北京买房：理清思路，购房建议1815

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

介绍一下我家情况：女孩在五棵松上班，22年刚上班时买了套远洋山水的两居，属于石景山应该没有学区溢价吧，但是也跌了不少，500多万买的，现在还剩400多万。现在准备结婚，他们商量想卖掉这套房，然后合资买东四环姚家园泛海国际的，大两居1300万左右，贷一部分款。

我考虑的是三点，一是准女婿在崇文门上班，到东四环也挺远的，女儿就更远了。二是朝阳区虽然房子很好，但是也没有学区属性，将来如果有小孩要上学的话还是要买学区房，不如现在就一次性兼顾了省的折腾。三是说实话我不太喜欢泛海的环境，而且两居就150平有些太大了。所以想问问您的看法，保值方面有什么建议没有？

A：

1、远洋山水算石景山的学区房，有点儿溢价但不高，比东西海低的多。这小区的价格走势基本就是跟随北京大盘，这里跌多少，说明大盘也差不多，如果上涨的话大多数时期也一样。

2、通勤方面只能看自己的感受，这外人无法建议。不过常规建议是，买房如果不能兼顾两人的通勤，那也至少紧着一个人，总比俩人都累强。而且孩子上学后，最好有一个人能接送，或者是能抽出更多时间陪伴学习，父母的作用是其他人不好替代的，尤其是母亲会付出的更多。

3、朝阳也有学区房，上千万总价的还几乎没有学区溢价了，算各项兼顾。但泛海不算学区房，对口学校中等吧。是否买学区房也看自己，说实话这预算哪怕在海淀，除了那些顶级学区，否则也能买到溢价不高的了，也算各项兼顾。

4、泛海怎么说呢，自住角度看自己的喜好。保值角度则是前些年价格走势很强，这些年有些弱势了。或者说这些豪宅公寓都是类似情况，房龄新的时候最受追捧，价格走势远超大盘。但时间越长就越弱，毕竟北京永远不缺新豪宅，也就吸引走了一部分改善群体。

随着房龄越来越老，受追捧程度下降，价格走势逐渐就泯然众人矣。之所以很多老公寓的升值率远远弱于普宅，甚至是弱于老破小，就因为这个原因。这看看朝阳公园西边的吧，豪宅很多，基本都是这种情况，都是面积大总价高，但单价走势趋弱。

所以如果买这种小区，那最好是多关注居住体验，保值角度没必要太纠结，房子本来就是用来住的，老公寓的特征都很明显。

5、总之我没什么建议，只是列出这些情况供参考。

仅供参考。

二

Q:

我家是儿子，今年准备结婚，本来两家都是北京人，都有房，我家是110平大三居，也都重新装修了。但春节时商量了一下，都觉得还是再买一套让他们先自己住一段时间，有了孩子再一起住。

但难点在于我们都住西单附近，他们工作也在附近，如果买的话在当地不合适，一是太贵了，二是学区溢价太高，而我们两边都本身是金融街户口，再买房也用不上学位。可如果买石景山或丰台的不仅远，感觉也不如西城保值。所以想问问您，以**万的预算来说买哪里合适？三居最好，将来我们或亲家可以过去帮着带孩子，但最好离西单越近越好。

A：

1、唉，我猛一看110平，刚想说这不太算大三居，但后边一看在西单，那确实可以算大户型了。

2、既然觉得石景山和丰台不合适，那就买海淀的不就得了。确实也有学区溢价，但您家的预算高啊，而总价越高的溢价越低，所有学区房都是这个特点。所以在海淀有可能买到比较低的，至少比金融街的低一半以上，甚至更多。那只要溢价低，对应的就是居住的性价比提高，而且溢价部分的保值风险也就降低了。

两个方向，一是向西过了三里河的，在海淀的溢价算中等，从直观的房价来说，同等房子比西城低了至少10%，对应溢价就在一半左右。第二是向北，过了高粱河的海淀学区的溢价本身就不高，您家预算对应的房源就应该更低，完全不带溢价的都有可能，买三居没问题。

3、但哪里的通勤更方便还是看您家的感受吧，外人不好建议。另外是看房时算算账，哪套房的租售比低，就说明溢价低，居住的性价比也就更高。现在北京房价没涨，不用着急。

仅供参考。

三

Q:

如果买东城朝阳门内的平房，请问在学区溢价方面的情况如何？比如一间9平米的单向南房，要价230万，包含多少溢价？砍价到多少合适？

A：

1、这我还真不知道，所有平房都只能是一房一议，尤其是这种典型的占坑儿房，实在没有统一的标准。

2、楼房之所以好计算溢价率，是因为租金有市场行情，即便说这套房不想出租，那中介也能估算出个租金，然后就能计算市值和溢价了。而平房就不好说了，一是私房相对少，出租的就少；二是有些破平房根本没有居住的价值了，租不出去，纯粹就是上学占坑儿用的，也就没法计算溢价了。

或者这么说吧，楼房占坑儿房的溢价率一般30%以上，高的40%以上。那平房的一般不会低于这个比例。以230万来说，其中至少大几十万是学区的价值，甚至有可能百万左右。

3、砍价到多少合适？每间平房的情况都不一样，我不敢乱说。

仅供参考。

四

Q:

总预算500万左右，要求是朝阳好学区的三居室，南北通透即可，房龄尽量新吧。其他的没要求，因为主要就是孩子上学和自住而已，兼顾一下保值，别上完学房价还跌了。中介推荐的主要是亚运村和太阳宫，但看了都是老小区，其他的望京没看，远了点也感觉不便宜，请问其他还有哪儿合适的？

Ps：朝阳那么大，肯定有被低估的吧？我们外行找不到，你们内行应该有内部消息吧？我觉得要求不算高吧，在前几年可能算高，现在应该是普通了吧。

A：

1、您这要求确实高，实在不普通。三居室南北通透的怎么也得90平，折合5万多一平。那您就自己在中介App上看看呗，看朝阳哪个学区有这价格的？

反正朝阳的好学区不多，无非是白小80，芳草地陈本、朝外、人朝、清朝、帝景、陈分等等。我反正找不到这价格的，或者说有这价格的，但其他条件达不到您的要求。

2、另外多说一句，朝阳的学区房虽然没有东西海那么热门，但如果总价不是太高，那仍然是有学区溢价的。尤其是白小和朝外等学区，溢价不低于东西海，一分钱一分货。

那既然是有溢价，而且也过了入学高峰期，这溢价部分的保值就不好说了。有政策支持的话有可能撑住，没有的话那就看运气了，反正我不敢保证。

3、最后说一句，您这预算能买到老小区三居是有可能的，但南北通透和房龄什么的就甭强求了。除非是捡漏儿，否则不可能。另外二手房是个完全透明的市场，房源有可能被低估，但地段儿几乎没有被低估的可能，都不傻。

仅供参考。

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