房价要凉？潘石屹最新预判：未来三年，只有这种房能买

2026年3月初，潘石屹又出来说话了，他讲未来三年房价不会崩盘，也不会大涨，这话不是政策文件，也不是官方口径，但很多人听了心里还是咯噔一下，他过去两次判断都挺准，1998年海南泡沫快破之前他撤了，2018年核心城市资产清仓也踩对了时机，这次他没提“逃”，只说“稳”，意思很明白，钱不往非核心房产流了，不是不想赚，是知道赚不到。

全国的住房存量已经过剩，总量超过128亿平方米，按14亿人口计算，人均面积达到41平方米，这还没包括那些空置的、烂尾的以及开发商故意不卖的房子。与此同时，人口却在持续减少，2016年出生了1786万人，而到2025年预计只有不到800万新生儿，十年间少了上千万孩子，相当于一个中等省份的人口规模直接消失。孩子数量减少导致学校关闭，家长们不再为学区房抢破头，三四线城市的房子就更难找到接盘的人了。

三十个主要城市的二手房价格，相比最高点下跌了接近四成，租售比降到1.23%，意味着买一套房子，单靠租金收回本金得花上八十年时间，一个人从三十岁开始买房，要到一百一十岁才能用租金把本钱赚回来，这种交易普通人根本不会做，以前常说买房能用来养老，如今连养老这件事也指望不上了。

房地产为什么还没崩盘，不是因为大家抢着买房，是因为整个系统不敢让它崩溃，房地产和银行放贷、地方收入、居民存款都绑在一起，房价一旦大跌，银行就会出现坏账，地方政府发不出工资，老百姓手里的房产证变得不值钱，连锁反应比房价下跌更严重，所以现在它已经不是用来赚钱的，而是像船底的压舱石，虽然重，但不会往前走。

城市早就分成三种类型，像北京上海广州深圳这些大城市和几个实力强的省会，中心地段的房子还能交易，不是因为普通人能买得起，而是高收入人群把它们当成资产来安排，或者高端岗位的员工有实际住房需要。普通城市就不一样了，人口不断往外走，医院学校规模在缩小，房子只剩下住的作用，想转手的话，挂牌半年也没人来看。县城情况更差，单价在三千到五千块之间，挂牌价显得高，实际成交还得往下砍一大截，但看房的人非常少。

2025年11月的数据出来了，租售比还在往下掉，上海最近放宽了一点限购政策，北京和深圳也可能跟着这么做，但目的不是要把房价拉上去，而是担心大家一窝蜂地卖房子，把市场彻底搞冷清，这些政策其实是在拖延时间，算不上真正的救市动作。

人口减少带来的变化,比房价下跌影响得更深,90后和00后这些人结婚时间推迟,生育孩子减少,家庭规模变小,租房变得更灵活,买房的意愿降低,三四线城市的学区房已经失去吸引力,户口也不那么值钱,未来十年里,至少500个县城会出现房子空置、学校关闭、医院停诊的情况,这已经不是预测,而是正在发生的事。

如今考虑买房的人，需要调整心态，别再抱着买了就涨的念头，先问问自己图什么，如果图住得舒服、上班方便、孩子上学近，那就选能实现这些的地方，想靠房子赚钱，除非买到顶级地段，否则基本没戏，在小城市买房只有一个办法，就是狠狠砍价，越便宜越好，不买也不是坏事，到2026年，租着住、攒点钱、等着机会，反而更踏实，我有个朋友去年没买老家那套房，今年看价格又降了百分之八，省下的钱付了两年房租还有剩余，房子不是必需品，住得安稳才最重要。