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有没有发现，新建楼盘的公摊越来越小了！

去年四季度以来，桥西和裕华二环内新入市了一批改善项目，像保利华宸天奕、保利维璟天珺、中交合园、盛邦启元、城发投中交绿城桂月云峯、城发投云和隐秀等。据猛哥了解，这些项目容积率大多不高于2.0，规划了小高层+洋房，公摊大多低于15%，有的洋房甚至在10%以内。

与之形成鲜明对比的是，近两年交付的楼盘不乏高容积率+高公摊者，特别是一些解疑项目。这些项目虽然价格较低，但产品代差明显。

新入市的改善项目，无论立面效果、社区大堂、景观规划还是户型设计，都实现了迭代更新。

作为购房者应该高度关注这一现象，尽量规避那些“交付即过时”的项目。

接下来，我们聊聊现在住宅产品出现了哪些变化。

▷ 低容积率

要说到变化，首先要提到的是两个重要的规划文件。

一个是关于容积率方面。

2015年石家庄二环内容积率上限是2.8，此前部分城中村改造项目达3.5。2016年10月，石家庄将二环内容积率上限调整为2.5。

2021年7月，《石家庄市人大常委会关于加强新建居住项目容积率管控的决定》明确指出，新建居住项目容积率一律不得超过2.0。这意味着石家庄楼市进入容积率2.0时代，新建项目多为小高层+洋房的建筑形态。

近两年，除了个别历史遗留项目外，新出让地块的容积率上限均不超过2.0。龙泉湖片区、太平河片区还出让了容积率1.3、1.6的低密地块，预计将开发洋房和类别墅产品。

2023年，自然资源部建议取消远郊区容积率1.0限制，目的就是为了进一步激发改善需求。

在降容大趋势下，购房者应优先选择洋房或小高层住宅。

▷ 高得房率

石家庄市自然资源和规划局在2024年7月发布了《优化住宅空间利用规划管理若干措施（试用）》。

这个措施的出台，对石家庄住宅市场产生了深远影响。

为什么这样说呢？因为石家庄一直是规划管控比较严格，开发商进行产品创新很难，现在有了更多的腾挪空间。

该措施提出了“调整阳台和设备平台等设置要求”。

比如，对满足高厚比规定的封闭阳台，按水平投影面积的1/2计入容积率。

2023年出台的《民用建筑通用规范》要求，封闭阳台算全面积。而《措施》放宽按1/2面积计容，得房率无疑提高了。

再有，“飘窗凸出外墙宽度不大于0.7米，这部分面积可不计入容积率”。

目前，很多楼盘客厅不再做阳台，而是设计成假飘窗，这样实得面积更大；卧室设置L型转角飘窗（假飘窗），成为改善标配。预计开发商会进一步向空间要效益，比如在东西山墙增加飘窗。

此外“设置设备平台的，面积可由3㎡增加至6㎡，不计入容积率”。

以往市内项目做设备平台的并不多见。但新规后入市的项目，大都设置了近6㎡设备平台。这部分空间，开发商改造为家政间，或直接增加房间面积。

对于开发商来说，这类产品在市场上将更具竞争力。阳台+飘窗+设备平台等面积赠送，使得房率大大提高。像保利华宸天奕实际得房率约90%，如112㎡三室两卫边户得房率达到90.07%。

购房者对此也喜闻乐见。比如花了如上112㎡户型的总价，实得面积达到130㎡+，等于变相享受到了价格优惠。

像城发投中交绿城桂月云峯建面约138㎡三室，设备平台可以改造为独立家政间来使用。

还有关于住宅地下空间及室内挑空的规定。

比如室内挑空，在起居室(厅)、餐厅、门厅等可设置挑空空间，交付后业主可自行搭建楼板，等于多得了一部分面积。

‍‍‍按规定要求，一套150㎡跃层，挑空最大可做到总面积的20%，那么客户花150㎡总价，最大可实得180㎡。当下市场的客厅挑空产品，出现在第四代建筑，如城发投瑞凝府、城发投瑞晟府和原河云墅等。

正定新城产发集团·新悦府的洋房产品，成为新规下首个规划6.6米双层挑空客厅的项目，期待户型对外公开。

再有就是关于小院、地下室的规定，使开发商可以名正言顺地设置小院了。

只要是符合新规的项目，都可以在总体规划公示里标注小院，不必再遮遮掩掩了。另外，地下空间也可以多样化利用起来。

这使得带院子、带下跃的一楼房源更为紧俏，未来将卖出更高的溢价。

低容积率、高得房率，将是今后新项目的两个基础标签。

预计规划管控还有进一步放松空间，有消息称今年又有新调整，“0公摊”、“100%得房率”的楼盘出现并不遥远。当然，第四代建筑提前实现了这一点。

▷ 公建化立面

“公建化立面”也是这几年开发商说得比较多的词。

过去十多年，石家庄住宅外立面流行过欧式、新中式等不同风格，大都是使用真石漆，加上少量石材。

目前市面上还有这类建筑风格的项目在售，但已逐渐边缘化。

新一轮立面变革，始于2021年豪宅元年，像中海汇德里、东胜天御等项目率先采用公建化立面。

所谓“公建化立面”，通俗来说就是尽可能“不做阳台”，立面采用“铝板+大面积玻璃”形式。

2022年5月，石家庄出台《进一步加强城市建筑风貌管控的指导意见》，提出“沿城市主干道、大型广场及重要节点的居住建筑应采取公建化立面”，并要求进一步提高建筑外立面材质，“住宅建筑鼓励采用幕墙体系和高档仿石、仿金属材质”。

为了鼓励开发商采用公建化立面，将建筑风貌和容积率奖励挂钩。

保利、城发投、绿城旗下的改善项目率先开启立面公建化。

像保利维璟天珺，外立面提取了河北博物院线条庄严的外立面造型，结合上海石库门的弧形建筑元素来打造。铝板线条+大面积玻璃，纯净干练，让建筑更有美感。

第四代建筑包括城发投瑞凝府、城发投瑞晟府及原河云墅等，立面设计融入绿色环保理念，打造都市中的“垂直森林”。通过巧妙的错层阳台设计，使得住户能拥有挑高约6-6.6米的空中花园，居住空间更加立体。

就连市场上单价1万左右的刚需盘也加入了新产品赛道，采用铝板+落地窗+宽厅，以提高产品吸引力。像去年交付的荣鼎奥莱·天泰公元，其立面颜值也很突出。

▷ 酒店式大堂

最近两年，石家庄楼盘不但卷立面，卷户型，还卷起了大门。

社区归家大堂，成为新项目的标配。

归纳起来，主要包括穿堂式、侧厅式、下沉会所式、三进式等形式。

最明显的是，项目在主出入口设计上越来越呈现酒店化趋势。

不仅设计、装修、景观酒店化，大门形式也在酒店化。目前市场主要有两类：独立人行社区大堂，入口大堂与车行入口一体化。

像中海汇德里的人行酒店式大堂，挑高的大堂、尺度十足的空间、大面屏落地玻璃……兼顾空间感和艺术调性。

小区入口大堂与车行入口一体化设计，不仅是社区品质的重要因素之一，还是提高美观和品质的直观做法。

像绿城锦庐采用港湾式落客，在社区大堂门前做出内凹式车道。送客车辆可直接开到社区大堂门前，实现像星级酒店一样的洄游式落客，回家的仪式感十足。

▷ 下沉式庭院&会所

下沉式庭院&会所，成为越来越多改善楼盘的必选项。

下沉式庭院打破了传统庭院的平面布局，通过巧妙的地形设计，将庭院空间下沉至地平面以下，形成一种围合而私密的空间感受。

会所是高品质社区不可或缺的配套，不仅是集休闲、娱乐、健身于一体的多功能场所，还是业主交流互动的重要平台。

下沉式庭院和会所的融合，将园林景观与会所功能融为一体。会所在庭院中，庭院融入会所间，将高端项目的奢华与舒适推向极致。

像保利维璟天珺和维明天珺、城发投瑞晟府、绿城锦庐、中海峯叁号院、和樾府等项目均打造了下沉式庭院&会所。

保利维明天珺下沉式会所包含专业级健身房、恒温泳池、第二会客厅等功能空间，打造私属社交场域。

和樾府约6000㎡“樾”生活会馆砸下了1.6个小目标，现已实景呈现，堪称目前石家庄面积最大、档次最高的会所之一。

▷ 独立电梯厅+入户玄关

以往楼盘的电梯厅和室内，大多是分开设计的。

同层住户共用一个电梯厅，作为室内外的过渡空间，私密性明显不足。

如今不少项目在设计之初，就从业主使用角度出发延伸到生活层面，采取独立电梯厅+入户玄关设计。

电梯厅拥有合适的面积尺度，空间就不会太局促，一般来说从电梯开门到墙面的距离至少2米左右。有的豪宅电梯厅门到墙面的距离放大到接近3米，给每户创造了更舒适的独立入户空间。

独立电梯厅可作为户外玄关使用，与户内玄关形成了“双玄关”格局。

一方面，实现了电梯厅与家的自然过渡，保护了室内的私密性。

此外，业主拓展了室内收纳空间，使居住空间更舒适。这里不仅可以作为“穿衣戴帽”的功能空间，还可以承担着居家收纳的储存空间，满足全家的收纳需求。

▷ LDK一体化+开敞式厨房

现在，是个楼盘都说自己“LDK一体化”。

LDK一体化，即客厅Living room+餐厅Dining room+厨房Kitchen一体化，将原本独立的客、餐、厨整合为一个空间，实现一体化的空间布局。

传统的客餐厨空间布局互相独立，一定程度上阻碍家人间的交流，而LDK一体化设计让整个空间相互贯通，家人之间可以更好地交流。

要实现LDK一体化，最好是厨房、餐厅、客厅甚至阳台等功能区在一条直线上，实现视域最大化。

其中最重要的一点是将厨房打开，把原本封闭式厨房布局设计成开放式。

现在市场上有不少户型，厨房是相对独立的一个空间。‍‍‍‍‍‍

这些厨房和餐厅的接触面只有一边，很多U型厨房的南侧短边是承重墙，业主自己装修也无法拆除。

随着LDK一体化盛行，开敞式厨房将成为主流。

开敞式厨房分为横厨和侧厨两类布局方式。横厨呈倒U形，南侧为餐厅；侧厨呈倒L形，与餐厅东西并列排布，墙体可拆除安装推拉门。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍开敞式厨房可分为横厨类和侧厨类。前者餐厨南北贯通式排布，中间利用一套吊轨玻璃推拉门分隔，橱柜做成G字型。‍‍‍‍后者餐厨东西并列式排布，二者间墙体均可打掉，安装玻璃推拉门。

从这些变化可以看出，住宅产品的更新迭代正迅猛而来。

2025年，可以预见石家庄市场会更“卷”，卷得房率，卷创新力，卷展示力……

作为开发商，应该彻底和高周转思维说告别了，潜下心来研发好产品才是王道。项目卖的不好、卖不上价格，不全归结于市场因素，是不是自身产品不够好，所以客户不愿买单？

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