潘石屹再一次的判断楼市，不出意外，未来三年楼市往这三大方向走

潘石屹的地产生涯

1963年潘石屹出生在甘肃天水农村，家里穷，考上石油管道学院，1984年毕业进石油部管道局工作，干了几年觉得没劲，1987年辞职去深圳闯荡。先是摆摊卖东西，1989年跟着老板牟其中去海南搞开发，那时候海南楼市热火朝天，他参与测地、建房，1992年海南泡沫破灭前撤出。

1993年在北京帮人成立万通实业，1995年和张欣创办SOHO中国，从小项目起步，开发现代城、建外SOHO等，2007年在香港上市，融了19亿美金。公司高峰时市值高，开发银河SOHO、三里屯SOHO，注重设计创新。

2014年开始卖资产，上海外滩项目出手，2018年楼市高点时加速卖掉北京上海多个物业，套现数百亿。2022年9月辞去SOHO中国董事会主席，2023年7月卸任千禧房地产董事长，他这些年判断楼市准。

楼市三大走向浮出水面

潘石屹最近在内部交流中谈楼市，结合数据和政策，说未来三年不会大起大落。先说第一点，楼市不会崩盘，但也别指望像过去疯涨。全国房屋总量超128亿平方米，人均41平方米，够住了。克而瑞数据显示，30个重点城市二手房价从高点回调39%。

出生人口从2016年1786万降到2025年800万左右，需求减弱快于供给。房地产是财富底盘，崩了会牵连物价上涨，比如猪肉电费跟着涨，家庭扛不住。所以稳是大局，不崩不涨是主调，过去一年涨50%的日子没了。

第二点，房子回归住的功能，投资属性淡化，可能贬值。租售比全国50城平均1.23%，回本要80年，不划算。潘石屹说地价不涨，就得实打实做产品，别炒作。过去靠金融杠杆，现在强调居住舒适，普通房难赚钱，除非核心地段有保值空间。小城市房产就剩钢筋混凝土价值，没额外用处。

第三点，分化比想象严重，一线核心区和普通城市拉开差距。北京上海深圳核心物业还能调价向上，即便近年跌猛，但地段价值在。小城市房价可能卡在3000到5000元区间，长时期不动，能砍价10%到20%。政策放松如上海新政，北京深圳跟进，稳销量房价，但补不了城市间鸿沟。

2018年潘石屹卖非核心资产，就看出这点。购房者别慌，大城市看下半年变化再买，小城市有需求就砍价入手，别把眼光全放房地产上，30年贷款压得人喘不过气。

从套现到海外安稳

潘石屹夫妇卖资产后，2022年移居美国，投资纽约物业。2011年买港务局长途巴士站办公楼7亿美金，2012年公园大道广场49%股权6亿美金，2013年通用汽车大厦40%股权14亿美金。现在持十多处物业，低杠杆运营，现金流稳。

地产变局中，潘石屹的预判提醒大家，别盲目跟风。未来三年楼市稳字当头，分化明显，回归居住本质。普通人买房算好账，选对地段，别让房子成负担。