区域徘徊，但尚未真正进入“回稳”阶段。这种“底部震荡”的态势，既为刚需和改善群体提供了相对友好的入市窗口期，也对政策调控的精准度提出了更高要求。他指出，房地产的回稳与宏观经济增长、城市化进程及市场预期的转变高度相关，短期内市场仍将上下小幅波动。

对于“十五五”期间如何实现“止跌回稳”与高质量发展，况伟大认为，首要任务是有效防范和化解房地产领域的金融风险。而在政策节奏上，他提出了一个看似矛盾实则辩证的观点：政策力度要“一步到位”，但北京上海的限购放松必须“小步慢走”。

他解释，认为当前渐进、“挤牙膏式”的政策反而会延缓市场预期的修复，因此提振信心的举措应尽量果断。但对于北京、上海等核心城市的限购政策，一旦全面放开限购，可能引发投机热钱涌入，推高房价、加剧市场分化。因此，这两类政策必须“因地制宜”，不可一刀切。

在政策落地层面，况伟大强调中央政府“下场”的必要性，尤其是在存量房收储转保障房方面。他认为，仅靠地方政府推进，受限于财力和动力，进展必然缓慢。中央需在资金上实质性介入，通盘考量，既能帮助房企去库存、防风险，也能缓解地方财政压力，让保障房精准匹配需求。这是一个需要中央与地方形成合力的系统工程。

谈及公积金制度改革，况伟大直言当前制度存在“嫌贫爱富”的资源配置偏差，高收入者占用了大量低息贷款额度，而真正的首套房刚需群体却难以受益。他认为，改革的核心应是让公积金回归“互助”初心，通过设置贷款门槛与额度上限，精准支持最需要的群体。

对于全面推行现房销售，况伟大持谨慎态度。他认为，若仓促全面推进，可能对房企资金链造成冲击。更现实的路径是必须采取“小步慢走”的渐进策略，在“十五五”期间逐步完成过渡。

对于普通购房者最关心的房价走势与该不该买房的决策问题，况伟大的判断是：对有真实居住需求的刚需和改善群体而言，当前确实是一个“相对友好的窗口期”，房价处于相对低位，选择空间更大。

但他也提醒，买房必须区分“消费”与“投资”需求，核心原则是：先满足居住需求，再考虑资产配置。有余力时可将房产纳入投资组合，但需结合自身资金实力、风险偏好和流动性需求综合权衡，切忌将家庭财富过于集中于房地产。

展望房地产行业的长远转型，况伟大认为，未来的增长点不在于“扩量”，而在于“提质”。随着住房短缺时代的结束，行业正从解决“有没有”转向解决“好不好”。

具体而言，两个方向值得关注：一是城市更新，盘活核心区存量资产、释放新的居住价值；二是“好房子”建设，以绿色、低碳、智能的新标准提升产品品质。这两个方向，既是高质量发展的具体体现，也是未来房地产市场的核心增长点。

楼市处于“L型止跌”阶段

房价进一步下降空间有限

Q1：当前房地产市场已调整四年多，近期统计局数据显示，1月份房价降幅收窄，近几个月一线城市及部分热点城市二手房成交量创下新高。基于这些现象，您认为当前楼市处于什么阶段？房价是否已经触底？接下来房地产市场的整体走势将如何演变？

况伟大：总体来看，当前中国楼市呈现出供大于求的基本格局，综合这两三年的市场走势，我认为房地产市场正在呈现出一种“L型”的房价变动特征。

目前，房价进一步下降的空间和幅度已经不大，市场已进入“止跌”阶段，处于“止跌”状态，但还未进入“回稳”阶段。目前市场正在底部区域徘徊，呈现上下小幅浮动态势，但还尚未完全触底。

这个“止跌”阶段或将持续较长时间。核心原因在于，中国的宏观经济增长和城市化进程都在放缓。这两大因素的变化，一方面会抑制房地产的市场需求，另一方面也会削弱购房者的支付能力，同时还会进一步弱化市场预期。在房地产市场与宏观经济相互影响下，“止跌”阶段的时间跨度难以避免地被拉长。

基于“L型底部止跌”这一基本判断，当前阶段房价处于相对低位，对于有刚性需求或改善性需求的购房者来说，其实是一个比较好的入市窗口期；但对投资者而言，则需要更加审慎。因为市场接下来是持续“L型”震荡，还是能够走出“U型”反弹，目前还难以做出准确预判。

Q2：2026年作为“十五五”开局之年，在推动房地产高质量发展和止跌回稳的双重目标下，您认为最大的突破口是什么？

况伟大：我认为，推动房地产高质量发展，必须立足于当前供大于求的基本面。从高质量发展的内涵出发，短期内，核心任务是防范和化解房地产领域的金融风险；从长期来看，则是为了更好地满足人们日益增长的住房需求，持续提升住房产品与服务的质量。因此，在“十五五”开局之年，房地产领域最关键的突破口，就在于有效防范和化解金融风险。

房地产的宽松政策应一步到位

存量房收储需要中央资金兜底

Q3：现在楼市政策能出的都已经出了，政策工具箱中还有什么政策可用？

况伟大：当前我们实施的确实是宽松的住房政策，但关键问题在于：宽松的“度”到底在哪？是像现在这样逐步试探、走一步看一步，从50%试探到70%，还是应该一步到位？

从经济学角度看，既然已经明确了政策方向，那就应该一次性把力度给足。目前这种“挤牙膏式”的渐进放松，反而会拉长市场观望期，延缓预期修复。

另一个值得关注的问题是，此前的政策设计强调“因城施策”“精准施策”，发挥地方政府的主体责任。但现实是，地方政府的执行能力，特别是财政能力，是相当有限的。很多政策初衷很好，到了地方却因“缺钱”而难以落地。

所以下一步，我认为需要“中央政府下场”。这不仅是政策的引导，更需要资金的直接投入。特别是在存量房收储转保障房这件事上，中央政府的介入能起到双重作用：一方面可以缓解地方政府的财政压力，降低地方债风险；另一方面也能帮助房企去库存，化解房企的债务风险。

简单说，楼市要真正企稳， 需要中央政府进一步激励。

Q4：既然提到了收储，这项政策提出已有两年，但实际进展一直比较缓慢，央行提供的再贷款额度使用率也不高。您刚才提到需要“中央政府下场”，您认为中央政府还可以在哪些方面进一步支持？

况伟大：这个问题确实需要因城施策、精准施策。为什么地方政府在收储存量房转保障房这件事上动力不足、进展缓慢？我认为主要有几方面原因。

第一，财政能力有限。有些地方确实有保障房需求，但财力跟不上，想收也没钱收。

第二，即便有钱，收储的规模和范围也受限制。一方面是本地保障对象的规模有限，不需要大量收储；另一方面是房源位置问题，如果收来的房子都在郊区，保障对象住进去生活不便、配套跟不上，那保障就落不到实处，这本身也是一种资源错配。

所以问题的关键不只是收不收、收多少，还涉及一个“配置效率”的问题。保障房要精准匹配需求，不是简单把库存填满就行。

更深层的问题在于，很多三四五线城市其实已经不存在“住房保障”的刚性需求了。市场上房子便宜、存量充足，老百姓手里也有房，政府此时再去收储，很容易从“托底”变成“接盘”，房子不仅可能砸在手里，还要承担高昂的持有成本。最终可能只是帮房企去库存、化解债务，但却偏离了保障的初衷。

算一笔全国账：目前的库存大约是7亿平方米。如果按均价每平米1万元估算，要全部收储，需要资金约7万亿元。这么大规模大资金，无论是从财政承受能力还是债务风险看，都已远超地方政府的承载极限。

所以，中央的角色必须从“政策引导”转向“资金兜底”，协助地方政府把账盘活，把局破开。既要化解房企的债务风险，也要缓解地方财政压力，这是一个需要中央与地方形成合力的系统工程。

Q5：关于限购政策，目前全国仅剩北上深尚未完全放开，而上海近期也只是小幅调整。您认为在当前，一线城市是应该渐进式放松，还是一次性彻底放开限购？这对市场会带来什么影响？

况伟大：首先，我认为对北京、上海这两个超大型城市而言，不能搞“休克疗法”，必须坚持渐进式调整。为什么？

第一，房价“天花板”仍在。这两个城市目前的房价水平依然处于高位，本地居民对房价的支付能力仍然较低。一旦全面放开，最先买单的不是刚需，而是资本。

第二，城市“虹吸效应”太强。北京和上海作为全国乃至全球的“明星城市”，房地产的投资价值非常突出。一旦全面放开限购，不仅会激活本地的投资需求，更可能会吸引全国甚至全球的投机性热钱涌入。结果必然是房价被迅速推高，本地居民的购房能力被进一步削弱，同时加剧住房的投机性和市场风险。

从这个角度看，渐进式调整显然更稳妥。它既能巩固当前“止跌回稳”的趋势，也符合当前的政策初衷：既要防范金融风险，也要推动实现“住有所居”，这才是高质量发展的应有之义。

更重要的是，还要考虑全局账。一旦投资资金过度集中于上海、北京，其他城市将面临更大的下行压力，房价差距被进一步拉大，普通人的住房梦也会变得更遥远。住房消费是本地化的，但投资资金是可以跨城流动的，北京、上海一旦“开闸”，虹吸的不仅是资金，也会影响其他城市的复苏预期。

公积金改革需优化资源配置向真正需求者倾斜

存量更新与好房子建设，让新房老房“同台竞技”

Q6：关于住房公积金改革，今年中央经济工作会议首次提出要"深化住房公积制度改革"。您此前也建议公积金利率可以再降一降。目前商贷利率持续下调，而公积金利率已两年未动，大家普遍关心：公积金利率是否到了该调整的时候？这是否意味着公积金的功能定位，正在从过去的互助储蓄，向更精准的政策性住房金融转变？

况伟大：首先，我认为公积金的功能定位不会根本改变，不会变成纯粹的政策性金融。如果真的要走政策性银行的路，那就直接成立国家住房银行了，没必要保留公积金制度。

目前中国的公积金模式，其实更接近新加坡——既有互助性，又有政策性。互助性体现在大家共同缴费、形成资金池；政策性体现在利率由国家定、给予优惠。

过去也曾有人设想把公积金转为国家住房银行，但最后没推进。原因很简单：国家只出政策，不出钱，钱还是靠缴费者自己出。所以，条件还不成熟。

回到利率问题。公积金贷款利率确实应该降，但难点在于存款利率太高。目前公积金存款利率大约1.5%，而商业银行活期存款只有0.2%左右。存款利率不降，贷款利率就很难大幅下调。

公积金的更深层问题，是资源配置的错位。很多高收入者早已解决了住房问题，却依然在占用公积金贷款额度。结果是：真正需要互助的低收入无房户，反而贷不到款；而高收入者因为首付多、还款能力强，把额度用光了。公积金本意是“互帮互助、解决住房困难”，现在却变成了“嫌贫爱富”。

所以，公积金改革的核心方向，应该是向真正的需求者倾斜——特别是首套房的缴存者。可以设定门槛，比如有房或收入超标的人不能申请贷款；或者允许他们继续缴费充实资金池，但不准贷款。额度也要设上限，防止被高收入者一次性把额度占光，把机会留给真正需要的人。

总之，改革的目标不是改变功能定位，而是优化资源配置，让公积金回归初衷：帮助那些靠商贷买不起房的人，通过互助方式解决住房融资问题。

Q7：在一线城市如北京、上海、广州，二手房交易占比已占主导且持续提升。同时，住建部此前提出“好房子”不仅限于新房，存量房也要更新。您认为，推动存量房更新为好房子，将对新房市场、土地市场以及开发商带来怎样的影响？

况伟大：当存量房也要按照“好房子”标准进行更新时，新房和存量房就被拉到了同一个市场维度里，从“错位竞争”走向“同台竞技”。过去新房品质普遍优于老房子，现在存量房也要提质升级，这就意味着两个市场开始融合。

这种变化，对地方政府、开发商和市场都会带来深层影响。

第一，对地方政府而言，不能再把新房和存量房割裂看待，而是需要在城市规划、土地供应上做统筹。既然未来提供的是同一品质的房子，那土地怎么出、空间怎么规划，就必须通盘考虑、一体统筹。

第二，对开发模式来说，存量更新本质上就是“存量开发”。要让老房子达到绿色、低碳、智能的“好房子”标准，简单的修修补补根本做不到。很多老旧建筑只能推倒重来。所以，存量更新是另一场需要真金白银投入的开发。

第三，对开发商而言，无论是开发新房还是做存量更新，本质上都是一笔投资账。资本是诚实的，在同等风险下，哪里回报率高，资金就往哪里流。如果城市更新的收益回报更可观，开发商就会扎堆存量市场；如果新房开发的风险更低、收益更稳，他们还是会优先拿地盖房。

所以，“好房子”的推进，表面是品质提升，实质是“用标准重塑市场”，它最终影响的，是资本的流向，是房地产的供给结构。

Q8：关于房屋全生命周期管理和房屋体检制度，大家普遍担心的是：这是否会增加居民的持有成本？另外，在城市更新和老旧小区改造中，比如加装电梯等，资金问题始终是核心难点。您认为该如何调动社会资本的参与积极性？

况伟大：建立房屋全生命周期的安全管理制度，我认为核心是三件事：房屋体检、维修基金和房屋安全保险。但这三块的性质和成本分担方式不同，需要区分来看。

第一，房屋体检和维修基金，应该带有强制性。因为房屋安全涉及公共利益，不是一家一户的私事。维修基金在购房时已经缴纳，属于已有成本；但房屋体检制度目前是缺失的，如果未来要建立，费用如何分担是关键。我认为，体检费用可以由政府设立专门的体检机构承担，不需要业主额外支付。

第二，维修基金如果不够用，缺口部分也应由政府来补充，而不是摊派给业主。

第三，房屋安全保险，应该完全自愿。如果业主觉得房屋价值高，或者担心自然灾害等不可抗力造成重大损失，可以自主选择投保。政府不强制，也不会替业主缴纳这笔钱。

综合来看，建立房屋全生命周期安全管理制度，对居民持有成本的增加其实非常有限：体检不花钱，维修基金已有，保险自主决定。唯一可能增加的是保险费用，但那是自愿选择的。所以从总体上看，业主的负担并不会因此明显加重，但房屋的安全系数却能明显提升。

Q9：关于老旧小区改造和城市更新，其实已经提了很多年，但目前大家最关心的核心问题依然是：钱从哪里来？

况伟大：老旧小区改造的资金来源，我认为可以从三个方面考虑：

第一笔，是中央政府的政策性基金或专项基金支持。

第二笔，是地方政府的投入。按理说，可从土地出让收益中划拨一部分用于城市更新。但现实是，现在很多地方财政普遍紧张，连基本运转都困难，这块确实越来越靠不住了。

第三笔，是社会资本。对于回报率较高、风险可控的城市更新项目，可以通过PPP模式或社会资本直接入股的方式吸引民间资本参与。但社会资本很现实，它算的是商业账，如果项目回报率低、风险大，社会资本不愿意进来；地方政府又没钱，那最后只能靠中央政府兜底。

所以总结下来，三方合力怎么分？社会资本出不出手，看项目的商业吸引力；地方政府的角色越来越有限；最后能不能落地，很大程度上取决于中央的支持力度和项目的商业可行性。

Q10：您认为，现阶段全面推进现房销售的条件是否已经具备？如果逐步推开，它对行业的资金链和发展模式具体会带来怎样的影响？

况伟大：从房企的融资结构来看，目前预收款（即预售款）在到位资金中的占比大约在30%左右。如果全面推进现房销售，将会对房企的资金链和融资渠道造成严重冲击。

当前，我国房企仍以间接融资为主，直接融资占比偏低。若要开拓新的融资渠道，许多中小房企根本不具备上市或发债的条件。因此，一旦取消预售、全面转向现房销售，大量房企将面临生存危机，很可能引发中小房企大面积破产，进而推动行业进入“破产-并购”的浪潮，这又可能带来新的金融风险隐患。

正因如此，现房销售的推进必须坚持“小步慢走”的渐进式路径。可行的是在“十五五”期间逐步过渡，到期末实现以现房销售为主的格局。此举旨在通过市场机制，逐步淘汰那些没有能力转向现房销售的房企，将市场和金融风险的冲击降到最低。

还需注意的是，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的。改革意味着要修改法律，这需要一个过程。未来的方向，不应该是维持旧有的预售模式，也绝非立即“一刀切”取消，而是要稳步转向以现房销售为主，或“现房+预售”的混合模式。无论如何，预售的门槛必须大幅提高，以此杜绝过往积累的风险隐患，推动房地产行业走向高质量发展。

Q11：房地产行业已告别过去的高增长模式，在您看来，未来行业发展的新增长点主要在哪里？

况伟大：我认为，未来的房地产增长不再取决于“量”的扩张，而是取决于“质”的提升。围绕高质量发展，未来的增长点可以概括为两个方向：

一是，城市更新。很多城市中心的存量房品质不高，但位置优越，通过更新改造，可以释放新的居住价值和市场空间。

二是，“好房子”建设。当下乃至未来的新房建造必须符合绿色、低碳、智能的高标准。通过高品质的供给，去满足人们对品质生活的需求。

简言之，房地产未来的增长点，就在“存量提质”与“增量做优”这两个方向。

个人买房应先解决居住问题再考虑投资

用投资组合思维权衡房产配置

况伟大：我认为，当前房地产市场正在趋于稳定，房价和投资回报率也在逐步回归合理区间。对于普通购房者来说，在做置业或资产配置决策时，建议把握好以下两个层面：

第一，先解决“住房消费”问题，再考虑“住房投资”问题。也就是说，买房首先要满足居住需求，这是根本。居住问题解决了，如果有余力，再考虑房产作为投资品的配置。

第二，如果是住房投资，则需要运用投资组合的思维做决策。房产投资与股票相比，存在风险、回报、流动性等方面的差异。一般来说，房产投资的风险小于股票，但流动性较差、资金门槛也更高。所以投资者需要根据自身的资金实力（即融资约束）、对风险和回报的偏好，以及对流动性的需求，来综合权衡。

总之，无论是首次买房还是换房，核心原则是：消费优先、量力而行。如果财力允许再考虑投资，并且在投资时要做好不同资产之间的组合搭配，而不是把所有的钱都押在房子上。

文｜袁小丽

来源｜腾讯财经

编辑｜王欣