最高院：结算时约定以房抵款的，是否构成工程价款优先权的行使？

作者：周军律师.

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建设工程结算环节，发包方常因资金短缺，与承包方约定以自有房屋折价抵偿欠付工程款，也就是俗称的“以房抵款”。

那么，结算时约定以房抵款的，是否构成工程价款优先权的行使？

最高人民法院案例库入选案例《海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案》中明确：

建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖等。承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。

最高院认为，

根据当时有效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第十九条：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”及第二十二条：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定，建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起6个月内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖。

本案一审中，海某建设公司提交了五方主体盖章确认的1#、2#、C区商铺验收记录、竣工验收证明书，证明其具备行使工程价款优先受偿权的条件。同时，提交2016年1月9日协议和2016年1月10日抵房明细表。

2016年1月9日协议，主要约定：丰某房地产开发公司2016年元月支付300万元，2016年8月1日前支付100万元；其余2689.31万元抵房，预留工程保证金359.8万元全部抵房，抵房价格2770元/㎡，C区商铺4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修时间及支付按原合同执行；工程款抵房部分，详见明细表。2016年1月10日抵房明细表，具体载明以79套住宅按2770元/㎡，7套商铺按4300元/㎡的单价，抵顶部分工程款。

从上述协议约定可知，对于下欠的工程款，双方实质上作了两种约定，一种是现金支付，另一种是以部分房屋协议折价抵顶。

原审判决仅审查了2016年1月9日协议，而遗漏2016年1月10日抵房明细表未予审查，对于协议及抵房明细表中约定的以部分房屋折价支付工程价款的约定，是否构成工程价款优先受偿权的行使，未予审理认定。仅基于以现金支付部分工程款的约定，即认定丰某房地产开发公司应给付工程款的日期按双方2016年协议为2016年1月31日，以海某建设公司2019年2月向一审法院起诉时已超过法定的六个月期限为由，驳回海某建设公司关于工程价款优先受偿权的诉求，认定事实不清。

周军律师提醒，结算时以房抵款，符合法定折价行权要件的，即构成工程价款优先权行使。遇到以房抵款效力争议、工程价款优先权维权、工程款拖欠等法律难题，建议及时咨询专业律师，精准研判、依法维权。　　遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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